房地产评估概述

目录目录学习目标掌握房地产的含义和分类掌握房地产估价的作用及估价原则，能根据最高最佳使用原则判断和选择估价前提掌握估价时点、估价对象状况和市场状况的关系掌握房地产价格和价值的种类及房地产价格的影响因素掌握不同类型房地产的特点，能分析不同类型房地产价格的影响因素能针对各类房地产选取合适的估价方法目录目录王先生欲将其拥有的三套房屋中价值最大的一套作为抵押物，为此向某房地产估价师进行咨询，并想迅速获得答复。王先生的三套房屋A、B、C的基本状况分别如下：A房屋位于甲级地段，是他与一朋友共同投资购买的，建筑面积150m2，房型为三室二厅，楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积75m2，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，也是他独资购买的，建筑面积150m2，房型为三室二厅，楼龄5年。尽管王先生很着急，但该房地产估价师却说无法立即给出建议。如果王先生向你咨询，你能否立即合理地答复他？引例目录目录1.1房地产的基本知识1.1.1房地产的含义2建筑物31土地其他定着物1.物质构成目录目录1.1.1房地产的含义2.实物、权益和区位的含义（1）实物房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分（2）权益房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。（3）区位房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系1.1房地产的基本知识目录目录1.独一无二特性2.不可移动性3.耐久性4.供给有限性5.价值量大1.1.2房地产的特性1.1房地产的基本知识目录目录6.相互影响性1.1.2房地产的特性7.易受限制性8.变现能力弱9.保值增值性1.1房地产的基本知识目录目录1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识1.按用途划分居住用地非居住用地目录目录1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识2.按开发程度划分（一）（二）（三）（四）（五)在建工程毛地现房熟地生地目录目录1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识3.按实物形态划分土地建筑物土地与建筑物的综合体房地产的局部未来状况下的房地产已经灭失的房地产以房地产为主的整体资产整体资产中的房地产目录目录1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识4.按是否产生收益划分按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、用于出租的厂房和仓库、农地等。目录目录1.1.3房地产的分类1.1房地产的基本知识5.按经营使用方式划分销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产目录目录1.2房地产估价的基本知识1.2.1房地产估价的含义1.房地产估价的定义房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。房地产估价活动最终的“产品”是出具一份房地产估价报告，房地产估价报告应由房地产估价机构（盖章）出具。①房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价都有误差，但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是一门科学，也是一门艺术。目录目录1.2房地产估价的基本知识1.2.1房地产估价的含义2.房地产估价当事人1.2.3.房地产估价人员房地产估价机构估价委托人目录目录1.2房地产估价的基本知识1.2.1房地产估价的含义3.房地产估价的目的任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。不同的估价目的将影响估价结果，因为在估价目的不同的情况下，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。目录目录1.2房地产估价的基本知识1.2.2房地产估价的作用3.房地产估价的目的1.房地产抵押贷款需要估价2.房屋征收补偿需要估价3.出让国有土地使用权需要估价4.房地产转让需要估价5.房地产税收需要估价6.房地产损害赔偿需要估价7.房地产保险需要估价8.房地产争议和司法需要估价9.房地产管理工作需要估价10.其他方面的需要目录目录1.3房地产估价的原则1.3.1房地产估价的基本原则Diagram2独立Diagram2123公正客观目录目录1.3.2房地产估价的技术原则1.3房地产估价的原则1.合法原则1.以房地产权属证书、权属档案以及相关合同为依据2.以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。3.以法律、法规、政策或者合同允许的处分方式为依据。4.评估出的价值应当符合国家的价格政策目录目录1.3.2房地产估价的技术原则1.3房地产估价的原则2.最高最佳使用原则最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。目录目录1.3.2房地产估价的技术原则1.3房地产估价的原则3.估价时点原则估价时点原则要求估价结果是在某个特定时间的价值。之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。目录目录1.3.2房地产估价的技术原则1.3房地产估价的原则4.替代原则房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，从而同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵掣，相互接近。目录目录1.3.3房地产估价的特殊原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项特殊原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。1.3房地产估价的原则目录目录1.4.1房地产价格的形成条件1.4房地产价格和价值的基本知识目录目录1.4.2房地产价格和价值的种类1.土地价格、建筑物价格和房地价格2.总价格、单位价格和楼面地价3.价值、使用价值和交换价值4.成交价格、市场价格和评估价值5.市场价值、快速变现价值、清算价值和投资价值6.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值7.所有权价格、使用权价格和其他权益的价格8.实际价格和名义价格9.现房价格和期房价格10.基准地价、标定地价和房屋重置价格11.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价1.4房地产价格和价值的基本知识目录目录1.4.3房地产价格的影响因素影响因素外部因素自身因素区位实物权益制度人口社会其他国际心理1.4房地产价格和价值的基本知识目录目录1.5.1居住房地产的特点及其估价方法居住房地产的特点居住房地产价格的影响因素居住房地产的估价方法1.5各类房地产的特点及估价方法目录目录1.5.2商业房地产的特点及其估价方法商业房地产价格的影响因素商业房地产的估价方法商业房地产的特点2131.5各类房地产的特点及估价方法目录目录1.5.3土地的特性及其估价方法土地的特性土地的分类AB土地的估价方法D土地价格的影响因素C1.5各类房地产的特点及估价方法目录目录1.5.4在建工程的特点及其估价方法在建工程的特点在建工程的估价方法1.5各类房地产的特点及估价方法目录目录1.5.5商务办公房地产的特点及其估价方法商务办公房地产的特点商务办公房地产价格的影响因素商务办公房地产的估价方法1.5各类房地产的特点及估价方法目录目录1.5.6酒店房地产的特点及其估价方法估价方法特点影响因素1.5各类房地产的特点及估价方法目录目录1.5.7工业房地产的特点及其估价方法工业房地产的特点123工业房地产价格的影响因素工业房地产的估价方1.5各类房地产的特点及估价方法目录目录