房地产税务检查(上)

2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧(上）钟必(云中飞）2014年3月开篇语云中飞点评万科欠税门第一季央视房企欠税门3.8万亿其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)：雅居乐地产控股有限公司83亿元；SOHO中国有限公司64亿元；广州富力地产股份有限公司58亿元；万科股份有限公司58亿元；深圳华侨城股份有限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。任志强：愚蠢无知国税总局表示：近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。第二季央视万科欠税门44亿央视：万科欠税门44亿财政部科研所刘尚希称：“应付税金就是应交，没交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。”“只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳税。可清算就是必须清算，不是也可以不清算。……看起来税务部门没有下发通知，似乎没有形成拖欠，但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税人有及时、主动申报的义务。【万科原文】近日有媒体报道称，我公司2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。经本公司核实，实际情况如下：1、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(国税发[2006]187号文)及《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。【万科原文】具体如下：广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件【原文】(二)吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。【李劲松律师批驳】万科要想说明此事，就应该公开说明：当时计提吉林万科城项目，当年结算销售的时候，是按什么样的毛利率计算的准备金，且计提了多少准备金。如果当时虚高毛利率虚提准备金，那么，其行为涉嫌偷逃企业所得税违法。如果当时毛利率为16%，则按税法规定，是不能计提1分钱土增税的。若在依法不该计提一分钱土增税时，却违法计提出了44亿元土增税，这就是偷了11亿元企业所得税的严重偷税犯罪行为！！！云中飞论土地增值税：央视，毛利34.63%（1）非普通住宅毛利率超过27.46%就要交土地增值税。计算过程如下：设：收入为X成本为Y营业税及附加为5.7%房地产开发费用为10%增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令：N=(X-1.3Y-5.7%X)=0即分子为0则没有增值率假设X=100则0=100-1.3Y-5.7%X1001.3Y=100-5.7Y=72.54毛利=100-72.54=27.46毛利率=27.46%云中飞论土地增值税云中飞告诉你，税务局对毛利率低于27%是非常敏感的，例如苏州市局《关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知》（苏州地税函〔2013〕41号）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理：一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、限价房负担率低于1.5%）；二是已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于12%）。对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处理。云中飞论土地增值税（2）普通住宅要算20%免税的，普通住宅实际上毛利率在40%以下的项目,开发企业基本不需要缴纳土地增值税。增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)令：20%=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)假设X=100则20%=（100-1.3Y-5.7%X100）÷(1.3Y+5.7%X100)20%=（100-1.3Y-5.7）÷(1.3Y+5.7)1.56Y=100-5.7-1.14Y=59.71毛利=100-59.71=40.29毛利率=40.29%云中飞论土地增值税由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，这导致房企在现实中主要是通过两种手段减少毛利率，从而少交土地增值税。另外，房地产企业通过拖延竣工验收时间或控制销售比例递延纳税，也非常普遍。一种是避税的手段，主要通过设立外围子公司进行利润转移；另外一种是偷税的手段，主要是房企通过虚开发票，提高项目工程各项成本。碧桂园：全能型房地产公司房地产公司的分类：全能与专业纵向一体化的全能房地产公司（会加强）下设建材、装饰、咨询、设计、建安、物业管理、销售等外围子公司，从拿地、建筑、策划、销售、物业管理一条龙滚动开发，节约交易成本，涵盖房地产交易的每一环节。纵向一体化的专业房地产公司有的只做土地交易、有的只做房地产投资，并不参与开发，有的专做房地产的营销代理，如世联地产，这类公司的投资、营销策划、开发、物业管理等经营板块是相互独立的。目的：利润转移给外围子公司纵向一体化的全能房地产公司下设建材、装饰、咨询、设计、建安等外围子公司，只卖精装修房。把利润转给外围子公司。合并报表后，利润不变，但子公司不用土地增值税，这样就把节省的土地增值税变成了利润。注意：营销子公司不行，因为要交土增税2008年华发股份的神奇子公司，25%华发2009子公司，10%广州富力集团（打开，重点讲）碧桂园点评：属于避税，但价格不能偏高。特别调整。税收筹划行业一窝蜂理论打造外围装饰子公司的3个好处1、少交建筑营业税，只交3%2、销售装修房缴纳土地增值税少3、并且，上市公司可以“装饰子公司”的利润合并，把土增税变成利润。1、少交建筑营业税，只交3%新营业税细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。将建筑装饰劳务的营业额作了“例外”的处理，即业主提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围。2、销售毛坯房应缴纳土地增值税多方案一：销售毛坯房应缴纳土地增值税。甲房地产开发公司正在开发某小区，为此项目支付土地出让金3000万元，开发成本6400万元，含借款利息400万元，可售面积30000平方米。如果销售毛坯房，每平方米售价7000元，销售收入总额为21000万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税？不含息建造成本＝3000＋6400－400＝9000（万元）。扣除项目金额＝9000×130%＋21000×5.5%＝11700＋1050＝12750（万元）。增值额＝21000－12750＝8250（万元）。增值率＝8250÷12750＝64.71%.适用税率40%，速算扣除率为5%.应缴土地增值税＝8250×40%－12750×5%＝3300－637.5＝2662.5（万元）。企业降低土地增值税税负的两种方法土地增值税清算四大弹性空间国税发[2006]187号：四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费可以计入房地产开发成本，计入房地产开发成本可以享受20%的加计扣除。2、销售装修房应缴纳土地增值税少原理：收入100%，扣除130%方案2：改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用4500万元（1500元1平方），装修之后，每平方米售价为8500（7000+1500）元，销售收入总额25500万元，无其他变动因素。不含息建造成本＝3000＋6400－400＋4500＝13500（万元）。扣除项目金额＝13500×130%＋25500×5.5%＝17550＋1402.5＝18952.5（万元）。增值额＝25500－18952.5＝6547.5（万元）。增值率＝6547.5÷18952.5＝34.55%（尽量要控制在50%以下，适用税率30%，速算扣除率为0）应缴土地增值税＝6547.5×30%－0＝1964.25（万元）。方案2与方案1的差额＝土地增值税2662.5－1964.25＝698.25（万元）。营业税增加：（25500-21000）×5.5%=247.5万总税负减少698.25-247.5=450.75万元土地增值税清算四大弹性空间限价：为了拿预售证对策：签2份合同卖毛坯房装修外包精装修房分拆销售的税务风险点3、并且，上市公司可以“装饰子公司”的利润合并,把土增税变成利润。全国地税系统反避税工作会议，寻找典型案例房地产企业的土地增值税管理将成为反避税工作的下一重点全国地税系统反避税工作会议于2011年12月13日至15日在山东举行。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入分析和研究，将矛头直指房地产开发商。耐人寻味的是，本次会议专门强调了房地产开发商与其关联方之间的交易虽然不必然导致所得税流失，但有可能严重影响地税部门的土地增值税征收，因此也应通过转让定价管理手段予以规范。深圳市地税局需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。近期，深圳市地税局抽调了反避税系统的业务骨干组成专家小组，意图着手完善土地增值税的反避税监管。按照深圳税务局的规定，与外资企业报送《企业年度关联业务往来报告表》相类似，辖区内房地产企业（含内资）在填报《土地增值税清算申报表》时，需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。而对于这部分关联分包商的利润水平的确定，深圳地税局预计将会使用BVDOsiris数据库或其他国内有效数据库进行可比性分析，并根据可比性分析的中位值对房地产企业关联交易定价进行调整，重新确定土地增值额并相应调整房地产企业应该补缴的土地增值税额。陕西国税局拓展反避税新领域中国税务报2013年8月14日通过数据信息及量化指标，加强结构分析和趋势分析，该局顺利完成2起境内房地产企业反避税案件的调查，调整税款8700多万元，实现了反避税调查领域由外资企业向内资企业的拓展，制造业向房地产领域拓展。思考：毛利率仅为16%，是不用交土地增值税的，万科敢去退税吗？合肥市地方税务局关于印发《合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的公告2011年第1号第二十一条对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项目，由稽查局进行清算复核：（一）清算后实际税负低于其预征率的；东部2%，西部1%（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发项目税负水平的；（三）市局认为有必要进行清算复核的。辽市地税发〔2011〕22号辽阳市地方税务局关于进一步加强土地增值税管理工作的通知2、清算退税的管理符合清算条件的项目，经清算后需要退税的，主管税务机关必须将清算资料上报市局，由市局移送市稽查局进行复审，市局按照稽查局复审情况，下达《辽阳市房地产开发企业土地增值税清算退税复审结果通知书》（附表二）。厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦地税发[2010]16号第四章清算审核清算结果为退税、清算结果与主管税务机关预先了解明显不符或有其他明显异常情形的，主管税务机关应当按照规定填报《主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表》，经审批后移交稽查局进行核查。经审批需移交稽查局审核的项目，由稽查局根据规定对纳税人做出相应处理。厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦地税发[2010]16号第二十八条税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。对符合要求和规定的鉴证报告，主管税务机关可以采信；不符合要