房地产行业企业所得税与新政策精讲

房地产行业企业所得税与新政策精讲主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所说明：本资料根据新企业所得税及相关配套政策而编写，仅供培训辅导之用以及做为本次培训PPT课作的补充学习材料。房地产行业涉及的重点及难点均通过PPT课件来进行讲解，并配以写字板进行板书。请以PPT课件所展示及讲解的内容为主。2008年度企业所得税培训提纲（一）关于武国税函[2009]1号文件《市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知》的说明；（二）关于2008年度企业所得税申报表的变化分析和填写说明；（三）新企业所得税法实施中出现的个别疑难问题解读收入专题一、收入的确认在企业所得税与会计核算之间存在的差异分析二、特殊收入的处理如视同销售、开发产品转为自用、房屋出租、捐赠收入的确认等。三、总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号文件解读四、总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函[2008]828号文件解读税前扣除专题一、税前扣除原则分析与适用二、投资性房地产准则与税法差异及调整方法三、弥补亏损政策的运用与新旧变化四、新法下各项费用扣除举列和扣除技巧五、财产报损新旧变化及注意事项六、固定资产的新旧变化及涉税注意事项七、无形资产的涉税处理与会计准则差异分析八、房地产企业预售收入计算的预计利润（四）、最新政策分析一、营业税暂行条例及实施细则修订对房地产行业影响分析二、鄂地税发[2008]97号、鄂地税发〔2008〕211号、鄂地税发[2008]240号等重要文件适用分析三、最近国家出台的其它最新税收政策解析（一）关于武国税函[2009]1号文件“市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知”的说明一、文件主要内容介绍根据该文件精神，在我市范围内，由国家税务局负责征收管理，并实行查帐征收的企业所得税纳税人，凡发生下列涉及下列涉税事项，应附送中介机构涉税览鉴证报告：1、企业财产损失申报2、房地产开发企业年度纳税申报3、高新技术企业年度申报4、高新技术企业认定5、外资居民企业年度纳税申报6、企业所得税税前弥外亏损7、企业年终所得税汇算缴后需要退抵税款（不含减免退税款）8、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，需在计算应纳税所得额时加计扣除。二、鉴证准入制度对符合规定可从事涉税鉴证业务的社会中介机构，税务机关在相应的报刊、杂志或网站等媒体上公告，同时将公告的名单发文送各区国税局、直属分局。对未经税务总局批准设立的不具备注册税务师行业执业资质、未纳入注册行业监管的单位和其他中介机构一律不得承办涉税鉴证业务。三、其他注意事项中介机构在进行企业所得税鉴证业务时，应按《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）〉的通知》（国税发[2007]10号）和《国家税务总局关于印发〈企业财产损失所得税税前扣除鉴证业务准则（试行）〉的通知》（国税发[2007]9号）规定的涉税鉴证报告格式、工作流程，认真开展审核鉴证工作，税务机关对中介机构的涉税鉴证具有检查、审核和认定权。（二）关于2008年度企业所得税申报表的变化分析和填写说明年度纳税申报表概述一、申报表从1主14附到1主11附，主、附表更简明。新申报表由1张主表和11张附表组成。主表适用于所有查账征收企业，包括利润总额的计算、应纳税所得额的计算、应纳税额的计算和附列资料四个部分。附表分为两个层次，附表一到附表六为一级附表，对应主表各项目；附表七到附表十一为二级附表，是纳税调整表的明细反映。与原年度申报表相比，新申报表取消了原申报表中的《捐赠支出明细表》、《技术开发费加计扣除额明细表》、《工资薪金和工会经费等三项经费明细表》、《坏账损失明细表》，增加了《以公允价值计量资产纳税调整表》、《资产减值准备项目调整明细表》，将《纳税调整增加项目明细表》和《纳税调整减少项目明细表》合并为《纳税调整项目明细表》，在收入和成本明细表中增加了事业单位、社会团体、民办非企业单位的收入和支出明细表，《免税所得及减免税明细表》改为《税收优惠明细表》，《广告费支出明细表》改为《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表》，《投资所得（损失）明细表》改为《长期股权投资所得（损失）明细表》，《税前弥补亏损明细表》改为《企业所得税弥补亏损明细表》，《境外所得税抵扣计算明细表》改为《境外所得税抵免计算明细表》，《资产折旧、摊销明细表》改为《资产折旧、摊销纳税调整明细表》。保留的附表有《收入明细表》、《成本费用明细表》。这些表格主要是根据税收政策的变化和简化合并的需要而改变的。例如，根据《企业所得税法》的规定，新申报表将一些税收优惠项目直接列入纳税调减项目，要求境外所得应弥补境内亏损，新增了分支机构预缴所得税情况等。二、以企业会计核算为基础，更方便于纳税人。与原申报表相比，新申报表的结构、逻辑关系、编制原理都发生了较大的变化。原申报表包括收入总额、扣除项目、应纳税所得额的计算、应纳所得税额的计算四部分。其中，收入总额按税法口径，扣除项目按会计口径，再通过调整会计与税法的差异，将扣除项目调整为税法口径来计算应纳税所得额。这样就造成应纳税所得额和会计利润脱节，纳税申报表与利润表脱节，逻辑关系不够清晰，纳税人无法直接通过利润表来编制所得税申报表。在新申报表的设计中，采用了以间接法为基础的表样设计。在编制时，以利润表为起点，将会计利润按税法规定调整为应纳税所得额，进而计算应纳所得税额，即在企业会计利润的基础上，加减纳税调整，计算出应纳税所得额（包括加减纳税调整、不征税收入、免税收入、减计收入、加计扣除、弥补亏损等），进行税款计算。会计与税法的差异（包括收入类、扣除类、资产类等）通过一张附表进行纳税调整得以集中体现，并按照重要性原则，明细反映有关项目的会计核算与税法差异。这样的设计充分尊重了企业现实和会计人员的习惯，更符合会计实务和人们的逻辑思维方式。作为记载企业生产经营活动、核算企业生产经营成果的工具，会计账簿主要遵循现行的企业会计制度和会计准则。我国没有独立的所得税会计，企业没有也不可能单独设账，按照《企业所得税》规定对企业的收入、税前扣除项目进行核算。在会计利润的基础上计算应纳税所得额，将大大减少纳税人纳税的遵从成本，方便纳税人计算填写。三、厘清会计制度与税法差异，填报难点不再难。新申报表从逻辑关系上比原申报表清晰，容易理解。新申报表利润总额的计算部分所包括的项目是按新会计准则的利润表项目设计的，对于适用企业会计准则的企业，其数据可直接取自利润表；而实行原企业会计制度、小企业会计制度等的企业，其利润表上的项目与新申报表不一致，只有按照新申报表的要求，对利润表上的项目进行调整后才能填报。纳税调整是新申报表填报的一个难点。新申报表上的纳税调整增加额和纳税调整减少额是根据新会计准则和《企业所得税法》之间的差异设计的，对于适用企业会计准则的企业，要求填报人员既熟练掌握各项业务的会计处理规定，又要掌握《企业所得税法》的相关规定，能够识别两者间的差异，掌握纳税调整方法，才能正确填报本表。而对于实行企业会计制度、小企业会计制度的企业，难度可能会更大，因为这类企业既要熟知企业会计制度与税法的差异，又要清楚企业会计制度与企业会计准则在核算上的差异，才能根据分析进行填报。四、几点重要变化1、将不征税收入、免税收入、减计收入、免税项目所得、加计扣除作为纳税调减项目，可以减少所得额或扩大当年亏损，区别于2006版：纳税调整后所得后再减去免税所得。2、境外所得能够弥补境内亏损（主表22行）3、纳税调整项目表（变动最大的附表）将需要调整会计与税法的差异项目全部集中于此表，一目了然充分考虑采用新会计准则和尚未使用新会计准则的企业填列情况分为收入所得类、扣除类、资产类、准备金、房地产预计利润、特殊事项等类别五、有关核定征收企业的所得税问题核定征收中的定率征收企业，在年终进行汇算清缴时，根据国税发[2008]30号文件要求，应按规定填写《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（B类）》即可。如果减免税一栏有数据，必须同时报送附表五税收优惠明细表，但仅限税率和税额减免。六、年度纳税申报主表填写基本结构：共有四大部分42行：利润总额的计算、应纳税所得额的计算、应纳税额的计算及附列资料。全面反映了企业所得税申报的计算过程及基本信息填列基本要求：基本从附表中取得相关数据，再根据附表数据填列主表主表内关系：6个步骤计算出本年应补（退）所得税1、纳税调整后所得=会计利润总额±纳税调整+境外所得弥补境内亏损2、应纳税所得额=纳税调整后所得-弥补亏损3、应纳所得税额=应纳税所得额×税率25%4、境内应纳税额=应纳所得税额-减免税-抵免税5、实际应纳所得税额=境内应纳税额±境外应纳、应抵税额6、本年应补（退）的所得税=实际应纳所得税额-已预缴税额利润总额的计算：1、13行利润总额就是企业会计上核算的利润数实行会计准则的企业直接按照利润表填列；实行会计制度、小企业会计制度、事业单位会计制度的企业需要调整分析，按对应的附表项目填列。总体原则：按照会计核算的数据填列，保证13行利润总额的数据与企业会计核算利润数一致。2、13行利润总额就是计算公益性捐赠的基数例外：汶川地震捐赠不受此比例限制，可全额扣除问题：如果13行数据小于0，捐赠能否扣除？2006版应纳税所得额为基数时，如果应纳税所得额小于0，是不能扣除的应纳税所得额=利润总额±纳税调整+境外弥补境内亏损-弥补亏损注意四个方面：1、第23行“纳税调整后所得”，如果小于0，就为当年的亏损额；2、第21行“抵扣应纳税所得额”：填报创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额。当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。(条例97条)年度纳税申报主表填写注：当主表23行纳税调整后所得为负数时，且23行负数的绝对值大于本行数据时，则本行“抵扣应纳税所得额”填0；当主表23行为负数时，且23行负数的绝对值小于本行数据，则“抵扣应纳税所得额”＝主表23行负数绝对值，使得第23行为0。3、第22行“境外所得弥补境内亏损”：填报纳税人根据境外所得计征企业所得税的规定，在计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的盈利可以弥补境内营业机构亏损的数额1）总局新修订了境外所得管理办法，在汇算前应该可以出台。总体上：分国不分项，境内、境外分开核算主要变化：境外所得可以弥补境内亏损，但境内所得不能弥补境外亏损（例外：当境外机构、股权、资产等依法进行处置、清算、撤消时出现亏损，如果在连续5个年度内不能由境外所得弥补，可以在第6个年度用境内所得弥补）2）境外所得既可以弥补当年亏损，也可以弥补以前年度亏损即当“利润总额”＋“纳税调整增加额”-“纳税调整减少额”0时，填报纳税人境外应税所得用于弥补境内亏损的部分，最大不超过纳税人当年的全部境外应税所得。当“利润总额”＋“纳税调整增加额”-“纳税调整减少额”0时，如以前年度无尚未弥补的亏损，本行填零；如以前年度有尚未弥补的亏损，填报弥补以前年度尚未弥补的亏损的最大值，同时不超过纳税人当年的全部境外应税所得。3）与表三的衔接由于在13行企业的利润总额中，既包含了境内所得或亏损，也包括了境外所得和亏损。为了在表中反映境外所得可以弥补境内亏损，加上了第22行。为了平衡表内关系，人为地在纳税调整表中调减第12行“境外应税所得”为了反映“境内所得不能弥补境外亏损”，在表三中也调增了第13行“不允许扣除的境外投资损失”。4、第25行应纳税所得额：本行金额不得为负数。如果第23行纳税调整后所得或者按照上述行次顺序计算结果为负数，本行金额填0；本行为小型微利企业（30万）的判断标准之一应纳税额1、先减免，后抵免；不能使得第30行应纳税额小于02、第29行抵免所得税额包括两个方面：一方面是按照新税法34条规定，环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额的10%可以从当年应纳税额中抵免；另一方面是对于2008年以前已经批准立项但没有执行到期的国产