房地产经营与管理(一)XXXX-10

房地产经营与管理刘贵文教授博导副院长重庆大学建设管理与房地产学院Email：[e-mail]：023－65120976重庆大学建设管理与房地产学院是全国规模最大、最具影响力的学院级工程管理研究机构全国排名根据2006年中国科学评价研究中心的排名，我院的综合实力与办学水平在国内300多所大学所开设的同类专业中名列第一课程专题一．当前房地产业的形势与展望二．房地产项目的定位与策划三．房地产业的风险与控制四．商业地产经营2019/8/34一、当前房地产业的形势与展望（2009－2010）房地产市场的发展趋势（2007-2010）全国房地产价格指数变化情况(上年=100)909510010511011520002001200220042003200420052006200720082009房屋销售价格指数房屋租赁价格指数中国经济的“四渡赤水”•2007年通货膨胀加剧（猪肉价格上涨），房地产价格上涨剧烈，货币政策紧缩。•2008年，金融危机，汶川地震，经济调整180度转向（4+7.7万亿）。经济增长放缓，房价急跌，就业困难。争议广告。退地风潮，万科降价，龙湖危机。•2009年，货币继续释放，9.6万亿。流动性泛滥，通胀预期。帝国主义=解放军，众多房地产公司=猪坚强。•2010年初，宏观调控加强，三次存款准备金上调，欧洲危机。外围经济形势不明朗，人民币加息压力巨大，热钱流入支撑房价。•欢迎进入这个伟大时代的魔幻产业“Magicindustry”•Chinahasthemostattractiveconstructionmarketintheworld,andtheattractivenesswillremainformanyyears(Bon,1996).Witherglobalconstruction?SomeresultsoftheECERUopinionsurvey1993-1995,BuildingResearchandInformation,24(2),81-85.在我国新型工业化与新型城市化的背景下，建筑与房地产工程实践是这个时代最具影响力的活动之一。拉动房地产需求的五架马车1.城镇化4.居住需求3.人口增长2.旧城改造5.投资购买2019/8/314目前房地产业的支柱地位不可动摇•中国的经济是城镇经济•中国的城市化运动不可逆转•房地产业的拉动效应十分明显•房地产业的局部调整在所难免2019/8/315城镇经济是中国经济的命脉•每年1亿多人口跨地区流入城镇•中国的世界500强在城镇•中国企业500强在城镇•全国2110所高等院校在城镇•全国广大科研队伍在城镇•国民经济的支柱产业在城镇•国民经济的神经中枢在城镇•国民经济的上层建筑在城镇•……2019/8/316城市经济发展离不开房地产业的发展！房地产业的持续发展是城市经济发展的需要！2019/8/31720世纪初20世纪中当前香港高楼林立见证了香港经济的繁荣昌盛房地产不发达房地产初步发展房地产发达2019/8/318浦东1990年2004年2019/8/319深圳1988年2003年深圳2019/8/320新老重庆城镇化水平大于30%，城市化较会加速达到70%以后，通常进入平稳增长阶段。010203040506070809010019501955196019651970197519801985199019952000200520102015202020252030WorldJapanKoreaIndiaRussiaMexicoBrazilUSA日本俄罗斯印度美国世界韩国墨西哥巴西诺瑟姆定律诺贝尔奖获得者，美国经济学家斯蒂格利茨（J.Stiglitse）把中国的城市化和美国的高科技并列为影响21世纪人类发展进程的两大关键因素，并认为市镇化是新世纪对中国的第一大挑战。城市化是21世纪初、中期我国最大的一项社会工程。我国房地产业的产业前景2009年我国城镇化率为46％，存在争议。2008年底三区城镇化率56.23%43.03%38.32%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%东部中部西部我国房地产业的产业前景我国城镇化发展进程（%）45.717.910.616.329.0051015202530354045501949年1958年1978年1995年2008年年均0.63%年均0.08%年均0.65%年均1.28%2009年我国城镇化率为46％，以1.2％的速度增加，达到75％的时间，大约需要20－30年。城镇化与房地产业如果城市化率每年增加1%1％1811万4.5亿m2＋购置新房2亿m2＝6.5亿m25.02亿10%的居民更换住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅销售面积（万㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅销售额（亿元）3229402149586543861914564172882556621196城镇化带来的需求与我国住宅销售面积基本协调城镇化与房地产业如果城市化率每年增加1%1％1811万4.5亿m2＋购置新房2亿m2＝6.5亿m25.02亿10%的居民更换住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅销售面积（万㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅销售额（亿元）3229402149586543861914564172882556621196城镇化带来的需求与我国住宅销售面积基本协调我国房地产业的问题全球房价最贵的城市我国房地产业的问题2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房价收入比8.58.58.58.38.89.49.09.27.90200040006000800010000120001400016000180002000005001000150020002500300035004000450050002000200120022003200420052006200720082009房价人均收入人均收入与房价平均销售价格(元/平方米）1、价格与收入的差距问题2、供给途径的问题3、投资购买过度4、区域发展水平的问题收入差距增大导致的房地产风险全球基尼系数分布（0.48,0.3-0.4）2019/8/329•困扰政府的是“三农”问题•城市化是解决“三农”问题的关键。•城市化也是我国经济持续发展的关键。城镇化与房地产业如果城市化率每年增加1%1％1811万4.5亿m2＋购置新房2亿m2＝6.5亿m25.02亿10%的居民更换住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅销售面积（万㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅销售额（亿元）3229402149586543861914564172882556621196城镇化带来的需求与我国住宅销售面积基本协调2019/8/331城市化浪潮将使得房地产业在可以预见的未来，必将保持较好的发展势头！收入差距增大导致的房地产风险全球基尼系数分布（0.48,0.3-0.4）2019/8/334•行业展望－长期看好，起伏波动在所难免－社会贫富差距扩大，房地产成众矢之的－短期流动性与投资渠道过窄