房地产行业营业税

房地产行业营业税主讲:王大祥征税范围苏地税发【1999】131号所称房地产业，是指转让境内土地使用权和销售我省境内不动产的业务。转让土地使用权，是指士地使用者有偿转让土地使用权的行为。销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为比照为销售不动产。建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：⑴房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；⑶设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：（一）有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为；（二）单位将不动产无偿赠与他人的行为；注：对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（国税函[1995]156号）（三）以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为；（四）以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为；（五）投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为；（六）在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；（既转让在建工程）（七）接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；（受托“代建”）（八）房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；（集资建房）（九）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；（十）不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为；（十一）士地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；（十二）因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；拆迁补助）（十三）虽尚未到政府有关部门办理士地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；（十四）以投资入股名义转让上地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为；（十五）以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。自2003年1月1日起，对转让股权行为不征收营业税财税[2002]191号。纳税义务人发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按照税收法律、法规、规章的规定，办理税务登记或注册税务登记，并履行纳税义务。纳税人从事房地产业务，其应纳营业税的所属税目及适用税率，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》执行。营业额（销售额）房地产业营业税的营业额为纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题纳税人在销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。苏地税发［1998］46号下列代收的款项不包括在销售额中1、住房维修基金国税发[2004]69号2、据苏地税政一[2000]218号《关于房地产业的几个营业税问题的通知》（2000年9月29日）第一条“关于房地产开发单位代收费用的征税问题”：（1）房地产开发单位代收的各种费用按营业税细则规定，原则上都应按价外费用同经营的应税项目一并征收营业税。但对符合苏财税[97]55号和苏财税[98]7号文件精神的行政事业代收费用可不征收营业税。（2）房地产开发单位在履行各类代收费用时，必须持有该项费用的代收授权书和使用财政部门核发的统一票据，并按规定解缴收费主管部门，否则一律照章征收营业税。例如代地方政府有关部门收取的基金、人防费；代煤气公司收取的煤气安装费；代有关部门收取的白蚁防治费等特殊规定：1、单位和个人转让其受让的土地使用权,以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。2、单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。3、单位和个人销售其购置的不动产,以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价后的余额为营业额。4、单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。财税【2003】16号2003年1月1日起执行注：（1）营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证，外方公司的签收单据或出具的公证证明。（2）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。关于营业税若干政策问题的批复国税函[2005]83号（3）单位和个人将其购置或受让的全部不动产或土地使用权的一部分予以销售或转让的，其销售的不动产或转让的土地使用权的原价应分别按下列情况确定：①纳税人能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的，按该单位价格乘以计量单位确定原价；②纳税人不能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的，以该部分不动产或土地使用权占购置或受让的全部不动产或土地使用权的面积比例，乘以购置或受让的全部不动产或土地使用权的总价确定该部分的原价。江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知苏财税[2003]41号5、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后同一行为的营业额中减除。6、纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。7、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：(1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(3)按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)销售不动产的成本利润率为10%。（注：是否改为15％？）8、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入；9、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额；10、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额；11、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入；12、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项；13、纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额；14、纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额；15、对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。国税函发(1995)156号16、单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。17、单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。财税【2003】16号减免税销售不动产（1）自1999年8月1日起，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。（2）自1999年8月1日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税。（3）销售房改房自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。纳税义务发生时间房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：（一）纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；纳税义务发生时间（二）纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；（三）一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。关于未能按时取得营业款项的纳税义务发生时间问题对纳税人提供营业税应税行为后，因各种原因未能在合同（协议）规定的期限内取得营业款项，凡已开具收款凭证的，其纳税义务发生时间为开具收款凭证的当天；若尚没有开具收款凭证，则以合同（协议）规定的收款日期的当天作为其纳税义务发生时间。江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知（四）苏地税发（1999）078号纳税义务发生时间扣缴义务人境外单位和个人发生房地产业应税行为，但在我国境内未设立经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。扣缴义务人代扣代缴税款时，必须按照现行税法规定，向纳税人开具完税凭证。纳税人应及时向扣缴义务人索取代扣代缴税款凭证，作为已履行纳税义务的凭据。纳税地点房地产业营业税的纳税地点（一）纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税；（二）纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税；（三）房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。对合作建房行为应如何征收营业税根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）》规定合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。注：“一方提供土地使用权”，包括一方提供有关土地使用权益的行为，如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。国税函[2004]241号①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的