房地产经济学(谢经荣)第七章

第七章房地产产权第一节产权理论一、产权我国《民法通则》中将财产权分为三类：财产所有权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。（一）民法中的产权定义（二）普通法中的产权定义《牛津法律大辞典》：最好不要把财产权视为单一的权利，而应当把它视作若干独立的集合体，其中的一些甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。（三）产权经济学中的产权定义产权由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。产权是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。产权意味着所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。（一）完全（整）产权概念市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的转让权。二、产权与经济效率交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。（二）交易费用（成本）概念美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》（1959）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关”。后来他又在《社会成本问题》（1960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社会成本。（三）科斯定理三、产权的演变在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的个人本位的立法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“所有”，而不是对物的“利用”。所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在：所有权中心主义一物一权原则绝对所有权原则所有权的弹性力与归一力（一）罗马法的绝对所有权地产权是英美法中土地制度的基础。地产制度有两个相互联系的概念：保有权和地产权。保有权可以分为自由保有权和非自由保有权地产权最初是用来说明土地保有的持续期间。根据持续期间的不同可以分为不同的地产权状态。随着地产权制度的发展，estate一词获得了财产权的意义，它体现了一个人在特定地产中所享有的权利的属性，即描述一个人在不动产中的所有权利益的性质。（二）英美法的地产权《日耳曼法》中对于所有权的界定有其鲜明的特征：各种利用权为独立的物权所有权的双重性团体所有时权利的分离所有权的可分割性（三）《日耳曼法》的所有权《日耳曼法》中所有权的相对性和分割性是后来产生权利束的条件。根据权利束理论，绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权同每项分离的权利的关系，就像一束花整体同其所包含的每枝花的关系。四、权利束随着社会的进步，土地绝对所有权的概念不断发展、演进：权利分离，绝对性弱化，土地产权概念产生。主要趋向表现在这样几个方面：由绝对所有权转化为相对所有权从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变从“个人中心”向“社会本位”转变所有权向权利束的发展所有权由对物的所有向对价值的权利转变五、所有权概念的发展第二节土地产权一、土地所有权所有权的完整性。为了适应社会的发展，土地所有权的完整性、绝对性越来越形式化。所有权的显要性。它是其他物权存在的条件，并受其制约。所有权的完整性、显要性构成了所有权的绝对性，所有权又被称为绝对权，但所有权的这种绝对权地位越来越受到挑战。（一）所有权的属性占有权能：占有指对物的实际控制。使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。（二）所有权的权能：“四项权能”理论按土地所有权的发展历史和不同国家土地所有权状况，可以把土地所有权分成六种类型。土地所有权图7—1土地所有权的类型部落和氏族所有家族所有个人所有集体或合作社所有法人所有国家所有（三）土地所有权的类型国家所有土地的来源接收旧政权的国有土地没收旧官僚等的土地农村土地改革中划归国家所有的土地经济发展不同时期征收的土地国家土地所有权的性质该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位（四）我国国家土地所有权国家所有土地的主体国家土地所有权主体的形式：按国家或公有土地的所有权主体的不同，可以将世界各国的土地所有权主体划分成一元制和多元制。我国的国家土地所有权：我国的土地所有权制度既不是完整的一元单一制，也不是一元多级制，更不是多元制。实际上，我国的国家土地所有权是一个权利多元化的体制，不同的权利被不同的政府或利益群体拥有。（五）我国集体土地所有权我国的农村土地所有制问题在过去的50年经历了多次变革，形成了目前的农村集体土地所有权。集体土地所有权的历史农村集体土地所有权人村农民集体所有村民小组所有乡镇农村经济组织所有集体土地和集体土地所有权二、土地使用权土地使用权的特征土地使用权是一种物权土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让（一）土地使用权的性质和特征土地使用权的属性土地使用权的派生性土地使用权的从属性土地使用权的直接性土地使用权的期限性及可转让性国有土地使用权的发展国有土地使用权的类型按国有土地使用权取得方式的不同，可以分为：划拨土地使用权出让土地使用权（二）国有土地使用权集体土地使用权的属性用益物权限制物权集体土地使用权的类型农地使用权建设用地使用权（三）集体土地使用权三、他项权利它是在他人土地上享有的权利它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人它不受一物一权主义的限制它对所有权和使用权既依赖又限制他项权利可以登记（一）他项权利的特点地役权是为了对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。“他人土地”是指他人所有和使用的土地；“支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。地役权的主体是供役地、需役地所有权人或使用权人；客体包括供役地和需役地。（二）地役权土地抵押权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地所有权或土地使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为中心的一系列权利。土地抵押权是担保物权，是土地权利的一种。土地抵押权是在土地权益上的一种合法权利，它同土地价值或使用价值相连。土地抵押权的效力是对债务的担保，而不是对土地的直接利用。（三）土地抵押权第三节房屋产权•一、房屋所有权属性房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。房屋所有权具有以下属性：所有权是一种最充分的物权所有权是一种绝对权所有权具有排他性房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合（一）房屋所有权性质1.房屋所有权的取得原始取得继受取得（二）房屋所有权取得和丧失2.房屋所有权的丧失通过自然的、法律的和行为的事件，房屋所有权又是可以被取消的。房屋所有权客体的消失所有权主体的消失所有权的转让二、房屋所有权和产权类型房屋所有权BECDA全民所有房屋所有权集体所有房屋所有权合资和股份制房屋所有权外产所有权私有房屋所有权图7—2房屋所有权类型(一）房屋所有权分类房屋产权标准价产权成本价产权微利房产权市场价房屋产权图7—3房屋产权类型（二）房屋产权类型三、建筑物区分所有权“二元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的占有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。（一）建筑物区分所有权的概念（二）我国的建筑物区分所有权：采用“三元论说”•“三元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。第四节房地产产权类型及其权能一、房地产产权的特征•产权排他性•产权的可分离性•产权的法定性•产权的经济性•产权主体的一致性二、房地产产权类型体系房地产他项权利房地产产权土地所有权土地使用权房屋所有权国有土地所有权集体土地所有权国有土地使用权集体土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权城镇房屋用地使用权城镇房屋所有权直管公房所有权自管公房所有权私人房屋所有权其他房屋所有权乡村房屋所有权抵押权地役权租赁权地上权其他他项权利3、房地产所有权类型房地产所有权占有使用收益处分独有共有房屋共同共有房屋按份共有4、建筑物区分所有区分所有建筑物专有部分共有部分专有专用（法定）（主建筑、附属建筑）约定共用（设定）（会议室、交谊厅）共有共用（法定）（门厅、庭院、电梯间、走廊等）约定专用（设定）（地下室、空地停车场、外墙等）共有（法定、规约共有）建筑物共有建筑面积计算公式•建筑物共有建筑面积=建筑物总建筑面积－套内建筑面积之和－作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：•共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积/套内建筑面积之和•各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：•共有建筑面积分区分摊系数=共有建筑面积/各功能区建筑面积之和•各功能区分摊的共有建筑面积=各功能区建筑面积×共有建筑面积分区分摊系数房地产其他他项权•租赁权•抵押权•典权（典物、出典人、典权人）•地役权（需役权、供役权）•地上权•相邻权关系第五节国外房地产产权（一）土地权益现实（即时）的土地权益1绝对土地权益（完全所有权）2终身土地权益（终身所有权）限制性继承土地权益34有条件的所有权未来的土地利益123回收权时效占有信托一、美国的房地产产权（二）公寓所有制和合作制住房（三）美国对房地产的管理1警察权2土地征收（taking）3规划（zoning）（一）不动产权益1地上权2先买权地役权34永久居住权、永久利用权（二）建筑物区分所有权（三）德国对房地产的管理12不动产登记征收二、德国的房地产产权（一）不动产权益1地上权2永佃权地役权3（二）日本对房地产的管理12不动产登记征收三、日本的房地产产权