房地产评估(第四章)

1房地产评估RealEstateValuation高岳南京审计学院金融学院2第4章市场法4.1市场法基本原理4.2资料搜集与整理4.3可比实例的选取与标准化4.4交易情况修正3第4章市场法4.5交易日期修正4.6区域因素修正4.7个别因素修正4.8综合修正确定评估值4学习目标本章学习目标是使学生理解和掌握市场法的内涵和理论依据，市场法适用的条件和范围。掌握可比实例标准化、交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正的分析和计算。54.1市场法基本原理4.1.1市场法的基本概念1）市场法定义将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，并以类似房地产的价格为基础，经过因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。62）类似房地产又称为可比实例或参照物，是指与评估对象在区位、权利状况、实体特征等方面具有较强可比性的房地产，可包括已销售、待售或已签订购买合同的类似房地产。74.1.1市场法的基本概念3）因素修正:产权状况；买卖双方的动机；融资条件；交易时点的市场状况；房地产的区位、实体特征；收益性房地产的经济特征等.84.1.2市场法的适用条件和范围1）市场法的适用条件具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。92）市场法的适用范围市场法应用具有活跃交易的常规用途房地产评估，因为在给定的市场中，即使市场的适用范围很大，如一般工业厂房、住宅、写字楼、土地使用权、矿产开采权等。103）市场法不适用范围市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似房地产交易，如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。114.1市场法基本原理4.1.3市场法操作步骤1）搜集房地产交易资料2）选取可比交易实例3）对可比实例价格进行修正4）确定评估对象价值12搜集市场成交资料筛选搜集市场成交资料搜集市场成交资料搜集市场成交资料搜集市场成交资料实例A实例B实例C修正评估对象价值134.2资料搜集与整理4.2.1资料的来源途径1）查阅政府部门关于房地产交易的资料；2）查阅房地产广告、信息等资料；3）向交易双方咨询；4）历史评估案例库。144.2.2搜集资料的内容与要求1）所搜集的交易资料一般包括：（1）房地产状况（2）交易价格（3）交易日期（4）交易情况（5）付款方式（6）市场状况15交易实例调查表交易对象基本状况名称坐落范围规模用途权属交易基本状况卖方买方成交日期成交价格总价单价付款方式交易情况说明交易对象状况说明实物状况区位状况164.3可比实例的选取与标准化4.3.1可比实例选取的要求1）所处区域的可比性2）用途的可比性3）实体特征的可比性4）权利性质的可比性174.3.1可比实例选取的要求5）交易时间的可比性6）价格类型的可比性7）交易状况的可比性184.3.2可比实例的标准化可比实例的标准化是指将可比交易实例成交价格按照统一付款方式、统一单价、统一货币、统一面积的标准，统一为可比价格。191）统一付款方式【例】某房地产于2008年2月交易，总交易价格为85万元，其中首付款为总房价的20%，其余款项于2008年12月结清，银行1年期住房商业贷款的年利率为5.81%，则该房地产在2008年2月一次性付款的价格为：（万元））（）（79.8112%81.51%20185%208510202）统一采用单价（1）统一计量单位上的可比交易实例价格建筑物计量单位土地计量单位21（2）常见单位类型旅馆以每客房或床位；餐馆、影剧院以每座位；停车场以每停车位；网球场以每球场；223）统一币种和货币单位比较实例应采用统一币种进行比较，对于不同币种的交易价格应该进行价格之间的换算。不同币种间价格换算通常采用成交日期的汇率。234）统一面积内涵和面积单位（1）面积内涵：面积计价单位有建筑面积、套内建筑面积、使用面积等几种内涵。评估比较时，需要将不同的计价单位进行换算统一。24产权备案面积套内建筑面积套内使用面积套内可使用空间面积总和套内墙体面积套内独立墙体的全部，共用墙体的一半套内阳台面积封闭阳台的全部，未封闭阳台的一半共有建筑面积的分摊应分摊共有建筑面积*分摊系数25（2）不同面积内涵的价格关系建筑面积套内建筑面积套内建筑面积价格建筑面积价格建筑面积使用面积使用面积价格建筑面积价格2627（1）朝向：南北向（A起居室、主卧室朝南；B起居室、主卧室朝南次卧朝南）（2）布局：两室、餐厅、起居室、一厨一卫、阳台（A两阳台、B一阳台）（3）建筑面积、使用面积：直观感受A面积较大28AB两室二厅两室二厅建筑面积88.29m292.86m2分摊面积15.58m223.37m2套内面积72.71m269.49m229（1）A分摊系数=15.58/72.71；B分摊系数=23.97/69.49。（2）A户型具有两个独立未封闭阳台，形成套内建筑面积为：0.5*（2.35*3.6+2.4*3）=7.125B户型具有一个封闭阳台。（3）假设将A户型调整成以B户型为参照的标准户型，应将A户型未封闭阳台建筑面积折算为封闭阳台建筑面积。调整后的A户型套内面积=72.71+7.125=79.835平方米；分摊面积=79.835*0.345=27.54平方米；30AB两室二厅两室二厅建筑面积107.38（88.29）m292.86m2分摊面积27.54（15.58）m223.37m2套内面积79.84（72.71）m269.49m231例:甲乙两交易实例。甲建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16万元，半年后支付32万，一年后支付余款；乙使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，一次付清。汇率：1美元=7.7395人民币利率：8%32万人民币）（）（甲总价42.76%8132%8132165.01）统一付款方式万美元乙总价1533平方米建筑面积元人民币甲单价/38212007642002）统一计价单位（单价）平方英尺使用面积美元乙单价/60250015000034平方米建筑面积元人民币甲单价/38213）统一计价单位（币种）平方英尺使用面积元人民币乙单价/37.4647395.76035平方米建筑面积元人民币甲单价/38214）统一计价单位（面积内涵）平方英尺建筑面积元人民币乙单价/28.34875.037.46436平方米建筑面积元人民币甲单价/38215）统一计价单位（面积单位）平方米建筑面积元人民币乙单价/85.374809290304.0/28.348374.4交易情况修正4.4.1交易情况修正的含义交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。384.4交易情况修正4.4.2造成交易价格偏差的因素1）利害关系人之间的交易2）急于出售或急于购买的交易3）特殊房地产的交易394.4交易情况修正4.4.2造成交易价格偏差的因素4）卖方或买方不了解市场行情的交易5）相邻房地产的合并交易6）交易税非正常负担的交易404.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法1）系数修正法系数修正法是通过可比实例的交易价格乘以交易情况修正系数确定可比实例正常市场价格的方法。414.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法1）系数修正法（公式）可比实例正常市场价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数）（交易情况修正系数100424.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法（例4-3）可比实例的交易价格为6000元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格高5%，则：平方米）（元可比实例正常市场价格/57145)(1001006000434.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法（例4-4）可比实例的交易价格为5500元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格低3%，则：平方米）（元可比实例正常市场价格/56703)-(1001005500444.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法2）差额调整法差额调整法是以可比实例交易价格为基础，加上交易情况修正数额得到可比实例正常市场价格的方法。454.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法2）差额调整法（公式）可比实例正常市场价格=可比实例交易价格+交易情况修正数额464.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法（例4-5）可比实例的交易价格为5800元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格低300元/平方米，则：可比实例正常市场价格=5800+300=6100（元/平方米）474.4交易情况修正4.4.3交易情况修正的方法（例4-6）可比实例的交易价格为6700元/平方米，假设可比实例的交易价格比其正常市场价格高400元/平方米，则：可比实例正常市场价格=6700－400=6300（元/平方米）484.5交易日期修正4.5.1交易日期修正的含义交易日期修正是指利用价格指数将可比实例交易时的价格修正为评估基准日的价格。494.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正数可比实例交易日价格指评估基准日价格指数可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比动指数可比实例交易日价格变数评估基准日价格变动指可比实例交易价格11504.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正（举例）【例】某地区某类房地产2008年4月至10月的价格指数分别为103.5%，105.4%，105.8%，107.6%，109.3%，110.5%，114.7%（以2005年1月为100%）。可比实例在2008年5月的交易价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2008年10月的价格为：514.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正（举例）平方米）元/(3809%4.105%7.1143500524.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正（举例）【例4-8】某地区某类房地产2008年上半年各月的价格同2007年底相比，分别为上涨了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%，10.5%。可比实例在2008年3月的交易价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2008年6月的价格为：534.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法1）运用定基价格指数修正（举例）平方米）元/(3932%)8.61(%)5.101(3800544.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法2）运用环比价格指数修正）各期环比价格变动指数（可比实例交易价格各期环比价格指数可比实例交易价格实例价格交易日期修正后的可比1554.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法2）运用环比价格指数修正（举例）【例】可比实例在2008年6月的交易价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2008年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2008年10月的价格为：564.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法2）运用环比价格指数修正（举例）3000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311（元/平方米）574.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法2）运用环比价格指数修正（举例）【例4-10】可比实例在2008年5月的交易价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2008年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2008年10月的价格为：584.5交易日期修正4.5.2交易日期修正方法2）运用环比价格指数修正（举例）3600×（1+1.6%）×（1+2.3%）×（1－1.5%）×（1+1.7%）×（1+2.1%）=3827（元/平方米）594.5交易日期修正4.