您好,欢迎访问三七文档
1房地产法律问题主讲人:郭晓桦律师guoxiaohua_lawyer@163.com13810887082北京市炜衡律师事务所2房地产基本法律问题房地产的定义房地产行业的现状土地管理中的法律问题房屋建设中的法律问题房地产交易中的法律问题3一、房地产的定义地产:土地以及上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房产:建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。安得广厦千万间4二、房地产行业现状土地产权制度存在缺陷,使用费年流失量大非法转包和违法分包问题频出建筑工程纠纷,烂尾工程问题突出房价居高不下,房奴问题严重物业纠纷增多资料来源:北青网5三、土地管理中的法律问题中央与地方政府之间土地产权界线不清《土地管理法》第二条规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”,但事实上,地方政府却享有和承担着地方城市建设和土地开发的大量实权。6土地产权制度存在缺陷两者产权界定上的模糊,使得地方政府从实现自身利益最大化出发,在土地收益分配中与中央政府展开了长期的博弈。即通常讲的“上有政策,下有对策”。上下政策博弈的存在,造成地方土地资源配置难以优化,同时也为土地寻租提供了外部条件,导致土地收益大量逆向流失,土地收益分配主体形成严重错位。图片来源:新华网7土地管理中的法律问题案例:江西省丰城市建新城区非法征地,损毁国家级商品粮基地良田近万亩。作为一个县级市,丰城新区的建设可谓“大手笔”:规划总用地3.3万亩,目前已征用1.1万亩,“预征”7000亩。市委、市政府所在地占地近百亩,楼内自动化设施一应俱全,每天养护费就超过1万元。新区的新城大道宽100米,紫云大道宽80米,人民广场面积达176亩,当地群众形容丰城新区是道路超过北京三环,广场超过天安门广场。用市委书记的话说,丰城新区就是要20年站前列,50年不落后,100年不遗憾。市委书记、市长公开在大会上庆幸“抢在国家土地政策调整之前批了地”。资料来源:国土资源部网站8土地管理中的法律问题丰城早在上世纪80年代末就被列为全国十个商品粮基地县之一,而丰城新区规划用地处于商品粮基地的腹心地带,所占耕地绝大部分是旱涝保收的良田。土地法明确规定,征用基本农田、征用基本农田以外的耕地超过35公顷的、征用其他土地超过70公顷的,必须报经国务院批准。丰城新区使用的上万亩土地绝大多数没有经过国务院审批,他们蚂蚁搬家搞审批,将新区用地化整为零,分批次报批,每次上报的土地控制在土地法要求的70公顷以下,耕地控制在35公顷以下。这样就规避了国务院审批。从2001年至2003年7月,他们用这样的手段报批了约7000亩地。他们与国家政策赛跑的行为,令人震惊。资料来源:国土资源部网站9土地使用费年流失大土地出让价格过低“从2005年的情况看,全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元,而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元,其中中央部分约为70亿元。”资料来源:新华网10土地使用费年流失大为了防止低价出让土地,国家出台了多部法律法规,包括1995年《城市房地产管理法》、原国家土地管理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法、2001年国发15号文件、2003年部发21号令和2004年国发28号文件。上述法律法规都对制定和公布工业用地协议最低价标准有严格规定。此外,《刑法》410条规定,非法低价出让土地情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒刑。11四、房屋建设中的法律问题房屋建设作为房地产的核心环节,也是关系买受人安全的关键环节,在这一环节中,从工程承包到交付使用过程中会产生很多法律问题。12非法转包和违法分包问题突出非法转包:《建设工程质量管理条例》第78条规定:“本条例所称转包,是指承包单位承包建设工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。”13非法转包和违法分包问题突出违法分包:《建设工程质量管理条例》第78条规定:本条例所称违法分包,是指下列行为:“(一)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的;(二)建设工程总承包合同中未有约定,又未经建设单位认可,承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的;(三)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的;(四)分包单位将其承包的建设工程再分包的。”14非法转包和违法分包问题突出案例:山东省某市装饰设计工程有限公司非法转包工程1995年4月26日,山东省某市装饰设计工程有限公司(下称工程公司)与河北省某市商贸大厦(下称商贸大厦)同时签订了大厦的装饰设计、装饰安装工程和500万元有息借款等三份合同。其中装饰安装工程合同所承包的项目包括中央空调安装、大厦内装修、铝合金工程、不锈钢工程和其它安装工程的一部分。合同未约定具体承包金额。国家有关部门批准的大厦立项的项目总造价为4000万元,其中大厦主体工程2000万元。1995年5月8日,工程公司在未经商贸大厦同意的情况下,与某省东岳总公司某分公司(下称东岳公司)签订了一份空调及装饰工程承包合同。合同规定东岳公司负责商贸大厦的中央空调和部分装饰工程建设,总造价为1500万元。工程公司按中央空调总造价的3%,装饰工程总造价的8%收取管理费。合同签订后,东岳公司向工程公司交付了合同保证金100万元,并按工程公司的要求将另50万元直接汇入了商贸大厦的银行帐户。商贸大厦发现工程公司将承包的工程项目又承包给东岳公司后,遂向当地工商行政管理局投诉。工商局根据该省的《建筑市场管理条例》,以工程公司转包建设工程为由,责令其停止违法转包行为,并处20万元的罚款。工程公司不服,于1995年9月29日向处罚机关的上级机关提出行政复议。资料来源:人民法院网15规制非法转包、违法分包的法律规定由于房屋建筑质量关系到居住使用人的安全,因此,法律规定建设工程不能够非法转包、违法分包。但现实中由于建筑商资质不够等问题,非法转包、违法分包的情况经常发生。以下是规制非法转包、分包的有关法律规定:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定:“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据《民法通则》第一百三十四条的规定,收缴当事人已经取得的非法所得。”《建筑法》第28条:“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人,禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”第29条:“……总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。”16拖欠施工单位工程款和烂尾工程施工企业被拖欠工程款的问题由来已久,且有增无减。究其根本原因,是房地产开发活动中管理体制不健全,使得很多房地产开发商在不具备开发房地产的条件和能力的情况下,都获得了开发房地产的权利,而且总能办妥手续得以开工,而最后的结局就是拖欠工程款,直至造成烂尾工程,影响了正常的市政和经济建设,造成了社会的不安定因素。17拖欠施工单位工程款和烂尾工程玫瑰园:最有传奇色彩的烂尾楼北京玫瑰园原由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发,是北京市政府1992年赴港招商项目之一。1992年前后,邓智仁从香港到北京,和刘常明合作,以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅,并借此成为该项目的销售总代理。邓智仁用1000万港元在香港做策划推广,使玫瑰园一度卖得很火,刚开盘即销售80套。但由于刘常明将开发资金挪作他用,且恰好碰上国家实行宏观调控,导致项目进展缓慢。同时,有关部门发现玫瑰园别墅手续不全,是不合法的项目。为了救活玫瑰园,邓智仁从代理的身份走向开发的前台,耗尽资金无力回天。玫瑰园也被香港人陆苍以象征性的价格收购,但也没能让玫瑰园起死回生,最终破产清算。经法院认定,玫瑰园的债主共105个,债务总额达10亿元之巨,而其评估价仅为5.99亿元,严重资不抵债。1999年7月16日,玫瑰园别墅在京公开拍卖。18拖欠施工单位工程款和烂尾工程在1999年7月的拍卖中,玫瑰园的大债主之一、山东包工头梁希森以3.98亿元的价格成为玫瑰园新主人。在1990年代中期,梁希森就曾经垫资为玫瑰园装修了186套别墅,但工程款一直被拖欠着。2000年6月10日玫瑰园以崭新面貌重新开园。此前,梁希森接手后第一件事是办好产权手续,第二件事是一口气拆了一百多栋已建成的别墅,腾出空地建花园,降低别墅密度,同时做好业主的安抚工作。所以,玫瑰园其后迅速升值,得到了买家的热烈追捧,也成为了北京高档别墅的代表。其中玫瑰园三期258号别墅成交价达3750万元人民币,在当时北京别墅市场上创下一个纪录,引起极大轰动。据说,玫瑰园还打算在项目四期全力打造出一个价格为1.6亿元的超级楼王,并让其成为北京顶级别墅的标杆。19对拖欠工程款和烂尾工程的处理方式协商解决:(1)建设方及时支付应付的工程款,施工方不追究建设方的违约责任,双方继续友好合作;(2)建设方对应付款列出付款计划并支付一定的违约金,双方继续履行合同;(3)双方签订补充协议,对一系列纠纷所涉问题予以重新确认,合同继续履行;(4)双方同意提前解除合同,并就解除合同所涉及的全部问题协商一致后签订解除合同的协议。施工企业还可以单方面采取以下两种办法来解决收回被拖欠工程款问题:(1)施工企业可以根据《合同法》第67条规定行使同时履行抗辩权,拒绝履行施工义务,促使建设方支付应付的工程款;(2)施工企业可以按照《合同法》第94条和第96条的规定,书面通知建设单位解除建筑工程承包合同,之后再要求建设单位赔偿由此而产生的全部经济损失。20规制拖欠工程款的相关法律法规《合同法》第286条规定:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。21五、房地产交易中的法律问题房地产交易是买受人直接参与的过程,在这个过程中,由于房屋作为不动产的特殊性和房屋买卖合同格式条款的特殊性,房屋买卖中的出现了诸多对买受人不利的法律问题。22房地产业现存问题房价居高不下:06年1到9月,北京居民人均购房支出同比增加39.6%,而9月普通住宅价格同比上涨11.8%。06年三季度,北京商品房批准预售面积比二季度下降22.8%,商品房价格因此继续保持快速上涨态势。三季度整体均价已接近万元,达到9397元/平方米,与第二季度7861元/平方米相比,上涨了19.5%。资料来源:中国新闻网23房价居高不下一项来自北京市统计局的数据显示,2005年当地商品住宅期房均价每平方米6725元,居全国之冠。如果以月收入5000元计算,一个买房者要不吃不喝7年,才能买到一处60平方米的小房子。24切实整顿房价的措施——国六条2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施。会议认为,中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来,各地区、各部门做了大量工作,房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步
本文标题:房地产讲座演示稿
链接地址:https://www.777doc.com/doc-91649 .html