房地产综合开发

房地产综合开发第一节房地产综合开发内容和特征第二节工程建设程序（生产程序）第三节房地产开发流程第一节房地产综合开发内容和特征•1.1房地产开发的基本形式•房地产开发是房地产经济活动生产环节的主要形式。根据不同的分类标准，可以分为：–按照开发对象（位置）：新区开发和旧城改造–按照开发规模：零星地段和成片开发–按照实施方式：一次或两次（见后述）–按照开发内容：综合开发和单项开发（见后述）1.1房地产开发的基本形式•根据从土地整治到建成房屋的实施方式，分为一次开发和两次开发。两次开发一般适用于较大规模的开发改造。如成片旧城改造、城市规划新区建设等。–两次开发：政府或政府控股企业或土地开发商进行成片土地开发；再由不同的开发商或者用地单位进行二次开发（也称一级开发、二级开发）–其中“土地开发”：进行拆迁和生地变成熟地的“三通一平”（水、电、道路通，场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路通，场地平整）。然后，再由政府出面进行招商或土地拍卖。开发商取得土地后进行房地产开发/房屋建设。–（注：即使在一次性开发的情况下，上述土地整治的工作也可以归纳为土地开发）1.2房地产综合开发的内容•房地产综合开发：根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求，以房屋建筑为对象，选择拟定区域内的建设用地，按照使用性质，对区域内的基础设施和市政公用设施项目统筹安排，协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的科学的经营管理方法的总称。1.2房地产综合开发的内容•综合开发内涵可以概括为“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”或“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”。•由于房地产综合开发所开发的房地产以及相应“综合”、“配套”建设的市政公用设施和基础设施是城市建设中的主要内容，所以，可以说，房地产综合开发是城市建设的重要形式和组成部分。•（注：广义的城市建设还应包括城市文化建设、精神文明建设等）1.3综合开发的由来•我国房地产开发建设方式：–分散建设→统一建设→综合开发•十一届三中全会以前，我国城市建设基本上采用千家投资，分散建设的方式，实践证明，这种建设方式很难保证房屋建设与基础设施、公共设施的配套建设。（房屋建设属于各类企事业单位基础条件建设内容之一，属于各类企事业单位的工作之一，而不是独立的房地产业）。•1978年3月，第三次全国城市工作会议制定的“关于加强城市建设工作的意见”重申并肯定了1963年第二次全国城市工作会议确定的“统建”设想。1.3综合开发的由来•意见指出：今后，在大中城市新建和扩建的企业、事业单位，要把住宅、校舍以及其他生活服务和有关市政设施方面的投资，拨交所在城市实行统一建设，统一管理。…应当积极创造条件，有步骤地推行民用建筑“六统一”，即统一规划，统一投资，统一设计，统一施工，统一分配，统一管，从此开始了城市建设的“统建”阶段。（注：统建办带有政府管理机构性质，渝开发的前身就是重庆市的统建办）1.3综合开发的由来•随着十一届三中全会后我国经济建设逐步走上正轨，“统建”逐步过渡到综合开发，从1980年起，综合开发的思想已经连同征收土地使用费一起，作为一个统一政策，明确地记载在国务院批转的《全国城市规划工作会议纪要》(国发1980~299号)文件中。纪要指出；“实行综合开发和征收城镇土地使用费政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革，它有利于按照城市规划配套地进行建设……”。1.3综合开发的由来•在《纪要》精神指导下，各地区的“统建”单位纷纷转变为综合开发机构，房地产综合开发开始他现之后，城市建筑业体制改革给综合开发迅速发展提供了契机。1984年六届人大二次会议政府工作报告针对建筑业体制改革提出：“要着手组建多种形式的工程总承包公司和综合开发公司，城市住宅区、新建工矿区及其公共设施工程的建设，由开发公司承包，按照城镇总体规划，统一办理土地征用事宜，进行设计和配套建设……”。•（从“开发公司承包”的提法看，这一时期仍然带有政府统建的性质）•1992年开始，房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道，土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法，资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从1999年开始到2004年，全国房地产开发规模呈加速递增态势，城市建设出现了前所未有的发展。•（注1：90年代初期开始，快速出现各类开发公司，当时以中外合资企业居多，开始真正走向市场化）•（注2：1999年开始停止各单位的住房实物分配、居民都必须通过市场购买住房，推动了房地产市场发展）0100020003000400050006000700080001998年1999年2000年2001年2002年2003年年份亿元或万平方米房地产投资完成额（亿元）住宅投资额（亿元）施工面积（万m2）新开工面积（万m2）竣工面积（万m2）销售面积（万m2）•综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。•对于一些零星地段的开发建设（如只能盖一幢住宅楼的地段），没有必要或难以配套进行基础设施、公共设施建设的，通过缴纳配套费的形式体现综合开发的思想。第二节建设程序•房地产开发是房地产的生产环节•房地产开发是一个投资建设过程•这个过程的资源整合非常重要，组织投资建设的重点是各种资源的优化整合。如选择良好的设计方案、择优选定施工单位等等。——为此必须按照一定的程序组织好这一过程，实现建设的高效率。–程序和组织的重要性体现出来2.1工程建设方式•在我国，通过“投资（投入资金）以形成固定资产”的主流概念大致经历了“基本建设→固定资产投资→工程建设”几个时期。•现行统计年鉴中，固定资产投资构成：–基本建设–更新改造–房地产开发（开发企业的房地产是商品。自用部分为开发企业固定资产，商品房转让以后成为买方的固定资产）–其他投资（如：城乡个人建房）•现在较多使用“工程建设”一词，上述工程建设行为要遵循基本相同的程序。2.2建设程序•建设程序的演变：工程建设程序是工程建设过程的规律性总结（是政府的强制性规定），随着对规律认识的变化，工程建设程序也发生相应的变化。–1952年出台了第一个有关建设程序的全国性文件，对基本建设的大致阶段做出了规定。之后又对加强规划和设计等工作做出了进一步的规定。改革开放以来，改革和完善建设程序的步骤加快。(1952《基本建设工作暂行办法》强调设计文件为基本建设工作的基本依据，所有建设单位，在施工以前必须按照规定的设计工作步骤与内容，完成必需的设计文件，否则不得施工；并且强调所有建设单位的设计任务书、初步设计和施工图要有详细的技术、经济论证和协作建设条件的依据；)2.2建设程序–1978年有关部门明确规定一个项目从计划建设到建成投产必须经过以下阶段：编制计划任务书，选定建设地点；经批准后，进行勘察设计；初步设计，经批准列人国家年度计划后，组织施工；工程按设计建成，进行验收，交付使用。1979年又决定建立建设项目开工报告制度。2.2建设程序–1981年对利用外资、引进技术项目提出要编制项目建议书和可行性研究报告的要求。1983年做出规定，国内项目也试行项目建议书和可行性研究报告作法。1984年规定所有项目都实行项目建议书和设计任务书审批制度，利用外资和引进技术项目以可行性研究报告代替设计任务书。–1991年又进一步规定，将国内投资项目的设计任务书和利用外资项目的可行性研究报告统一称为可行性研究报告，取消设计任务书的名称。2.2建设程序•国务院关于投资体制改革的决定国发［2004］20号2004年7月16日–彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。–其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制，项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。2.2建设程序注：2004年投资管理体制改革以后，项目建议书和可行性研究在国有投资项目中仍然存在，但在其他项目中，转化为项目申请报告或备案表注：整个建设程序又可以分为前期决策阶段和项目实施阶段，如图中分割线2.3前期决策阶段（1）•项目建议书–项目建议书是建设某一项目的建议性文件，是对拟建项目的轮廓设想。项目建议书的主要作用是为推荐拟建项目提出说明，论述建设它的必要性，以便供有关的部门选择并确定是否有必要进行可行性研究工作。项目建议书经批准后，方可进行可行性研究。但项目建议书不是项目最终决策文件。为了进一步做好项目前期工作，目前在项目建议书之前增加了项目策划或探讨工作，以便在确认初步可行时再按隶属关系编制项目建议书。2.3前期决策阶段（2）•可行性研究–可行性研究是在项目建议书批准后开展的一项重要的决策准备工作。可行性研究是对拟建项目的技术和经济的可行性进行分析和论证，为项目投资决策提供依据。–承担可行性研究的单位应当是经过资质审定的规划、设计、咨询和监理单位。它们对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较，提出科学、客观的评价意见，确认可行后，编写可行性研究报告。2.3前期决策阶段（3）•编制可行性研究报告–可行性研究报告是确定建设项目，编制设计文件的基本依据。可行性研究报告要选择最优建设方案进行编制。批准的可行性报告是项目最终的决策文件和设计依据。–可行性研究报告经有资格的工程咨询等单位评估后，由计划或其它有关部门审批。–可行性研究报告经批准后，组建项目管理班子，并着手项目实施阶段的工作。2.4项目实施阶段（1）•立项后，建设项目进入实施阶段。项目实施阶段的主要工作包括设计、建设准备、施工安装、动用前准备、竣工验收等阶段性工作。1）项目设计–设计工作开始前，项目业主按建设监理制的要求委托工程建设监理。在监理单位的协助下，根据可行性研究报告，做好勘察和调查研究工作，落实外部建设条件，组织开展设计方案竞赛或设计招标，确定设计方案和设计单位。2.4项目实施阶段（2）–对一般项目，设计按初步设计和施工图设计两个阶段进行。有特殊要求的项目可在初步设计之后增加技术设计阶段。–初步设计根据批准的可行性研究报告和设计基础资料，对项目进行系统研究、概算和估算，做出总体安排。它的目的是在指定的时间、空间限制条件下，在投资控制额度内和质量要求下，做出技术上可行、经济上合理的设计和规定，并编制项目总概算。–在初步设计的基础上进行施工图设计，使工程设计达到施工安装的要求，并编制施工图预算。2.4项目实施阶段（3）2）建设准备–项目施工前必须做好建设准备工作。其中包括征地、拆迁、平整场地、通水、通电、通路以及组织设备、材料定货，组织施工招标，选择监理单位、施工单位，报批开工报告等项工作。–施工前各项施工准备由施工单位根据施工项目管理的要求做好。属于业主方的施工准备，如提供合格施工现场、设备和材料等也应根据施工要求做好。2.4项目实施阶段（4）3）施工和动用前准备–按设计进行施工安装，建成工程实体。（自营施工和承包施工）–与此同时，业主在监理单位协助下做好项目建成动用的一系列准备工作。例如，人员培训、组织准备、技术准备、物资准备等。2.4项目实施阶段（5）4）竣工验收。–竣工验收是项目建设的最后阶段。它是全面考核项目建设成果、检验设计和施工质量实施建设过程事后控制的重要步骤。同时，也是确认建设项目能否动用的关键步骤。–申请验收需要做好整理技术资料、绘制项目竣工图纸、编制项目决算等准备工