房地产行业按揭办理基础知识

西安华南城客服部按揭组按揭基础知识篇相关业务篇按揭基础知识篇按揭基础知识一、房产按揭贷款的相关知识二、如何确定客户的贷款资格三、按揭贷款所需材料四、按揭贷款的流程五、放款后借款人持有资料六、按揭贷款还款方式及贷款期限一、房产按揭贷款的相关知识房产按揭贷款的概念按揭贷款分类个人商品房按揭贷款分为几大类型办理按揭中涉及的当事人按揭贷款所涉及的关系有哪些？房产按揭贷款的概念“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。按揭贷款是指购房者以所购得的房屋作为抵押物从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。按揭贷款分类最初的按揭，仅指个人住房抵押贷款。目前按揭的分类主要有：根据标的不同可分为：个人住房按揭、汽车按揭、个人商业用房（商铺）按揭、写字楼按揭、装修按揭、消费按揭等；根据房屋价值属性的不同可分为：商品房按揭、经济适用房按揭；注：除特殊说明外，按揭仅指商品房按揭贷款。个人商品房按揭贷款分为几大类型个人住房公积金贷款：适用于缴存了住房公积金的职工，申请购买、修建自住用房所需贷款。个人住房贷款、商铺贷款：即通常所说的商业按揭贷款。办理按揭中涉及的当事人贷款人：即批准借款人申请，并向申请人发放住房贷款的银行借款人：即向贷款银行申请住房贷款的购房人保证人：即与贷款银行达成贷款合作协议，由贷款银行向其客户（即购房人）提供购房贷款，并由其承担连带责任的房地产开发商；按揭贷款所涉及的法律关系有哪些？买卖关系：借款人因购房与房地产发展商产生的房屋买卖关系；借贷关系：借款人为支付购房款向银行申请贷款，与贷款银行所发生的借贷关系；抵押关系：借款人（即抵押人）将所购房屋抵押给贷款银行，与贷款银行所产生的抵押关系；保证关系：房地产开发商作为保证人向银行保证借款人按期清偿贷款，而与银行所产生的保证关系；二、如何确定客户的贷款资格还款资格：有30%、50%的自筹资金用于支付首付款，有合法有效的购买自住用房的合同、意向书或协议；年龄在18岁以上，贷款年限+年龄60岁。还款意愿（含共同债务人）：有良好的还款意愿；个人征信良好累计逾期记录不能超过6次，连续逾期不能超过3次。还款能力：稳定的持续性的可证明收入（收入证明、银行流水），且收入是家庭总负债月供的2.5倍以上。三、办理商品房按揭所需材料个人信息证明（含共同债务人）：二代身份证/或军官证复印件3份；户口薄首页、户主身份证页、本人页复印件各1份；婚姻证明【单身者需提供单身声明及民政部门所开具的单身证明原件及复印件3份；离异者需提供离婚证或离婚判决书复印件各1份】还款能力证明（含共同债务人）：收入证明（黑色签字笔填写，必须加盖公司公章）；最近连续6个月银行流水原件1份；购房资料：购房合同，首付款收据及pos机刷卡单复印件1份借款人及共同债务人私章各1个（规格1.5㎝*1.5㎝正楷方章无印或之字）；中国银行需要借款人一寸免冠照片一张；准备资料中需要注意的几项：提供资料必须携带原件：证件信息必须一致（身份证、户口本、结婚证、户籍证明、单身证明等）；收入证明须加盖公司公章或人资章；可证明收入必须是家庭负债月供的2.5倍以上；面签时必须借款人到场（如委托他人办理需提供市级以上公证处公证书，公证书模版必须使用客服部提供模版）；四、按揭贷款的具体流程定房查征信给客户提供按揭客户所需提供资料明细、收入证明模版签订商品房买卖合同签订贷款合同银行审批银行抵押、放款五、放款后借款人持有文件《商品房买卖合同》正本；《住房抵押贷款合同》正本；借款借据；贷款还款计划表；供房存折或银行卡；六、按揭贷款还款方式及贷款期限还款方式等额本息还款法（等额还款法）等额本金还款法（递减还款法）还款期限住房贷款不超过30年商铺贷款不超过10年等额还款法每月供款额=贷款额×月均还款本息额(是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。)递减还款法每月供款额=贷款金额/供款总期数+（贷款本金－已还本金）×月利率(是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。)相关业务篇一、按揭办理1.1商铺按揭的对象1.2商铺按揭的参与者1.3按揭工作流程1.4按揭客户催办二、相关变更业务1.1商铺按揭的对象购买西安华南城商铺选择按揭付款方式的客户1.2按揭参与者客户银行置业顾问按揭专员不考虑担保方客户是凡是商铺没有支付按揭款的商户银行是同公司有合作关系的某个支行客户银行置业顾问按揭专员实线：侧重于实际工作的参与虚线：更加侧重于信息的传递西安华南城合作银行1.3按揭工作流程认购签约（草签）签约（备案合同）交付购房资格确认按揭付款意向客户更名一次性付款客户一次性付款意向客户银行面签《商品房买卖合同》同银行交接银行审核银行放款912345678客户按揭资料准备在购房资格确认客户可以选择按揭付款后，置业顾问需给客户提供按揭面签资料明细，及收入证明模板。待客户准备好按揭资料后即可进入下一环节，签约及银行面签银行面签后，对于客户的按揭情况要及时跟进，从现在开始到放款都是要进行跟进的，客户是否差资料，以及后续备案合同签约，合同是否交接给银行，审核是否通过，是否被退件，被退件原因，银行是否放款，是否办理交房等事宜。建立自己客户跟进台账。同时将自己所了解的情况及时反馈给其他按揭参与者。1.3按揭工作流程认购签约（草签）签约（备案合同）交付购房资格确认按揭付款意向客户更名一次性付款客户一次性付款意向客户银行面签《商品房买卖合同》同银行交接银行审核银行放款912345678客户按揭资料准备在商品房合同交接后，银行才会对面签客户进行审核，在审核的过程中，可能会需要客户补充提供相关按揭补充资料，也可能在审核过程中，被银行退件，此时置业顾问也需及时跟进催办，对于补资料客户要及时跟进，对于退件客户要及时同客户、银行，按揭专员沟通，重新确定解决方法方案，直到银行放款，或是客户补齐剩余房款银行放款后，银行会及时通知客户，客户需去银行领借款合同，还款明细等资料，在放款后客户也既须来我司办理相关的交房手续抵押注销房产证未办理下来前，客户还清余款后，银行做抵押注销，客户将撤押通知单复印件留客服部。房产证办理下来后，客户还清按揭款后银行退还客户抵押的房产证。银行台账你有自己的台账吗？置业顾问台账针对置业顾问自己所负责的商铺/房号，针对铺子/客户建立一个进度情况跟进表客服按揭台账银行面签台账合同交接台账银行放款台账项目签约台账1.4按揭客户催办催办对象催办人催办时间催办方式解决方法对于不同类型的催办对象选择合适的催办方式，在合适的催办时间由合适的催办人运用合适的解决方法催办按揭回款。催办时间是相对于签约日期而言的按揭未回款客户未办理按揭类客户按揭办理未补齐按揭资料类客户基础资料未提供银行后期审核资料未提供备案合同未签根据商品房买卖合同中2个月时间内支付银行按揭余款可分为：未逾期期间已逾期期间面谈催办电话通知催办发函催办（告知函违约告知函律师函）按揭银行放款按揭转一次性法务部处理（收铺，罚没等法律手段）二.按揭相关变更业务认购后按揭无法办理客户更名付款方式的转变按揭转一次性合同内容的变更认购后按揭无法办理客户更名业务1、签写商铺更名业务变更单，相关部门审核及领导签批。2、到客服处打印新认购书3份及选铺流转单1份（带新旧业主身份证复印件各2份及更名业务变更单复印件1份）3、财务处更换收款票据（带更名业务变更单原件1份，认购书3份，商铺流转单）4、给客服交回财务处所换票据的客服联（黄联）、认购书1份，商铺流转单客服联付款方式转变-按揭变一次性办理步骤1、置业顾问填写按揭转一次性业务变更申请单，投资计划表（五金机电签约信息表）；2、客服打印一次性交款明细3份；3、带齐以上资料到财务交款；4、填写单张补充协议3份；5、到客服打印《合同数据维护申请表》；6、客户签字、盖章并盖手印；按揭变一次性到客服打印《合同数据维护申请表》时所需收取资料：1、客户身份证复印件3张2、投资计划表（五金签约信息表）3、业务变更申请单复印件1份4、交款明细1份5、交款票据客服联6、商品房买卖合同客户份7、租赁合同客户份8、按揭转一次性单张补充协议3份在这个流程中，客户前来办理时应该带的资料1、客户身份证及复印件3张2、客户私章（同商品房买卖合同所用私章一致）3、已交款票据客户联4、商品房买卖合同客户份5、租赁合同客户份合同内容变更仅收取客户商品房买卖合同，身份证复印件3份，确定正确信息，打印《商品房合同数据维护申请表》Thanks!