房地产经济学（第六讲）

房地产经济学2004年11月25日第十一讲第六章房地产业的经济运动1•一、四象限模型的构建•（一）房地产资产市场和使用市场•理论上，资产市场中的房地产价格决定于包括土地成本在内的重置成本。？这一成本是固定的、随开发量变动的、还是取决于资产总存量。•使用市场上的房地产价格与空间使用情况的租金，而不是资产市场上的所有权价值。！资产市场和使用市场的契合点——1、物业市场（使用市场）的租金水平是决定资产市场需求的关键因素。2、两个市场的实际供给都来自于实际开发建设量。第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型•（二）四象限模型第六章房地产业的经济运动2第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型第一象限租金和物业存量第二象限租金和价格第三象限价格与年度新开发建设量第四象限年度新开发建设量与物业存量•（三）业主自用的房地产•考虑业主自用住宅的市场情况，资产价格和租金的形成是由相同的市场参与者——业主决定的。•住宅的需求量取决于家庭的数量、家庭收入和拥有住宅的年度成本（等价于租金，第二象限中转换为家庭愿意为住房支付的实际价格）。•同样可以推广到自用商业物业和自用工业物业。第六章房地产业的经济运动3第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型•二、国民经济作用于房地产业•（一）经济增长与房地产使用需求第六章房地产业的经济运动4第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型•（二）长期利率与房地产资产需求第六章房地产业的经济运动5第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型•（三）建设成本和物业的新增供给第六章房地产业的经济运动6第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型•三、公共政策作用于房地产业•（一）政府资助住宅•1、经济适用房•2、政府提供住房补贴第六章房地产业的经济运动7第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型A-J效应•阿弗契和约翰逊（Averch&Johnson,1962）在其著名论文《规制约束下的企业行为》中的研究表明，在投资回报率规制下，企业会产生一种尽可能扩大资本基数的刺激，以在规定的投资回报率下，能获得较多的绝对利润。这样，为生产特定产品，企业会运用过多的资本投资以替代其他投入品。其结果造成生产低效率。（二）政府的开发管制第六章房地产业的经济运动8第一节房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型（三）金融和税收支持第六章房地产业的经济运动9第二节房地产周期第三节空置率和房地产泡沫