房地产行业：成交分化 政策淡静

中银国际研究可在彭博BOCRGO，thomsonreuters.com以及中银国际研究网站(www.bociresearch.com.)上获取增持(OVERWEIGHT)/买入(BUY)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对有关基准指数升幅多于10%；减持(UNDERWEIGHT)/卖出(SELL)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对述指数降幅多于10%。未有评级(NR)。中立(NEUTRAL)/持有(HOLD)则指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对述指数在下10%区间内波动地产研究报告—板块最新信息2010年12月7日田世欣(8621)68604866分机[e-mail]证券投资咨询业务证书编号：S1300206110230股票评级公司名称代码评级收盘价10年预测NAV溢(折)价比例(人民币)(人民币)(%)万科000002.SZ买入8.4912.62(32.7)招商地产000024.SZ买入16.0824.65(34.8)华侨城000069.SZ买入11.8616.59(28.5)金融街000402.SZ买入6.6912.75(47.5)金地集团600383.SS买入5.979.09(34.4)保利地产600048.SS买入12.5814.97(16.0)华发股份600325.SS买入10.1914.33(28.9)冠城大通600067.SS持有8.8311.65(24.2)深振业000006.SZ持有8.259.33(11.6)中华企业600675.SS持有7.1810.24(29.9)中航地产000043.SZ持有12.5914.71(14.4)中国国贸600007.SS持有11.2017.46(35.9)张江高科600895.SS买入9.6614.72(34.4)浦东金桥600639.SS买入9.0116.76(46.2)京投银泰600683.SS持有8.147.1114.5嘉凯城000918.SZ买入7.949.73(18.4)世茂股份600823.SS买入13.5025.45(46.9)苏宁环球000718.SZ买入8.9313.29(32.8)鲁商置业600223.SS持有7.1810.71(33.0)中南建设000961.SZ买入10.1215.97(36.6)ST东源000656.SZ买入9.1213.03(30.0)建发股份600153.SS买入6.5310.53(38.0)新湖中宝600208.SS买入5.827.55(22.9)荣盛发展002146.SZ买入11.6913.01(10.1)阳光城000671.SZ持有8.9915.10(40.5)福星股份000926.SZ买入12.6112.89(2.2)滨江集团002244.SZ买入10.9214.80(26.2)首开股份600376.SS买入15.4026.61(42.1)资料来源：彭博及中银国际硏究预测以2010年12月6日当地货币收市价为标准本报告所有数字均四舍五入中银国际证券有限责任公司房地产周报成交分化，政策淡静中立A上周我们观察的17个主要城市成交量继续小幅上涨，一线城市总体成交量回升，二三城市有所分化，成交价格因结构原因出现回落。近期政策以落实推进保障房建设为主，调控环境比较平稳。支撑评级的要点„市场概况：上周(11月29日-12月5日)我们观察的17个主要城市合计成交面积359.4万平米，较上周环比上涨1.7%，北京和东莞周涨幅居前。成交均价指数回落，北京和天津价格周跌幅居前。„政策及大事回顾：1、住建部：明年计划安排保障房建设1,000万套；2、央企“红名单”流传，仅16家央企可获贷款；3、中央政治局：明年要实施稳健的货币政策；4、北京推个人公积金贷款新政；5、北京元旦起取消国有建设用地直接入市。„上市公司及相关公告：1、万科、碧桂园等公布11月销售数据，万科前11月累计销售额逼近千亿大关；2、首开股份、万科公告拿地情况。投资评级和建议：„近期一线城市表现有所回暖，二三线城市分化明显，供应量继续回升，符合我们对12月供应较11月环比提升的预期。近期政策调控以加快推动保障房建设为主，其他方面新增内容不多，为地产板块止跌反弹提供了良好的外部环境。我们对地产板块维持原先观点，即板块从估值角度而言，已具备较强的投资安全边际，但在房价尚未出现明显回调的情况下，政策对估值的扰动仍将继续存在。个股方面继续看好万科、首开股份、福星股份、滨江集团等公司。市场概况：量升价跌，城市分化明显成交继续反弹，城市分化情况明显四个一线城市成交量上周合计成交94.9万平米，环比上涨20.0%，其中北京、深圳和广州分别上涨100.7%、11.9%和13.1%，只有上海下跌8.9%。周交易量较年度平均已上涨39.5%，但是仍较高点下跌37.5%。上周由于多个保障房项目密集成交，北京成交量翻番，拉动一线城市成交指数大幅上涨。上周13个二三线城市中，只有5个城市成交量上涨，合计成交264.4万平米，较前一周下跌3.5%。周成交量较年度平均已上涨29.7%，但是仍较高点下跌30.5%。在所有上涨的城市中，东莞和苏州分别以48.9%和33.6%的涨幅居前；而厦门和宁波则分别以43.8%和36.4%的周跌幅居前。二三线城市之间分化情况明显，涨跌幅居前的城市价格变化幅度都很大。价格指数在一线城市带动下回落上周中银国际主要城市销售价格指数环比下跌4.4%至164.6。其中一线城市分类指数下跌8.8%至161.5，主要受到了北京保障房密集成交的影响，而二三线城市分类指数则上涨3.4%至169.4，表明价格方面也出现明显的分化现象。分城市来看，广州和重庆价格周涨幅居前，分别为25.6%和20.4%，而北京和天津的周跌幅居前，分别为21.5%和6.2%。库存指数小幅上涨，新增供应环比继续反弹中银国际主要城市可售存量指数上涨0.9%至76.3；其中一线城市分类指数上涨2.0%至75.4，二三线城市分类指数下跌0.3%至77.4。分城市来看，北京和宁波可售面积周涨幅居前，分别达2.8%和2.0%；而厦门和重庆的周跌幅居前，分别为3.4%和2.5%。其中，九大城市新增可售面积环比上涨3.9%，同期成交量上涨1.7%，导致新增供应消化率回落至上周的142.6%。分城市看，深圳和天津没有新盘推出，其他城市中杭州和广州新增供应周涨幅居前，分别达226.1%和212.5%，武汉和成都新增供应周跌幅居前，分别为39.8%和29.9%。2010年12月7日房地产周报72010年12月7日房地产周报8图表1.主要一二线城市区域成交概述北京上海深圳广州重庆成都武汉杭州最新周度成交量(万平米)34.439.36.814.542.018.729.111.3环比(%)101(9)1213(31)(4)3(18)最新周度成交均价(人民币/平米)19,94614,76317,63612,3027,3417,0797,52222,576环比(%)(21)(3)(6)2620(3)3610年年初至今周平均成交量(万平米)15.329.36.017.542.917.027.27.310较09年同比(%)(43)(41)(53)(18)(7)(31)(3)(46)52周移动平均成交量(万平米)16.130.76.117.643.218.927.67.9近三周平均成交量(万平米)21.440.26.314.248.823.133.711.8环比(%)35206(9)48(42)(5)31可售面积(万平米)(截至最新日期)1,2546183064708971,6591,265332存量消化月数(10年平均)1951265231110存量消化月数(52周移动平均)1851165201110存量消化月数(近三周平均)14411841796资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表2.部分二三线城市区域成交概述南京苏州厦门福州宁波东莞青岛最新周度成交量(万平米)17.515.34.53.26.815.825.3环比(%)(2)34(44)(1)(36)4913最新周度成交均价(人民币/平米)14,0999,77313,98813,86913,3768,5338,966环比(%)140(1)(1)2610年年初至今周平均成交量(万平米)10.710.14.24.17.08.217.810较09年同比(%)(44)(43)(46)(61)(48)(25)1052周移动平均成交量(万平米)12.210.64.44.57.68.418.1近三周平均成交量(万平米)17.312.85.63.38.312.323.5环比(%)61(25)88(12)663(26)可售面积(万平米)(截至最新日期)370301198127606842635存量消化月数(10年平均)8711720248存量消化月数(52周移动平均)7710618238存量消化月数(近三周平均)558917166资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表3.中银国际主要城市销售价格指数图表4.中银国际主要城市可售存量指数801001201401601802002009/222009/272009/392009/442009/492010/22010/72010/122010/172010/222010/272010/322010/372010/422010/47一线城市指数二三线城市指数合计加权指数50607080901001102009/72009/122009/172009/222009/272009/322009/372009/422009/472009/522010/52010/102010/152010/202010/252010/302010/352010/402010/45一线城市指数二三线城市指数合计加权指数注：按各城市08-10年周均成交额加权平均，以09年第7周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：按各城市08-10年周均成交额加权平均，以09年第7周为基期资料来源：中国指数研究院及中银国际研究2010年12月7日房地产周报9图表5.中银国际主要城市成交面积指数图表6.九大城市新增供应及消化率03060901201501802102402703002009/392009/442009/492010/22010/72010/122010/172010/222010/272010/322010/372010/422010/47一线城市指数二三线城市指数合计加权指数05010015020025030035008-0608-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0710-0810-0910-1010-110100200300400500600700800900(%)新增可售面积(左轴)新增供应消化率(右轴)(万平方米)注：按各城市08-10年周均成交额加权平均，以09年第7周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：九大城市为北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、武汉、杭州、和南京资料来源：中国指数研究院及中银国际研究宏观面及政策回顾与分析住建部：明年计划安排保障房建设1,000万套据媒体12月3日报道，住房和城乡建设部于日前下发了《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知指出，明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1,000万套，比2010年的580万套增长72.4%，其中公共租赁房将占主要部分。通知指出，为了落实保障性住房和各类棚户区改造住房1,000万套的任务，各地要综合考虑本地区财务状况、住房保障状况等，2011年计划任务要在原有《2010-2011年保障性住房建设规划》的基础上进行调整，并确保将计划任务落实到市县，于12月10日前必须上报计划汇总表。点评：2011年保障房建设目标1,000万套，相比2