房地产行业：1-11月份房地产运行数据点评-101211

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：苏雪晶(8621)[e-mail]执业证书编号：S0490209010200联系人：乐加栋(8621)[e-mail]1-11月份房地产运行数据点评报告要点新开工、投资小幅度回落1-11月份，房屋新开工面积14.51亿平方米，累计同比增长48.71%；房地产开发投资42697亿元，累计同比增长36.5%。新开工面积同比增长率与上月相比下降13.2个百分点，这主要是因为去年年底基数较高所致；从单个月份上看，本月新开工1.34亿平米，与上月相比环比止降反升，总体上保持一个较为平稳增速。同样的反应在投资数据上也是如此。我们预计全年新开工16亿平米左右，实际完成投资在4.7万亿左右。商品房销售同比增幅有所增加1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比与上月数据相比提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。从我们每日跟踪的销售数据来看，二次调控以来一线城市的成交受到一定程度的抑制，二三线城市仍体现出较为旺盛的需求，增量主要来自于二三线城市，因此全国11月份销售面积同比增速有所上升。商业营业增幅显著，这与我们一直以来看好商业地产的观点是一致的。我们认为未来商业地产将会更受资金青睐，商业地产相对于住宅来说更具有投资价值。房屋销售价格环比上涨11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比9月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。价格同比虽然在持续的回落，但环比连续三个月出现了增长。我们认为本轮价格的上涨主要是源自于市场对于通胀的担心，从目前来看，一线城市价格较为稳定，而我们调研的二三线城市来看仍然出现了量价齐升的局面，而土地市场出现了地王频出的局面，这也使得市场对政策持续敏感，从而抑制估值上升。企业资金来源同比增幅继续下降，国内贷款占比下降至全年最低1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31%，增幅下降一个百分点。其中，国内贷款11245亿元，增长25%，增幅下降1.3个百分点；自筹资金23806亿元，增长50%。与前10月数据相比，资金来源同比增幅继续缩小，国内贷款增幅下降明显，自筹资金的投入以及占比越来越高，这也将继续推高房企资本成本。由于开发贷款受两方面制约，一方面是存款准备金率持续上调，市场总体的流动性受到压制；另一方面是由于监管层对于开发贷款吃审慎态度，目前大银行的贷款额度基本发放完毕，预计12月的贷款比重会继续下降。我们预计开发贷在明年一季度将会继续显著增加。第一，新开工、投资小幅度回落1-11月份，房屋新开工面积14.51亿平方米，累计同比增长48.71%；房地产开发投资42697亿元，累计同比增长36.5%。新开工面积同比增长率与上月相比下降13.2个百分点，这主要是因为去年年底基数较高所致；从单个月份上看，本月房地产行业行业研究研究报告维持“长期看好”评级2010-12-112请阅读最后一页评级说明和重要声明新开工1.34亿平米，与上月相比环比止降反升，总体上保持一个较为平稳增速。同样的反应在投资数据上也是如此。预计全年新开工16亿平米左右，实际完成投资在4.7万亿左右。图1：07年以来新开工情况0246810121416Feb-07Jun-07Oct-07Mar-08Jul-08Nov-08Apr-09Aug-09Dec-09May-10Sep-10-30-101030507090新开工面积累计（亿平方米）同比增长率（%）资料来源：中国统计局，长江证券研究部图2：07年以来实际完成投资额050001000015000200002500030000350004000045000Feb-07Jun-07Oct-07Mar-08Jul-08Nov-08Apr-09Aug-09Dec-09May-10Sep-10051015202530354045房地产开发投资累计完成额同比增长率（%）资料来源：中国统计局，长江证券研究部第二，商品房销售同比增幅有所增加1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比与上月数据相比提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。另外从我们每日跟踪的销售数据来看，二次调控以来一线城市的成交受到一定程度的抑制，二三线城市仍体现出较为旺盛的需求，增量主要来自于二三线城市，因此全国11月份销售面积同比增速有所上升。商业营业增幅显著，这与我们一直以来看好商业地产的观点是一致的。我们认为未来商业地产将会更受资金青睐，商业地产相对于住宅来说更具有投资价值。图3：商品房销售面积3行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明012345678910Feb-07Jul-07Dec-07Jun-08Nov-08May-09Oct-09Apr-10Sep-10-30-20-100102030405060商品房销售面积(亿平方米)同比增长率(%)资料来源：中国统计局，长江证券研究部图4：商品房销售面积分类增速（%）-40-20020406080100Feb-07Jul-07Dec-07May-08Oct-08Mar-09Aug-09Jan-10Jun-10Nov-10住宅销售面积累计同比办公楼销售面积累计同比商业营业用房销售面积累计同比资料来源：中国统计局，长江证券研究部表1：主要城市成交信息一览表区域城市本周成交本周成交环比2009年周均成交2010年周均成交周均成交同比消化时间（周）消化时间环比备注北京37.2717.53%39.2022.59-42.37%397.42%商品住宅天津38.6443.34%25.6218.57-27.52%----------商品住宅济南341-12.11%519382-26.31%----------商品住宅（套）环渤海青岛25.2110.78%16.6317.786.89%24-1.53%商品住宅上海41.08-2.69%49.9029.01-41.86%130.92%商品住宅南京18.8712.11%20.5610.02-51.26%22-1.59%商品住宅长三角杭州15.32-11.18%20.3111.62-42.79%32-0.14%商品房4请阅读最后一页评级说明和重要声明宁波7.53-23.63%13.586.96-48.78%152-0.20%商品房苏州19.2028.44%18.4510.72-41.88%----------商品住宅深圳7.1726.91%12.435.92-52.41%250.97%商品住宅广州14.3323.18%21.4117.24-19.46%175.32%商品住宅珠三角东莞15.9163.15%9.097.55-16.97%----------商品住宅重庆39.62-32.20%44.3241.99-5.27%----------商品房昆明22.0062.88%14.1310.53-25.46%----------商品房成都18.8615.24%26.3815.63-40.77%----------商品住宅长沙39.65-6.85%35.3030.32-14.12%----------商品房福州3.3611.87%9.174.01-56.23%----------商品住宅厦门6.758.59%7.844.27-45.57%41-10.26%商品住宅海口1.93-6.82%5.215.7410.11%----------商品住宅长春17.173.06%15.8312.23-22.72%24-4.92%商品住宅其他地区武汉28.28-30.93%27.1526.83-1.18%----------商品房四大城市99.869.48%122.9474.76-39.19%----------商品住宅其他城市165.8922.38%154.78106.34-31.30%----------商品住宅资料来源：各城市房地产交易管理网，长江证券研究部第三，房屋销售价格环比继续上涨11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比9月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。价格同比虽然在持续的回落，但环比连续三个月出现了增长。我们认为本轮价格的上涨主要是源自于市场对于通胀的担心，从目前来看，一线城市价格较为稳定，而我们调研的二三线城市来看仍然出现了量价齐升的局面。而土地市场同样又出现了地王频出的局面，这也使得资本市场对政策持续敏感，从而抑制估值上升。图5：新建住宅销售价格同比增速（%）-4-2024681012141618Jan-07Jun-07Nov-07Apr-08Sep-08Feb-09Jul-09Dec-09May-10Oct-105行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明资料来源：中国统计局，长江证券研究部第四，企业资金来源同比增幅继续下降，国内贷款占比下降至全年最低1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31%，增幅下降一个百分点。其中，国内贷款11245亿元，增长25%，增幅下降1.3个百分点；自筹资金23806亿元，增长50%。与前10月数据相比，资金来源同比增幅继续缩小，国内贷款增幅下降明显，自筹资金的投入以及占比越来越高，这也将继续推高房企资本成本。由于开发贷款受两方面制约，一方面是存款准备金率持续上调，市场总体的流动性受到压制；另一方面是由于监管层对于开发贷款吃审慎态度，目前大银行的贷款额度基本发放完毕，预计12月的贷款比重会继续下降。我们预计开发贷在明年一季度将会继续显著增加。图6：资金来源同比增速（%）01020304050607080Feb-07Jul-07Dec-07May-08Oct-08Mar-09Aug-09Jan-10Jun-10Nov-10ٛٛٛٛٛ资金来源合计同比增长(%)ٛٛٛٛٛ国内贷款同比增长(%)ٛٛٛٛٛ自筹资金同比增长(%)资料来源：中国统计局，长江证券研究部图7：资金来源比重（%）0%20%40%60%80%100%Feb-07Apr-07Jun-07Aug-07Oct-07Dec-07Feb-08Apr-08Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08Feb-09Apr-09Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10Apr-10Jun-10Aug-10Oct-10国内贷款自筹资金定金及预收款其他资料来源：中国统计局，长江证券研究部重要声明长江证券系列报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告中所评价或推荐的证券没有利害关系。本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为长江证券研究部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。对本报告的评价请反馈至长江证券机构客户部姓名分工电话E-mail伍朝晖副主管（8621）[e-mail]甘露华东区总经理（8621）[e-mail]王磊华东区总经理助理（8621）[e-mail]鞠雷华南区副总经理（8621）6875186313817196202julei@cj