房地产评估之成本法

成本法及其运用要求1.熟悉成本法的含义；2.熟悉成本法的理论依据；3.掌握成本法适用的估价对象；4.熟悉成本法估价需要具备的条件；5.熟悉成本法估价的操作步骤；6.掌握房地产价格构成；7.掌握成本法的基本公式；8.熟悉重新购建价格的含义；9.熟悉重新购建价格的求取思路；10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；12.掌握建筑物折旧的求取；13.了解房屋完损等级评定的有关规定；14.了解房屋折旧的有关规定。第一节成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。1.成本法的含义简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确【答案解析】参见教材P269。例题：1.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）【正确答案】×【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润；从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发；均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。3.成本法适用的估价对象（掌握）适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，均特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产。成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度，尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时采用成本法估价就无多大意义了。这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。例题：1.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。（2005年多项选择题）A.图书馆B.钢铁厂C.空置的写字楼D.单纯的建筑物E.加油站【正确答案】ABD【答案解析】参见教材P271。4.成本法估价需要具备的条件（掌握）条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产。如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。当求大于供时，房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本；当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房地产开发建设成本低，也不一定说明房地产价格就低。正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题，甚至从整个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。最主要的是要注意以下3个问题：（1）是应采用客观成本而不是实际成本。可将房地产开发建设成本区分为实际成本和客观成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。（2）是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。（3）是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。5.成本法估价的操作步骤（熟悉）运用成本法估价一般分为以下4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。【2010年真题】【正确答案】错误【答案解析】如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P271。某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。【2010年真题】A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整[答疑编号950276080105]【正确答案】ACD【答案解析】AB中肯定只有1个正确选项。E违背了估价师独立性的原则。参见教材P272。在运用成本法时最主要的有（）。A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值【正确答案】BE【答案解析】参见教材P272。第二节房地产价格构成房地产价格构成（7项）：土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。①土地取得成本②建设成本③管理费用④销售费用⑤投资利息⑥销售税费⑦开发利润房地产价格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦其中，土地取得成本和建设成本之和，称为直接成本，即：直接成本=土地取得成本+建设成本土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本，即：开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费1.土地取得成本土地取得成本也称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个：①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之—来求取。①市场购置下的土地取得成本土地使用权购买价格，买方缴纳的税费，可直接归属于该土地的其他支出。土地使用权购买价格（简称地价款）。一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）。②征收集体土地的土地取得成本（七项构成）：土地征收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。③土地征收补偿（四项构成）：土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。土地征收补偿标准的改革：最低统一年产值标准、区片综合地价。（目的：公平）相关税费（五项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用征收国有土地上房屋的土地成本2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.3出台。房屋征收补偿费（五项）:被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助奖励相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用2.建设成本：（1）勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费（拆除房屋和清运渣土等费用）或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。（2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。（3）基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。（4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。（5）其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。（6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费