房地产经营

开封房产网汴房网：…………………………………………………………………………………1一、房地产泡沫（一）何谓房地产泡沫……………………………………………………………………2（二）房地产泡沫产生的原因…………………………………………………………2（三）衡量房地产泡沫的两项主要指标…………………………………………………2二、上海房地产泡沫现象分析（一）上海房地产发展的现状……………………………………………………………2（二）上海是否存在房地产泡沫现象之争………………………………………………3（三）解读近期宏观经济政策对“上海房地产泡沫”的影响………………………4（四）股市对上海房市的影响……………………………………………………………5三、上海房地产泡沫给我们大连房市的启示（一）东北亚航运中心建设为大连房市的发展带来了机遇和挑战……………………5（二）保持经济稳定，密切注意金融风险积聚程度……………………………………5（三）加强对土地这一重要生产资料的调控……………………………………………5（四）改善供应结构，增加中低价位、中小户型普通商品房和经济适用房的比例…5（五）进一步完善市场交易规则……………………………………………………6（六）发展房地产业也要走节约型道路…………………………………………6-1-内容摘要房地产业关系到整个国民经济能否持续、健康、稳定和安全的发展，涉及到国家和个人的利益。最近“上海房地产是否存在泡沫”成为人们讨论的热点。本文通过对房地产泡沫的辨证认识和对上海房地产是否存在泡沫这个问题的分析，试图作一个全面客观的认识。最后，本文还阐述了上海房地产的现状给大连房市所带来的启示。关键词：上海房地产泡沫启示-2-上海房地产泡沫现象分析----兼谈给大连房市的启示一、房地产泡沫（一）何谓房地产泡沫“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲，“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌，最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯•P•金德尔伯格将“泡沫”定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣，随着价格的上涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。（二）上海房地产泡沫产生的原因1、宏观经济环境是泡沫产生的前提条件上海房地产泡沫产生的宏观经济环境表现在经济增长主要依靠投资拉动。上海世界级城市的定位和世博会申办成功给房地产业提供了丰富的想象空间。近几年，房地产投资对上海经济的拉动作用功不可没。2003年，上海房地产投资占全社会固定资产投资比重达到36.8％，中心区更是达到60％左右，但以投资拉动为主的经济增长是粗放的，持续高速增长的基础不牢。在房地产税费制度方面，存在保有环节课税少，开发流通环节税费多的弊端，其结果是鼓励投机，鼓励囤积土地，导致土地炒卖严重。据权威消息，目前上海在开发商手中尚未开发的土地总量不少于6000公顷。2、土地政策的失误也是产生房地产泡沫的内在因素土地政策失误之一，就是对土地的公共管理特性认识不清，对土地交易过于放任。土地的公共管理特性要求对土地保有、使用和交易进行限制。上海目前虽然对土地保有、使用和交易也有限制，但是对交易的限制很弱，炒卖地皮的现象司空见惯。而许多发达资本主义国家对土地交易的限制非常严格。土地政策失误之二，就是土地产权不清晰。比如：有期限的土地使用权费用（地租）是按当前价格一次性交满，但由于现代都市的土地是现代基础设施装备的土地，现代都市土地地租的价值源泉是现代基础设施。上海目前却处于大规模基础设施建设阶段，按当前价格一次性交满70年的地租费不符合土地价格的等价交换原则，而且也将刺激土地的炒作。事实上，国际上通行的做法是按年缴纳地租。3、房地产业与金融业的紧密关系加速泡沫经济膨胀房地产业属于资金密集型产业，其投资所需资金量大、周转时间长、投资回收慢。因此注定了房地产业与金融业之间有着密切联系。作为第三产业的两大支柱，它们之间的融合，形成一种互为需求、互相依存的关系。但随着房地产业占用金融资产比重增大，房地产价格泡沫因金融业的介入而进一步膨胀。目前，房地产金融风险过分集中在商业银行体系是一个不争的事实。因此从促进房地产业长期稳定发展、持续促进国民经济增长的长远角度出发，必须要努力降低和分散房地产金融风险。-3-(三)衡量房地产泡沫的两项主要指标通俗的讲，衡量有没有泡沫，第一个指标是消费买房与投资买房的比例,如果这个比例失衡了,就是说大量的房子是用来投资的，就容易产生泡沫。消费买房不大容易产生泡沫,因为涨也好,跌也好,决定买不买的主要因素是我们是否存在真实的居住需求。对投资买房来讲就不存在真实的居住需求，投资买房的主要目的就是逢低买入逢高卖出赚取差价。上海部分项目就存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利。次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。第二个指标是看买房的资金是自有资金还是借贷资金。不管是开发商还是消费者，现在的比例结构是失常的，因为其中借来的资金占绝大多数。目前房地产开发商主要以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛的提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张。一旦资金链条断裂，风险就会暴露。同时，我国个人购房贷款增长迅速。假定个人购房贷款余额占全部金融机构人民币贷款余额的比例维持在2002年以来的趋势线的水平上，则2005年底个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9万亿元，比2004年底增加3400亿元，增长22%。二、上海房地产泡沫现象分析（一）上海房地产发展的现状1、汇率调整带来利好消息上海的房地产总是让人感觉扑朔迷离，央行2%的人民币汇率调整似乎给正在经历宏观调控阵痛的中国楼市，打了一针强心剂。在央行宣布人民币升值的一周内，沪深A股市场多个地产股出现涨停。前不久央行上海分行召开的上海市金融形势分析会时还要求上海的金融机构适当放宽对房龄在10年左右二手房贷款的限制。2、“观望氛围较浓”上海房地产价格过快上涨势头已得到遏制，上半年商品住宅销售价格涨幅趋缓，近期价格小幅下降。而此时，曾经连续13年保持了两位数增长，增幅比全国平均水平高出2-3个百分点的上海经济，今年上半年GDP增速为10.3%，同比回落4.5个百分点。这在上海近年来还属第一次。而其中汽车、金融、房地产三大支柱产业的增速下滑是相当主要的原因。在这样的大背景下，上海市政府一些官员也在不同场合，多次为低迷房地产市场打气，说明消费者的观望氛围还是很浓。3、房价仍在高位7月11日，国家发改委、国家统计局发布最新调查报告显示，二季度35个大中城市房价均有不同幅度的上涨，比去年同季上涨8%，比一季度上涨1.5%。其中，6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。上海仍居同比涨幅最高之列,房地产价格仍然在高位运行。尽管下半年不再有更严厉的调控政策出台，但是政府也不要对高位的房价放松警惕。（二）上海是否存在房地产泡沫现象之争祸患常积于忽微，智勇多困于所溺。一些国家房地产泡沫给国民经济造成长期性、毁灭性打击的教训需要铭记。当问题严重时再行动肯定是来不及的。而关于上海房地产市场是否存在泡沫的争论之所以能形成，是因为在技术上人们对认定房地产泡沫指标、标准的认识模糊和使用片面。下面这些表现可以帮助我们对上海的房地产是否存在泡沫有一个更全面的认识。1、出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味-4-着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间。2、出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基准轴应该是3%。3、实际租金下跌。4、投资者对形势十分乐观。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。5、抵押贷款爆炸性增长。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。6、居民储蓄快速减少。存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。7、国际热钱大量流入。国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。8、民间游资大量流入。民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。9、投资性购房的比重高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%。10、施工面积超常增长。施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。11、房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。（三）解读近期宏观经济政策对“上海房地产泡沫”的影响1、严格抑制炒楼风从3月26日国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，到4月27日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出引导和调控房地产市场的“八项措施”，再到5月11日国务院办公厅转发的七部委关于稳定房价的意见，三个文件层层递进。第一个“国八条”的核心内容是切实负起稳定住房价格的责任。房价问题被提高到政治高度。建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人的责任。而“新八条”则指出了调控的手段与方向，运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度，将调控内容具体化。其中除了“非普通住房”没有明确定义，需要地方政府依据情况定义外，其他几项意见均具有直接可操作性。在七部委联合下发的文件中，期房禁转、2年内转让房产征收全额营业税的政策最为引人关注。毕竟这是中央政府明确要打击房地产投机行为后第一次提出的可行性方案。无疑，这对资金实力有限的投机购房者将形成致命打击，并对准备进入者形成警告。2、“房地产新政”还应从建立新制度的角度出发针对非理性繁荣的房地产市场，中央政府在短短两个月内连出三道金牌，被人们称为“房地产新政”。然而，就房地产新政的大部分措施来看，与其说中央政府是在调控房地产市场，不如说是在调控地方政府。而房地产新政能否成功，关键也在于中央政府与地方政府之间的-5-博奕。“国八条”将房地产市场的稳定与行政首长的乌纱帽挂起钩来，中央政府也派出高官亲赴各地调查督办。这种做法是非制度化的，其效果是无法预料的。对于转型中的中国来说，最漂亮的解决问题的方式是，除了解决了