房地产经营概述

房地产开发与经营第一章经营与房地产经营第一节经营概述一、房地产经营的含义所谓经营，即筹划、谋划之道，是指经济活动中的统筹规划和经营决策，包括确定经济活动的目标，计划方针和实现目标的战略、策略、经营时机等方面的内容。二、经营管理的职能（一）战略职能（二）决策职能（三）开发职能（四）财务职能（五）公共关系职能1、资金筹措2、资金管理3、资金运用4、经济核算与经营分析三、经营思想（一）面向市场的经营思想（二）竞争制胜的经营思想（三）注重信息的经营思想（四）致力人才开发的经营思想（五）注重计划管理的经营思想（六）以经营效益为核心的经营思想四、经营目标与经营方针1、经营目标：企业在一定时期内从事生产经营活动所要达到的成果，是经营成果的具体体现。1)市场性目标；括据市场研究结果和竞争性需要而制订的与市场直接相关的目标。如市场占有率、新市场开拓、巾场营销成绩等目标。2)发展件目标：指企ik为了不断发腿壮大在资本积累、新产品开发、人才竞争、市场占有、新项目投资等方向所确定的目标。3)生产性目标：指企业根据经营战略和市场需要制订的产品生产及项目开发建设计划目标。4)服务性目标：指企业出了竞争需要，扩大市场需要，为此善企业形象，增强企业知名度而制订的目标。按功能分类5)成本性目标：指企业为加强成本管理，提高经济效益而针对成本开支范围，成本开支额度制订的目标。成本性目标往往与企业推行的成本责任制相联系，6)财务性目标：指企业为加强财务管理，就资金筹措，资金运用效率制订的目标。7)效率性目标：指为了提高劳动效率、资源利用效率而制订的目标。8)效益性目标：指为了提高经济效益而制订的效益目标。按层次分类1、战略决策层2、中间部门职能层3、车间班组执行层按时序分1、远期：10年以上2、中期：5年左右3、近期：本年度经营目标的作用(1)经营目标形成了企业经营管理活动的中心。(2)经营日标构成了考核与检验企业经营成果的标准。(3)经营目标的制定和推行是强化企业经营管理。提高经济效益的手段。（4）经营目标是企业利益的集少体现．第二节房地产经营房地产经营就是要确定房地产经济活动的目标和实现目标的战略、策略，以最小的投入获取最佳的效益。从房地产经营的内涵来看．它有广义和狭义之分。狭义的房地产经营，是指房地产业流通环节的业务，即主要通过城市土地的出让、转让和房屋的出售、出租等形式，把房地产的产权或使用权转移给业主或使用者。而广义的房地产经营则是指房地产经营者对房屋的投资、开发、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修及土地使用权的出让、转让等经济活动，它几乎囊括了房地产业所有企事业单位的经济活动。因此，本章阐述的房地产经营仅限于房地产的买卖和租赁活动，即房产经营和城市地产经营。房地产开发与房地产经营的关系(1)房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。这种关系通常是通过市场交换关系来描述的，而房地产开发只是种投资、建设和劳动过程，虽然投资者亦要用经营的观念指导开发活动，以期用最少的投入换取最大的效益，但就开发活动本身．并不反映上述社会经济关系的本质特征。(2)房地产经营是指房地产商品的销售、租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动；房地产开发是针对房屋或土地的投资建设活动。虽然由于房地产商品的特殊性．存在着预售、预租等特殊交易形式而往往使二者在时间上混杂起来。然而，经营与开发毕竟是两类完全不同性质的经济活动。(3)房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。如‘级地产市场必须由国家垄断；房地产抵押的估价必须由国家评估机构进行房地产交易必须到交易所监证、登记、换证等，而房地产开发除厂受资质审查以及城巾规划的约束以外，一般没有太多的规定。房地产经营的特点1、价格昂贵2、不可移动3、某些商品转移的是土地使用权4、交易过程受限制5、出售后用途受限6、复杂的产权关系7、升值潜力8、政府垄断经营环境1、政治环境2、社会环境3、经济环境4、法律环境5、自然环境第二章房地产经营的基本运作第一节房地产经营的基本经济活动一、城市土地开发（一）土地征用1、土地征用2、基础设施建设（二）旧城改造二、城市房产开发城市房产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。和城市土地的开发与再开发一样，为了满足社会生产和人民生活的需要，房产开发也必须连续不断、周而复始地进行房屋与其他建筑物的生产与再生产的社会经济活动。三、房地产交易房地产交易是指把房产相地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。1、土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，也叫土地批租。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。2、土地使用权转让：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送3、房屋销售4、房屋租赁四、房地产业的其他经营活动（一）房地产抵押：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人认可的作为债务人履行债务担保的房地产。（二）房地产典当：是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。（三）房产互换：房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。（四）房地产入股以房地产作为资本，与他人合资合作参与其他经营活动。第二节房地产开发经营运作房地产开发经营运作，是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件与外部环境，把握房地产市场的发展趋势，进行筹划、决策的总过程。它包括了两个基本部分：一是城市土地的开发经营；二是城市房产的开发经营。一、城市土地开发经营运作城市土地开发经营运作，是指地产商或房地产综合开发企业以土地开发为经营目标，依据城市建设总体现划要求和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始．经项目立项、征地拆迁．到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。１、城市土地有偿使用制度1)居住用地七十年；2)工业用地五十年；3)教育、科技、文化、卫生体育用地五十年4)商业、旅游、娱乐用地四十年；5)综合或者其他用地五十年。2、土地征用审批制度《土地管理法》规定，征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批，取消市、县人民政府征用土地的审批权。国务院批准征用土地的权限是：（1）征用基本农田。除国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田外，其他建设都不得占用基本农田。因此规定征用基本农田需报国务院批准。（2）征用基本农田以外的耕地超过35公顷。（3）征用其他土地70公顷以上。其他土地指耕地以外的土地，包括林地、草地、养殖水面、城乡住宅和公共设施用地、工矿、交通、水利设施用地、旅游用地和未利用土地等。省、自治区、直辖市人民政府批准征用土地的权限是：（1）征用基本农田以外的耕地低于35公顷。（2）征用其他土地低于70公顷。2、土地使用权出让转让以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。（1）要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；（2）要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。第三节房地产交易经营运作房地产交易经营运作，是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行销售、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。一、现房买卖与期房买卖现货买卖．是指房地产企业将现成的、能立即交付使用的房产投放市场，买方一次性付清房屋价款，或按合同规定付清首期应付款项后，即可人住使用。期货交易，是指房地产企业的房屋尚在建造过程中，购买者求购心切，发展商也为厂加速资金周转、于是双方愿意先行签订房屋买卖合同。买方一班根据合同规定的房价金额预交一部分购房款、作为购房定金；发展商在预收定金后，应依合同规定，如期竣工房屋，并负责通知买方，按合同规定日期按时交付买方使用。2、房屋买卖程序二、房地产租赁经营运作(一)房屋租赁与房屋买卖的区别(1)房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。(2)房屋买卖是一次性交易，分期实现其价值。(3)房屋买卖是一次性付款租。或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租(4)由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关连的特点，在房屋买卖中是没有的。第一，房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制约；租人有优先租赁权；第二，由于房屋出租。也产生了所有权对使用权的某种制约。如租赁期满，承租人需将房屋退还给出租人；租赁期间，未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。二、房地产经营与管理的关系(一)房地产经营管理房地产经营管理，一般是指房地产开发建设即生产与出租、出售的经营管理。科学地预测、决策并合理地组织、协调和控制房地产生产和流通过程的各项经济活动，就是房地产经营管理。对于房地产企业来说，其经营管理的重点有两个：一是房地产商品开发之前与开发过程中的决策；二是开发后房地产商品的价值实现。(二)经营与管理的关系房地产经营：在房地产企业的经济活动中，根据企业内部和外部的条件，确定房地产开发建设与出售、出租活动的方向、目标和规模。房地产管理：在房地产企业的开发建设、房屋修缮、出售出租经营过程中，按照自然规律和经济规律的要求，进行组织、指挥、监督、控制、协调。在现实生活中，经营和管理往往是交织在一起的，两者不能截然分开，只是各自的侧重点不一样，即经营研究的是预测、对策和决策问题；而管理研究的是房地产开发建设与房屋出售、出租的安排、调控和执行问题。前者解决企业发展的方向问题，后者解决企业在经营过程中的效益问题。经营的问题多是目标性、决策性的；管理的问题多是方法性、执行性的。两者相辅相成。三、房地产经营决策（一）房地产企业经营决策的内容主要有：(1)经营战略和方针政策决策。(2)经营日标与计划决策。(3)项目决策。(4)投资决策。(5)价格与成本决策。(6)市场销售决策。(7)财务决策。(8)经营组织和人事决策。(9)工程项目招投标决策。(二)房地产经营决策的程序1．发现问题；2．确定目标；3．拟订方案；4．分析评价，进行决策5．实施监督和跟踪(三)房地产经营决策的方法房地产经营决策的方法有多种，概括起来主要有定性分析和定量分析。1．确定型决策2．不确定型决策----(1)乐观准则决策法；(2)悲观准则决策法；(