房地产第二节

产权理论市场理论价格理论区位理论系统论第二讲房地产估价理论上节内容回顾房地产概念房地产特性房地产价格房地产估价房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。本节内容2019/8/34产权理论对房地产估价的指导作用物权及其特征产权及其类型我国房地产产权类型产权概念2019/8/35产权（PropertyRights）英国的法学家Blackstone在19世纪初就曾经说过，“没有什么如产权一般，能如此普遍地引发人类的想像，并且赢得人们的喜爱。”西方经济学界较有代表性的说法是A.Alchain提出的，他认为“产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利”。《牛津法学大辞典》的产权定义是：“存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。”产权及其类型产权（PropertyRights）2019/8/36房地产是一种资源资源+产权=资产房地产评估是一种资产评估。产权及其类型产权的类型2019/8/37按照拥有权利的经济行为主体的不同，产权可以分为公共产权、国有产权和私人产权三类。中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出：“产权是所有制的核心和主要内容，包括物权、债权、股权和知识产权等各类财产权”。产权及其类型产权的类型使用权用益物权地上权地役权产权物权债权自物权他物权用益权担保物权抵押权典质权留置权所有权契约自由原则租赁权产权及其类型1、所有权（1）所有权的概念所有权的定义：是指所有人在法定限度内对所有物享有占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利。（2）所有权的特征绝对性排他性永久性产权及其类型所有人的权利使用权收益权处分权占有权产权及其类型2、用益物权用益物权是指以物为标的的使用、收益为内容的物权，与担保物权相对应。用益权：指对他人之物使用和收益的权利，以保存物的本体为基础条件。地上权：对他人所有土地之上（建筑、树木）或之下（泊车位、地下仓库）行使的一种物权地役权：为另一所有人的房地产之使用及需要而对某一不动产所强加的负担。使用权：对房地产进行使用及必要的收益的权益，是收益权的一种。产权及其类型2、担保物权担保物权从属于债权，是对债权效力的加强。担保物权赋予债权人就设定担保的财产的优先受偿权（即使债务人已将财产转让）。抵押权是债务人或者第三人以其房地产所有权为债务的抵押物，当债务人不能履行债务行为，债权人可将抵押物变现并优先受偿的权利。产权及其类型3、债权债权是指一方当事人对相对方当事人的权利，即相对方对该方当事人承担的义务。债权“对人”，与物权“对物权”相对。产权及其类型物权2019/8/314“物权”一词是由中世纪的注释法学派首先提出来的。他们在解释罗马法时，以“对物之诉”为基础，创立了具有近代意义的物权学说。1811年的《奥地利民法典》率先在立法上使用了物权的概念。1896年《德国民法典》以其为该法第三编的编名。其后，为大陆法系众多国家接受。物权及其特征物权2019/8/315物：指依法能够成为民事、经济等法律关系的客体，并能够为人们所实际控制和支配的一切物质和非物质的资料或财产，包括实物、现金和其他权利。物权及其特征1、物权概念是指基于物而产生且当事人对物的占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利。物权针对物，无需第三人的介入。物权及其特征2、物权的特征（1）一般特征物权直接设定于有体物，而有体物具有确定性、存在性。物权可依权利人单方意志而放弃。由于物作为物权的客体有可能在物质形态上被控制，故物权包含占有权。物权及其特征（2）法律效力特征追及权：是指物权享有者在事实上和法律上追及物之所在地，直接对被他人所占有的财产行使权力的权利。优先权：对于物权享有者，优先权指其排除在物上特定的债权或后设定的物权的权利。如先设定的抵押权优先于后设定的抵押权。物权及其特征3、物权与债权的区别物权意味着可以直接对物进行利用而无需第三人的介入或帮助；债权却依赖于人的介入，即债权的实现，依赖于债务人根据有关合同向债务人以一定的给付（义务）由于无债务人，物权的实现不承担债务人无清偿能力的风险；债权则系于债务人对其所承担的债务的履行，故对于债权，设定物的担保是极为有用的（这种担保使其享有物权的性质）。物权不受货币贬值的影响；但债权，当特定给付为现金给付时，通货膨胀的影响是无法对抗的。物权及其特征土地所有权建筑物所有权城镇国有土地使用权房地产他项权我国房地产产权类型2019/8/3211、土地所有权是土地所有者对自己所有的土地依照法律规定享有完全的占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。包括国有土地和集体所有土地我国房地产产权类型2、建筑物所有权2019/8/322建筑物所有权是建筑物所有者在法律规定范围内对其所有的建筑物享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。主要包括：国家所有、集体所有、公民个人所有和合资或独资的建筑物所有权。建筑物区分所有权(住宅分层所有权，公寓所有权)：是由区分所有建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分共有权以及因共同关系所产生的成员共同管理权所构成的特别所有权。这三者形成一项不可分离的特别权力——共同的空间所有权我国房地产产权类型2019/8/3233、城镇国有土地使用权城镇国有土地使用权有偿使用行政划拨作价入股、授权使用有偿出让土地租赁法律法规所规定的范围招标拍卖挂牌双方协议我国房地产产权类型4、房地产他项权是指基于我国目前土地、房地产权益设置中除土地所有权和城镇国有土地使用权以外的权益，包括用益物权、担保物权和相关的债权。主要由转让权、抵押权和租赁权等。我国房地产产权类型2019/8/325我国房地产产权类型2019/8/326•产权、所有权和房地产所有权？？？产权所有权房地产所有权我国房地产产权类型2019/8/327中国土地所有权制度国家、社会与公民公共领域、私人领域；公法、私法城市、农村；自然村、行政村实然判断、应然分析国家土地所有权、集体土地所有权拓展2019/8/328国家、社会与公民国家社会公民讨论拓展2019/8/329国家从国家的可见特征出发来定义国家。一般分为三要素说和四要素说。1、三要素说认为国家是人口（居民）、领土（土地）、主权（权力）三者的联合体。2、四要素说是在三要素基础上加一个政府。拓展2019/8/330社会社会是共同生活的人们通过各种各样社会关系联合起来的集合，其中形成社会最主要的社会关系包括家庭关系、共同文化以及传统习俗。微观上，社会强调同伴的意味，并且延伸到为了共同利益而形成的自愿联盟。宏观上，社会就是由长期合作的社会成员通过发展组织关系形成的团体，并形成了机构、国家等组织形式。拓展2019/8/331公民指具有一个国家的国籍，根据该国的法律规范享有权利和承担义务的自然人。从其公民产生来看，公民作为一个法律概念，是和民主政治紧密相连的。公民和人民？拓展2019/8/332公民与人民的区别1、范畴不同：公民是与外国人相对应的法律概念，人民在不同历史时期有不同内容。现阶段，人民是指全体社会主义劳动者，拥护社会主义的爱国者和拥护祖国统一的爱国者。2、范围不同：我国公民范围比人民范围更广一些。3、后果不同：公民中的人民，享有宪法和法律规定的一切公民权利并履行全部义务；公民中的敌人则不能享有全部权利，也不能履行某些义务。4、指向不同：公民一般表示个体的概念，是非集合概念，是具体的概念，可以落实到某个人的身上；人民所表达的是群体的概念，是集合概念。人民作为一个集合概念，则无以指向任何一个人。公民是指取得某国国籍，并根据该国法律规定享有权利和承担义务的人。人民是指以劳动群众为主体的社会基本成员。5、学科概念不同：公民是一个法律概念，凡具有我国国籍的人都是我国的公民。人民是一个政治概念，它相对敌人而言，凡拥护社会主义，拥护祖国统一的阶级，阶层和社会集团，都是人民的范围，是以阶级内容划分的。拓展2019/8/333城市、农村（自然村、行政村）聚落，多用作人类社会的早期进入定居生活以后，集中居住的区域。考古学上常指早期人类集中居住地域。村落，指大的聚落或多个聚落形成的群体，常用作现代意义上的人口集中分布的区域。包括自然村落（自然村）、村庄区域。村镇、集镇，规模较大的聚落、居住密度高、人口众多聚落形成“村镇”、“集镇”。2019/8/3拓展2019/8/334城市是人口较为稠密、工商业较为发达的地区，一般包括了住宅区、工业区和商业区等机能分区，并且具备行政管辖功能。拓展2019/8/335城市并没有一个明确的定义和标准，不同国家对城市的标准也不同：丹麦：任何250人以上的居民集中地区就被视为城市。加拿大：1000人以上的居住区视为城市。德国、美国、印度、马来西亚分别将“人口下限”定为2000人、2500人、5000人和10000人。中国：2006年3月10日，中国国家统计局发布《关于统计上划分城乡的暂行规定》，对“城镇”和“乡村”进行了新的划分。其中第四条规定，“城镇”是指在中国市镇建制和行政区划的基础上，经该规定划定的区域。“城镇”又包括“城区”和“镇区”。第五条规定，城区是指在市辖区和不设区的市中，经该规定划定的区域。2019/8/3拓展2019/8/336自然村、行政村以家族、户族、氏族或其他原因自然形成的居民聚居的村落称自然村，是与行政村相比而言的。行政村是国家按照法律规定而设立的农村基层管理单位，其组织形式是村民委员会，是农村村民自制组织，下设若干个村民小组，村民小组一般是以自然村划分的。也就是说，一般情况下，一个行政村管理若干个自然村，也有一个自然村（规模较大）为了管理方便，被划分为几个行政村的，还有一个自然村就是一个行政村的。拓展2019/8/337法系法系genealogyoflaw是在对各国法律制度的现状和历史渊源进行比较研究的过程中形成的概念。当代世界主要法系有三个：大陆法系、英美法系、以前苏联和东欧国家的法律为代表的社会主义法系。其他的法系还有伊斯兰法系、印度法系、中华法系、犹太法系、非洲法系等。影响最大的是大陆法系和英美法系。拓展2019/8/338大陆法系大陆法系，又称民法法系、罗马系、法典法系、罗马－德意志法系，是以罗马法为基础而发展起来的法律的总称。大陆法系最先产生于欧洲大陆，以罗马法为历史渊源，以民法为典型，以法典化的成文法为主要形式。大陆法系包括两个支系，即法国法系和德国法系。法国法系是以1804年《法国民法法典》为蓝本建立起来的，它以强调个人权利为主导思想，反映了自由资本主义时期社会经济的特点。德国法系是以1896年《德国民法法典》为基础建立起来的，强调国家干预和社会利益，是垄断资本主义时期法的典型。属于大陆法系的国家和地区除了法国、德国外，还包括意大利、西班牙等欧洲大陆国家，也包括曾是法国、西班牙、荷兰、葡萄牙四国殖民地的国家和地区如阿尔及利亚亚、埃塞俄比亚等及中美洲的一些国家，国民党统治时期的旧中国也属于这一法系。拓展2019/8/339英美法系英美法系，又称普通法法系、英国法系，是以英国自中世纪以来的法律，特别是它的普通法为基础而发展起来的法律的总称。英美法系首先起源于11世纪诺曼人入侵英国后逐步形成的以判例形式出现的普通法。英美法系的范围，除英国（不包括苏格兰）、美国外，主要是曾是英国殖民地、附属国的国家和地区，如印度、巴基斯坦、新加坡、缅甸、加拿大、澳大利亚、新西兰、马来西亚等。中国香港地区也属于英美法系。拓展2019/8/340《宪法》第十条：土地所有权城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有拓展物权法2019/8/341《中华人民共和国物权法》2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、自20