房地产经营管理试卷

征地程序征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。一般来说，只要是出于公共利益的需要，对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。但是，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行为。在征地过程中，征地的对象必须符合城市规划的规定。所有土地必须得到相关部门的批准方能征用。当征地的对象属于基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者其它土地超过70公顷三种情况的，必须由国务院批准。不属于这三类土地的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。（一）征地的批准程序（一）征地的批准程序（以大型建设项目为例）1、建设项目依法经国务院或省政府批准。2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。3、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。4、经市、县政府同意后逐级上报。5、征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准。（二）征地的实施程序（二）征地的实施程序1、发布征地公告（1）发布机关：市县政府。（2）发布范围：被征用土地所在地的乡（镇）、村。（3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。（4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。2、办理征地补偿登记（1）登记机关：征地公告指定的政府地政部门。（2）登记申请人：被征用土地的所有权人、使用权人。（3）登记期限：征地公告规定的期限。（4）登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。（5）不办理登记的后果：不列入补偿范围。3、拟订征地补偿安置方案（1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。（2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。（3）方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。（4）方案公告：市、县政府地政部门在被征用土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。（5）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。4、确定征地补偿安置方案确定和批准机关：市、县政府（并报省政府地政部门备案）。5、实施征地补偿安置方案（1）组织实施机关：县级以上政府地政部门。（2）费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。6、土地交付被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。三、征地补偿费用项目1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。3、附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。4、安置补助费、用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。四、征地补偿标准数额1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。五、补偿费用的管理、归属（一）各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。3、安置补助费的归属、使用：（1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。（2）由其他单位安置的，支付给安置单位。（3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。（二）集体所有的补偿费用的使用收益分配办法：1、在当地金融机构设立专户存放。2、使用情况公开，接受村民监督。3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。六、征地补偿纠纷及解决方式1、补偿标准争议先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。2、补偿费用分配纠纷其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。3、征地信息公开纠纷属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。征地补偿标准中华人民共和国土地管理法第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。政策法规依据1、耕地开垦费陕政发[2000]44号建设项目类型水田、水浇地、菜地公共设施及工益事业用地53333元/亩基础设施、国防、军事、党政机关、科教文化、经济适用房7-104666元/亩电力、邮电、通讯设施用地9-136000元/亩工矿企业用地14-189300元/亩金融、商贸用地16-2010666元/亩旅游、餐饮业、房地产开发、休闲、娱乐业用地22-2514666元/亩2、新增建设用地有偿使用费陕财办综[2006]77号咸财综合[2007]23号咸阳市属10等地类28元/平方米18600元/亩3、水利开发基金陕政发[1998]68号菜地1100元/亩水浇地900元/亩旱地400元/亩4、耕地占用税3870元/亩5、土地出让金国土资发[2006]307号06年12月23日全国工业用地出让最低标准07年1月1日实施咸阳市属10等地类168元/平方米11.2万元/亩6、城市配套费3.5万元/亩预计还要调整到8万元/亩7、契税征地费用的3％8、土地管理费计价格[2001]585号陕价调发[2001]113号征地费用总额的2.8％9、土地测量费小宗用地按点收取，640元/点，国家重点建设项目或线性工程按公里收取，每公里1.5－1.6万元（含电子报件）第一部分选择题一、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。21.我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是()A.对国家公务人员提供住宅B.对高收入家庭供应商品住宅C.对无收入家庭供应社会保障性住宅D.对中低收入家庭供应经济适用住房E.对最低收入家庭供应廉租房22.国家建设征用耕地的补偿费的构成包括()A.青苗补偿费B.土地补偿费C.安置补偿费D.地上附着物补偿费E.房屋建安费23.房地产经济的系统风险主要包括()A.经济周期风险B.政治风险C.通货膨胀风险D.经营风险E.资本利率风险24.我国房屋租赁管理的原则包括()A.适应城市居民负担能力的原则B.优质优价，按质论价的原则C.保护出租人合法权益的原则D.保护承阻人合法权益的原则E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则25.除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有()A.房屋互换B.房屋抵押C.房屋赠与D.房屋典当E.房屋继承26.城市国有土地使用权出让的方式可以采取()A.划拨出让B.协议出让C.抵押出让D.招标出让E.拍卖出让27.政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有()A.城市规划B.货币政策C.土地增值税D.房地产登记E.制定房地产估价规范28.房地产开发产品的成本构成因素中包括()A.土地征用费B.前期工程费C.公共配套设施费D.三通一平费E.建筑安装工程费29.物业管理公共服务包括A.环境卫生管理B.消防管理C.提供文化教育服务D.提供饮食、美发等公共服务设施E.代收代缴公共事业性费用30.房地产企业的自有资金主要包括()A.企业注册资本金B.企业留利C.财政拨款D.股份制企业的股本金E.接受赠与的资金二、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。1.房地产业属于()A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.信息产业2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，具有征用农地审批权的权利机构是()A.省辖市人民政府B.县级人民政府C.国务院和省级人民政府D.乡级人民政府3.按照市价发行房地产股票，其市价是指()A.股票市场平均价B.企业自定价格C.股票的票面价格D.已发行的同种股票价格4.经济适用房是一种()A.社会保障性质的微利商品房B.福利性的住房C.没有个人产权的微利商品房D.只租不售的住房5.房地产投资收益与风险的关系是()A.高收益低风险B.高收益高风险C.低收益低风险D.低收益高风险6.我国土地公有制采取的两种形式是()A.集体所有制和全民所有制B.集体所有制和国家所有制C.集体所有制和公有制D.农民所有和全民所有7.中国城市土地价格实际上是()A.城市土地所有权的价格B.城市土地使用权的价格C.建筑物和构筑物的价格D.城市基础设施的价格8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系()A.仍然有效B.同时失效C.重新签订D.需要修订9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为()A.生产价格和流通价格B.出售价格和租赁价格C.市场价格和成本价格D.流通价格和廉租价格10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的()A.所有权B.使用权C.抵押权D.继承权11.根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是()A.父母、子女、配偶B.子女、父母、配偶C.配偶、子女、父母D.配偶、父母、子女12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归()A.债权人使用B.抵押人使用C.中介人使