房地产行业介绍

白宏炜2009年6月房地产行业介绍2基本内容行业概述行业分析估值分析公司分析3行业概述4基本概念行业概述房地产：房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为生产用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产五大类。房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业，并由从事以上活动的单位（包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企业）所组成。5行业特点房地产行业开发周期长、涉及业务多资本密集型；不可移动性；开发周期长；供应链长；政策作用强。行业概述基于当前需求的投资决策进入市场的有效供给销售确认时点土地购置规划设计建筑施工项目预售竣工入住2.5到4年1.5到2.5年0.5到1年0.5到1年0.5到1年2.5到4年的时滞6竞争结构开发商核心是整合资源；需求总体不足，结构饱和，消费重心下移；进入壁垒低，三外企业进入加速；行业竞争从无序到有序；政府通过对土地和资金控制行业明显。行业概述供应者讨价还价能力强竞争激烈，行业平均利润趋于稳定客户讨价还价能力强进入壁垒提高，新进入者威胁减弱替代品影响强政府调控能力强银行作用大房屋租赁其他投资收益土地供应建材商设备商设计施工购房自住投资客户外资企业外行企业外地企业土地政策产业政策货币政策信贷政策设计施工7市场细分行业概述市场细分市场特点代表性公司普通住宅市场需求量大，开发周期短，风险相对较低万科、金地集团、富力集团、上海复地高档住宅市场需求量小，开发周期短华润置地、合生创展、万通、世茂股份写字楼、商住市场市场需求有限，开发周期长，风险较大嘉里建设、红石、中关村建设、金融街商业物业需求量有限，开发周期长，资金占用大大连万达、华贸集团经济适用房成本低，利润低，具有垄断性，基本无风险天鸿宝业、金隅集团旅游地产行业壁垒高，投资大，开发周期长华侨城综合类拥有以上三种物业模式，开发难度大首创置业、中国海外行业趋势：进入壁垒提高、集中度加强、行业整体利润提高；有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大机遇；各细分市场具有潜力的公司。8当前房地产行业发展的主要问题供应结构不合理，房价偏高；政策的实施不连续性；局部差异明显；房地产融资渠道单一，对银行依赖过大；土地价格上涨较快；土地供应不科学；房地产企业数目多，规模小。行业概述行业分析10行业供求行业分析01002003004005006007008009001995199619971998199920002001200220032004200520062007200809E(百万平方米)1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500(元/平方米)商品房竣工面积(左轴)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)11本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。行业供求行业展望来源:Soufun数据库;中金公司研究部-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%00-0401-0402-0403-0404-0405-0406-0407-0408-0409-04土地购置面积同比增长YTD土地开发面积同比增长YTD15.2%12.0%22.2%27.4%23.9%30.2%19.8%23.0%30.4%21.0%-5.0%46.3%15.4%30.6%27.2%17.6%28.5%11.2%10.6%16.9%21.1%3.2%-25.0%30.6%-25%-15%-5%5%15%25%35%45%55%199819992000200120022003200420052006200720082009E房地产开发投资额同比增长新开工面积同比增长12土地供应紧缩是长期的新增土地供应紧缩土地囤积不利于供给增加土地有效供应不足资料来源：Soufun数据库,CEIC行业供求19.4519.3819.2419.1418.8918.5118.3718.3118.2718.2618.00171818191920201998199920002001200220032004200506.1020072020(亿亩)年均减少0.15亿亩(100亿平方米)全国耕地面积变化年均可允许减少0.02亿亩(13亿平方米)行业分析13行业供求—经济增长与房价走势正相关来源:CEIC，GlobalInsight，WDI;中金公司研究部行业展望-3%0%3%6%9%12%15%18%21%199819992000200120022003200420052006200720086%7%8%9%10%11%12%13%14%中国商品房房价同比变化（左轴）GDP同比变化（右轴）-10%-5%0%5%10%15%20%19861988199019921994199619982000200220042006韩国房价同比变化GPD同比变化-2%1%4%7%10%13%16%19751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007美国房价同比变化GDP同比变化-35%-25%-15%-5%5%15%25%35%45%55%198319851987198919911993199519971999200120032005-7%-2%3%8%13%香港私人住宅房价同比变化GDP同比变化-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%1971197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007日本实际地价同比变化GDP同比变化-15%-5%5%15%25%1992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007泰国房价同比变化GDP同比变化1410%12%14%16%18%20%22%24%26%199819992000200120022003200420052006200720081Q09-1.0%3.0%7.0%11.0%15.0%19.0%货币供应量同比变化（右轴）中国商品房房价同比变化（左轴）行业供求—房价的走势与货币供应量正相关行业展望来源:CEIC，GlobalInsight，WDI;中金公司研究部-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008泰国房价同比变化货币供应量同比变化-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%196519681971197419771980198319861989199219951998200120042007日本名义地价同比变化货币供应量同比变化-3%0%3%6%9%12%15%19751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007美国房价同比变化货币供应量同比变化15-3%0%3%6%9%12%15%18%199819992000200120022003200420052006200720080%3%6%9%12%15%18%21%中国商品房房价同比变化（左轴）人均可支配收入同比变化（右轴）房价涨幅与GDP增幅、居民收入增幅相辅相成人民币加速升值提升资产价格8011014017020023026019891991199319951997199920012003200520075007009001,1001,3001,500韩国房价指数（左轴）美元对韩元汇率(右轴)韩国来源:CEIC,Soufun数据库;中金公司研究部行业供求—需求依然形成有效支撑中国1,0002,0003,0004,0005,0001998199920002001200220032004200520062007(元/平方米)6.06.57.07.58.08.59.0房价（左轴)美元对人民币汇率(右轴)中国0%5%10%15%19771980198319861989199219951998200120042007美国住房价格指数变动美国人均可支配收入变动美国行业分析16中国人口红利优势将持续0510152025303519751980198519901995200020012002200320042005200620102015202020252030(%)05010015020025035-54岁人口占全国人口比例房价指数中国真实利率为负支撑资产价格来源:CEIC,Soufun数据库;中金公司研究部行业供求—需求依然形成有效支撑（续）-5%0%5%10%15%20%1998199920002001200220032004200520062007-2%0%2%4%6%8%中国房价年涨幅（左轴）中国真实利率(右轴)中国-40%-20%0%20%40%60%80%19811983198519871989199119931995199719992001200320052007-8%-4%0%4%8%12%16%香港房价格年涨幅(左轴)香港真实利率(右轴)香港0510152025303519551959196319671971197519791983198719911995199920032007-20.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.0035-54岁人口占全国人口比例（左轴）土地价格指数（右轴）日本行业分析17房价调整房地产的结构性问题未来市场需求增量主要来自于三四线城市来源:CEIC,Soufun数据库;中金公司研究部全国来看潜在需求十分巨大，主要城市市场将进入平稳期过去十年住宅累计销售套数/城镇家庭户数39%38%30%29%25%24%24%23%17%15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%上海成都北京武汉广州天津深圳重庆南京全国过去三年住宅年均销售套数/城镇家庭户数6.5%5.2%4.8%4.4%4.4%4.1%4.0%3.2%2.8%2.6%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%成都上海武汉重庆北京天津广州南京全国深圳20%24%26%22%32%32%35%80%76%74%78%68%68%65%-1002003004005006002002200320042005200620072008(千平方米)0%20%40%60%80%100%120%(%)10大城市住宅销售面积其他城市住宅销售面积10大城市住宅销售面积占比其他城市住宅销售面积占比35%42%44%37%52%52%54%65%58%56%63%48%48%46%-2004006008001,0001,2001,4001,6001,8002002200320042005200620072008(百万元)20%30%40%50%60%70%80%(%)10大城市住宅销售额其他城市住宅销售额10大城市住宅销售额占比其他城市住宅销售额占比18本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国