房地产经营管理课程大纲

房地产经营管理课程大纲总说明一、课程的性质与任务房地产业是从事房屋和土地的开发、经营、管理和服务的独立行业，随着中国经济改革的不断深化，房地产业改革成了经济体制改革的热点，住房制度改革成了人们议论的话题，房地产经营与开发成了国内外投资的热点，房地产经营管理是房地产专业的专业必修课和专业核心课程。二、课程目的与要求本课程主要是研究房地产经营的一般规律的科学，通过本课程的学习，使学生对房地产经营管理的宏观环境、中层环境及微观活动的一般规律有所了解。三、教学对象和课时安排，适用于房地产专业必修课和其它专业选修课，课时为54课时。第一章房地产经营管理概论5课时第二章城市房地产体制及其改革5课时第三章房地产行政管理5课时第四章房地产经营决策6课时第五章房地产开发经营6课时第六章房地产交易经营6课时第七章房地产企业营销策略5课时第八章房地产企业组织资源及管理5课时第九章房地产企业运作管理6课时第十章房地产资本经营模式探索5课时四、目录第一章房地产经营管理概论a)房地产业的概念和性质b)房地产经营历史回顾c)房地产经营的地位和作用第二章城市房地产体制及其改革第一节城市房地产体制的基本概念第二节传统城市房地产体制的弊端第三节城市房地产体制改革目标模式第三章房地产行政管理第一节房地产行政管理概述第二节房地产产权、产籍管理第三节房地产市场管理第四节房地产税收管理第四章房地产经营决策第一节房地产经营决策内容第二节房地产经营决策的原则与程序第三节房地产经营决策方法第五章房地产开发经营第一节房地产开发和综合开发第二节房地产开发经营的主要内容第三节房地产开发经营的市场调查分析第四节房地产开发经营财务分析第六章房地产交易经营第一节房地产的买卖经营第二节房地产的租赁经营第七章房地产企业营销策略第一节产品策略第二节定价策略第三节渠道策略第四节促销策略第八章房地产企业组织资源及管理第一节现代企业组织结构概述第二节房地产组织结构现状与组织设计第三节房地产企业文化建构第九章房地产企业运作管理第一节现代房地产企业发展战略第二节房地产企业经营环境分析第三节房地产企业的经营目标第四节房地产企业计划第十章房地产资本经营模式探索第一节房地产资本经营模式选择第二节房地产证券化的发展与演变第三节房地产共同基金和信托基金第一章房地产经营管理概论教学目的和要求：通过本章的学习，使学生对房地产经营管理的基本知识有所了解，具体要求学生掌握房地产的基本概念及其基本特征，房地产经营的内涵，房地产的社会经济性质，房地产经营管理的历史沿革，房地产经营的特征和房地产经营的地位和作用。重点：房地产的要领及其基本特征、房地产经营的内涵、房地产经营的特征。难点：改革中房地产经营业的恢复、重建与发展。第一节房地产的概念和性质一、房地产的概念房地产是指房屋和土地的经济形态，是一定权属下作为财产、资产的房屋和土地，在市场经济条件下，房屋和土地不仅是生产和生活的物质基础，而是具有一定的经济形态、为一定权属关系的财产。房地产在物质形态上可以分为房产和地产两部分。地产是指一定土地所有制关系下作为财产、资产的土地。房产是指在一定产权关系下作为财产、资产的房屋及其相连带的建筑物、房产、地产均可以从实物形态和经济形态上加以把握。二、房产和地产之间的关系联系表现在：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格包含地产价格；从权属关系上看，房产所有权和土地占有权是联系在一起的。差异表现在：地产可以单独存在；而房产则不能离开地产而独立存在，房产有折旧，而地产则没有折旧；地产价格受地租规律支配，而房产价格则决定于建筑价格和土地价格。三、房地产的特性房地产相对其它工农产品，有其明显的区别，它的主要特性有：1、房地产位置的固定性房地产位置的固定性，使得房地产的经营必须就地活动，从而使房地产具有地区性的特点。2、房地产商品的单一性它不像工业产品那样，按照同一套图纸和方案在大量复制，每栋房屋会因用途、结构、材料、地点、时间和房屋的气候条件等方面的不同而呈现出差异性，在经济上，不可能出现大量供应同一房地产的情况。3、房地产使用价值的耐久性土地具有不可毁灭性，它具有房屋的使用价值，房屋使用年限一般可达数十年乃至百年，相对其它产品，具有明显的耐久性，使得房地产的使用方向具有相对固定性。4、房地产资源供给的有限性土地面积一定，而且不可再生，可供开发利用的土地有限。5、房地产整体价值的增值性随着社会的发展，人口的增加，经济的繁荣，对土地的需求日益增长。所以，房地产的价格在总的趋势上是不断上涨的，具有保值、增值的功能。四、房地产业的含义和社会经济性质房地产业是指从房地产开发、经营、管理与服务的行业，是由房产业和地产业构成。房地产业就其社会性质来看，属于第三产业，即是一个通过对城市土地开发、房屋建设并对所开发建设的城市房地产实施经营管理修缮服务等项社会经济活动，在流通服务领域中发挥作用的产业。第二节房地产经营历史回顾房地产经营业是随着近代商品经济的发展而发展起来的。一、建国前的房地产业旧中国房地产从19世纪中叶到20世纪中叶，在这建国前的百年历程中，房地产业的资本主义经营大体上可分为三个发展时期。1、从19世纪中叶到本世纪20年代初，是旧中国房地产业资本主义经营萌芽和初步发展的时期。2、从本世纪20年代初到抗战前夕，是旧中国房地产业资本主义经营的发展时期，其中两个特点：（1）房地产投资增长极快；（2）房地产投机十分严重。3、从1937年抗日战争爆发到全国解放前夕，是旧中国房地产业资本主义经营缓慢发展和走向衰落的时期。二、计划经济下的房地产经营业1、1949—1955年房地产业的恢复、稳定与整顿阶段。在恢复、稳定与整顿房地产业的同时，公有房地产却推行了“产品经济+自然经济”的政策，房地产市场及资本主义经营已受极大限制。2、56—78年房地产业的限制，萎缩乃至消灭阶段。计划经济下的房地产经营业的总特征可表述为：城市土地、寸土寸金被无偿无期使用；公房亦相当于无偿分配（视为福利产品），私房在总量中微乎其微，这一切使得中国房地产业由限制逐步萎缩，最终归于消失。三、改革中房地产经营业的恢复、重建与发展十一届三中全会确立了改革开放的方针路线之后，沉寂了三十余年的房地产业开始复苏，进入改革和迅速发展的阶段，主要表现在：1、土地有偿使用制度改革1988年修改《宪法》第一次明确了城镇土地所有权归国家所有，城镇土地使用权可以依法有偿转让。1990年5月《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》为城镇土地使用权的出让和转让提供了法律依据。2、住房制度改革在全国范围内全面推行88年2月国务院发布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》。91年11月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》。93年国务院发布《关于进一步深化城镇化住房制度改革的意见》。这些政策规定，为我国住房制度改革起到了极大的推动作用。3、住宅建设得到了较大发展，城镇居民住房水平有了较大提高。4、房地产市场开始完善。1988年7月建设部发布了《关于建立和健全房地产交易所的通知》。1988年8月《关于加强房地产交易市场管理的通知》。1992年7月建设部发布了《城市房地产市场仨价管理暂行办法》。1992年国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布了《商品住宅价格管理暂行办法》。这些政策规定，使房地产市场完善，交易逐步法律化、制度化。5、城市建设综合开发走上正轨，并得到了迅速发展。第三节房地产经营的地位和作用一、地产经营的界定“经营”是市场经济的一个重要范畴，它是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达到动态均衡的一系列有组织的活动。狭义的房地产经营指建设地块和房屋的流通过程和售后管理，实质上是营销策略的研究和实施。广义的房地产经营指房地企业对从事的房地产开发经营的全过程做出科学合理的经营决策。它包括两部分一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，其运行程序如下图：↘↗↘→→土地选址项目立项购买土地勘察设计建筑施工房屋出售出租房屋修缮保养↘↗↗生产过程流通过程二、房地产经营业务与经营方式1、房地产经营业务：（1）建筑地块的开发与再开发（2）房屋及配套设施的开发与再开发（3）房地产商品流通（4）房地产咨询服务（5）房地产物业管理（6）房地产融资（7）房地产跨业经营2、经营方式（1）单项经营（2）多元化经营（3）涉外经营三、房地产经营特点与经营思想1、特点（1）生产周期长，投资数额大（2）经营业务复杂（3）价值实现过程的多样化可行性分析前期工程（4）经营活动政策性强（5）经营活动风险性大2、房地产经营思想（1）为用户服务的思想（2）开拓思想（3）效益思想四、房地产经营的地位和作用（一）地位1、房地产经营业为国民经济发展提供了基本的物质保证2、房地产经营业的发展为国家财政收入开辟了重要的来源。（二）作用1、房地产经营业的发展有利于建立和完善社会主义市场体系2、有利于促进产业结构的合理化3、有利于促进住房制度改革4、有助于扩大对外开放、引进外资5、有助于充分发展房地产生财聚财的作用复习思考题1、房地产的含义及其特性。2、房地产经营业务及其经营方式。3、房地产经营特点及经营思想。第二章城市房地产体制及其改革教学目的和要求：本章主要是研究房地产经营宏观环境的体制环境。重点：城市房地产体制的含义，传统城市房地产体制的弊端；难点：城市房地产体制的目标与模式。第一节城市房地产体制的基本概念一、城市地产体制的含义城市地产体制，习惯上称作城市土地制度，它是指人类在一定社会条件下土地关系的集合，是土地所有权与使用权的获得、转移、变更及其管理规范的总和与模式，它包括所有制度和使用制度两大方面。土地所有制，是指人们拥有土地的经济形式，它是整个土地制度的核心。土地使用制，是指人们在使用土地上所形成的经济关系。★城市地产体制在国际上有3种类型：1、土地所有权与使用权都私有，都能进入市场，自由买卖以美国为代表；2、城市土地所有权归国家所有，土地的使用权则可以横向转移，自由买卖以香港为代表；3、土地的所有权归国家，土地的使用权亦不能转让、流通买卖以改革开放前中国、前苏联为代表。二、城市房产体制的含义城市房产体制指支配城市房产再生产全过程的经济机制及调整其经济关系的方式方法、机构与制度。是房产所有权与使用权获得、转移、权属变更及其管理规范的总和与模式。第二节传统城市房地产体制的弊端一、传统城市地产体制弊端1、使中国土地资源状况面临严重威胁2、土地资源严重浪费，使用效益低下，无法优化配置3、使得土地所有权虚置，权益主体倒挂4、使得城市基础设施资金无法形成良性循环二、传统市场房产体制弊端1、住房再生产资金无法形成良性循环2、行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原则，又加剧了住房分配中的苦乐不均3、使企业背上沉重的住房包袱，无法全力投入主业4、造成城市居民消费结构不合理，住房消费在整个消费中所占比重畸低。第三节城市房地产体制改革目标模式一、城市房地产体制改革的推进（一）城市土地有偿使用的推进1、开征土地使用费、税2、试行土地使用权的有偿出让与转让3、改革中存在的问题（二）城市房产体制改革的推进及存在问题二、各国城市住房发展的主要经验和做法1、政府设立专门的住房管理机构，加强立法☆日本：在建设省下设住宅局，加强立法与规划；在1950－1955年颁布了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《住宅公团法》在1966年颁布了《住宅建设计划法》☆原西德：设有专门的住宅建设局先后颁布了《住宅建设法》、《城市建设促进法》《住宅改善法》☆新加坡：在国家发展部下设有住宅发展局“居者有其屋”2、控制住宅面积标准，逐步提高居住水平☆国际通用居住水平：最低标准：人均一床，人均S=2平方米文明标准：每户一套，人均S=8平方米舒适标准：人均一间，人均S=10平方米以上3、多途径建房（1）国家投资建造住宅――原苏联（2）社会团体筹资或接收政府贷款建造住宅（3）私营建房企业（4）互助合作共建