房地产评估(第11章)

1第11章房地产评估报告11.1房地产评估报告概述11.2房地产评估报告的结构与内容11.3房地产评估报告的编制2学习目标通过对本章的学习，理解房地产评估报告的含义，掌握房地产评估报告的结构与内容，掌握房地产评估报告的编制方法。311.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用房地产评估报告是房地产评估机构及人员在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。1）评估报告的定义411.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用（1）评估报告可以作为委托方和房地产业务当事人对被评估房地产作价或交易的重要参考依据。2）评估报告的作用511.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用（2）评估报告是评估机构对履行评估合同情况的总结，也是评估机构及人员为房地产评估项目承担相应法律责任的证明文件。2）评估报告的作用611.1房地产评估报告概述11.1.1评估报告的定义及作用（3）评估报告是反映评估机构和评估人员职业道德、执业能力情况以及评估质量高低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。2）评估报告的作用711.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类完整型房地产评估报告简明型房地产评估报告1）按评估报告披露内容的详尽程度划分811.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类1）按评估报告披露内容的详尽程度划分《资产评估准则——评估报告》规定，“注册资产评估师执行资产评估业务时，可以根据评估对象的复杂程度、委托方的要求，合理确定评估报告的详略程度。”911.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类正常型房地产评估报告限制型房地产评估报告2）按评估报告符合准则的要求程度划分1011.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类2）按评估报告符合准则的要求程度划分《资产评估准则——评估报告》规定，“注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。”1111.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类一般房地产评估报告复核房地产评估报告3）按评估的性质划分1211.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类按评估对象（土地、建筑物、房地）按评估目的（交易、抵押、课税等）4）按评估对象与评估目的的不同划分1311.1房地产评估报告概述11.1.2评估报告的种类定型式评估报告自由式评估报告混合式评估报告5）按评估报告的形式划分1411.1房地产评估报告概述11.1.3评估报告的基本要素（1）标题及文号（2）声明（3）摘要（4）正文（5）附件1）《资产评估准则—评估报告》规定1511.2房地产评估报告的结构与具体内容11.2.1评估报告封面的内容（1）评估报告的标题（2）评估报告的文号（3）评估机构的名称（4）出具评估报告的日期1611.2.2评估报告声明的内容（1）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（2）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项的说明和使用限制；（3）其他需要声明的内容。11.2房地产评估报告的结构与具体内容1711.2.3评估报告摘要的内容评估报告的摘要应当能够简明扼要地反映评估经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。11.2房地产评估报告的结构与具体内容1811.2.4评估报告正文的内容绪言应写明该评估报告委托方的全称、受托评估事项及评估工作的整体情况。（1）绪言11.2房地产评估报告的结构与具体内容1911.2.4评估报告正文的内容评估报告使用者包括委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。（2）委托方、被评估单位11.2房地产评估报告的结构与具体内容2011.2.4评估报告正文的内容评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为。评估报告载明的评估目的应当惟一，表述应当明确、清晰。（3）评估目的11.2房地产评估报告的结构与具体内容2111.2.4评估报告正文的内容评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。（4）评估对象和评估范围11.2房地产评估报告的结构与具体内容2211.2.4评估报告正文的内容评估报告应当明确价值类型及其定义，并说明选择该价值类型的理由。（5）价值类型及其定义11.2房地产评估报告的结构与具体内容2311.2.4评估报告正文的内容评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时应重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。（6）评估基准日11.2房地产评估报告的结构与具体内容2411.2.4评估报告正文的内容评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。（7）评估依据11.2房地产评估报告的结构与具体内容2511.2.4评估报告正文的内容评估报告应当说明此次评估所选用的评估方法及其理由。（8）评估方法11.2房地产评估报告的结构与具体内容2611.2.4评估报告正文的内容评估报告应当说明评估程序在具体实施过程中的现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。（9）评估程序的实施过程和情况11.2房地产评估报告的结构与具体内容2711.2.4评估报告正文的内容评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响。（10）评估假设11.2房地产评估报告的结构与具体内容2811.2.4评估报告正文的内容注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字的形式清晰地说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通同意后，评估结论也可以使用区间值表达。（11）评估结论11.2房地产评估报告的结构与具体内容2911.2.4评估报告正文的内容通常包括产权瑕疵；未决事项、法律纠纷等不确定因素；重大期后事项；在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。（12）特别事项说明11.2房地产评估报告的结构与具体内容3011.2.4评估报告正文的内容评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；评估报告的使用有效期；因评估程序受限造成的对评估报告的使用限制。（13）评估报告使用限制说明11.2房地产评估报告的结构与具体内容3111.2.4评估报告正文的内容评估报告载明的评估报告日，通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。（14）评估报告日11.2房地产评估报告的结构与具体内容3211.2.5评估报告附件的内容（1）评估对象所涉及的主要权属证明资料。（2）委托方和相关当事方的承诺函。（3）评估机构及签字注册资产评估师的资质、资格证明文件。（4）评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。（5）其他相关资料，主要包括与评估目的相对应的经济行为文件、评估业务约定书等。11.2房地产评估报告的结构与具体内容3311.3房地产评估报告的编制11.3.1评估报告编制的基本要求（1）客观公正（2）内容完整（3）形式规范（4）责任清楚3411.3.2评估报告的编制步骤（1）整理评估报告书所需资料（2）草拟评估报告书（3）撰写正式的评估报告书11.3房地产评估报告的编制3511.3.3评估报告的复核、提交与归档评估机构需要建立评估报告复核审查制度，由专门的评估报告复核人员对撰写的评估报告进行核对、检查。（1）评估报告的复核11.3房地产评估报告的编制3611.3.3评估报告的复核、提交与归档评估报告应当由两名以上的注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章。有限责任公司制评估机构的法定代表人，或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人，应当在评估报告上签字。评估报告书应当以评估机构的名义出具。（2）评估报告的提交11.3房地产评估报告的编制3711.3.3评估报告的复核、提交与归档评估机构在向委托人提交房地产评估报告书后，应当将评估报告连同评估工作底稿一起归档管理，建立完备的评估基础资料，以备日后的调阅、检查或评价。（3）评估报告的归档11.3房地产评估报告的编制3811.3.4评估报告示例11.3房地产评估报告的编制某房地产评估事务所接受某有限公司的委托，对该有限公司拥有产权的一座办公楼进行评估，为办公楼转让提供价值参考。经过明确评估基本事项、签订评估业务议定书、编制评估作业计划、现场查勘、搜集评估资料、评估估算等必要的评估过程后，撰写出房地产评估报告书，基本内容如下：一、封面及目录评估报告标题：××有限责任公司转让××办公楼评估报告评估机构名称：××房地产评估事务所39本章小结房地产评估报告是指房地产评估机构及人员在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。40本章小结根据《资产评估准则—评估报告》的规定，资产评估报告书应由标题及文号、声明、摘要、正文和附件等项目构成。41本章小结评估报告的编制需要经过整理评估报告书所需资料、草拟评估报告书以及撰写正式的评估报告书三个步骤。评估报告编制完成后，还需要做好评估报告的复核、提交和归档等工作。42思考题1.什么是房地产评估报告？房地产评估报告包括哪些要素？2.编制房地产评估报告的基本要求有哪些？3.编制房地产评估报告包括哪些步骤？评估报告编制完成后需要做哪些工作？43本章结束第11章房地产评估报告