房地产评估第1章 概论

房地产估价RealEstateAppraisal课程目录•第一章房地产估价概论•第二章房地产及其描述•第三章房地产价格和价值•第四章房地产价格影响因素（原第十章）•第五章房地产估价原则（原3章）•第六章市场法及其运用•第七章成本法及其运用•第八章收益法及其运用•第九章假设开发法及其运用•第十章长期趋势法及其运用•第十一章地价评估与分摊（原9）•第十二章房地产估价程序第一章房地产估价概论本章重点•房地产估价的含义、本质和必要性•估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型•现实中对房地产估价的各种需要及要求•房地产估价师应具备的职业道德以及中国房地产估价行业的发展状况第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义二、房地产估价的本质三、房地产估价的必要性一、房地产估价的定义•房地产估价：指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。国外、我国港台地区对房地产估价的称谓及定义•美国：RealEstateAppraisal,Appraisal定义为“得出一种价值意见的行为或过程”。•英国和其他联邦国家：PropertyValuation。•日本和韩国：不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。其中，日本定义为“判定不动产的经济价值，并将其结果用货币额表示”。•中国香港：物业估值或物业估价•中国台湾：不动产估价，定义为“依据影响不动产价值之各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之。换言之，是在社会上之一连串价格秩序中，指出估价对象不动产之价格或租金额之行为”。二、房地产估价的本质•房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。•房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。•房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。•房地产估价都有误差但误差应在合理范围内。•房地产估价既是一门科学也是一门艺术。三、房地产估价的必要性•房地产需要专业估价。–房地产不可移动、独一无二、价值量大，且房地产市场是典型的不完全市场，诸多因素阻碍房地产价格合理形成，需要专业人员进行估价。•房地产估价在估价行业中占主体。–房地产“量大面广”–房地产需要估价的情形较多–房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务第二节房地产估价的要素一、估价当事人二、估价目的三、估价对象四、估价时点五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果一、估价当事人•房地产估价当事人是指与估价活动直接关系的单位和个人，包括：–房地产估价师–房地产估价机构–估价委托人二、估价目的•估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。–房地产目的一般可划分为：建设用地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔偿、保险、分割、争议调处、司法鉴定、改制、清算等三、估价对象•估价对象即估价客体，也成为被估价房地产、估价标的。–房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。四、估价时点•估价时点也称为价值日期，估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。–估价时点一般用年、月、日表示，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后。五、价值类型•价值类型有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。–房地产估价一般应弄清楚是评估那种类型的价值，并在估价报中说明“评估的价值类型及其定义”。六、估价依据•估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。七、估价假设•估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。–在实际中要防止出现以下3种情况：1）滥用估价假设；2）不明确估价假设；3）无针对性的列举一些与本估价项目无关的估价假设。八、估价原则•估价原则是指进行房地产估价所应依据的法则或标准，包括。–最高行为准则——独立、客观、公正原则。–技术性原则——合法原则——最高最佳使用原则——估价时点原则——替代原则九、估价程序•房地产估价基本程序为：–1）获取估价业务；2）受理估价委托；3）制定估价作业方案；4）搜集估价所需资料；5）实地察看估价对象；6）分析估价对象价值；7）测算估价对象价值；8）判断估价对象价值；9）撰写估价报告；10）内部审核估价报告；11）交付估价报告；12）估价资料归档。十、估价方法•房地产估价的三大基本方法：–市场法–成本法–收益法国外对房地产估价方法的划分：–美国体系：成本法、市场比较法、收益法三种；–英国体系：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。•其中，投资法和剩余法可归为收益法，前者用于出租的房地产估价，后者用于营业的房地产估价；剩余法和承包商法可以归为成本法。十一、估价结果•房地产估价结果是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。第三节房地产估价的现实需要一、建设用地使用权出让的需要二、房地产转让和租赁的需要三、房地产抵押贷款的需要四、房地产征收征用补偿的需要五、房地产税收的需要六、房地产损害赔偿的需要七、房地产分割的需要八、房地产保险的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产管理的需要十二、其他方面的需要第四节房地产估价师的职业道德一、独立、客观、公正二、专业胜任能力三、诚实守信四、勤勉尽责五、保守秘密六、公平竞争七、社会责任第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设立了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件自1978年以来快速发展，表现如下：中国房地产估价的发展历程：五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见六、成立了房地产估价行业自律性组织七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、形成了公平竞争的房地产估价市场九、深化和拓展了房地产估价业务十、积极开展了国际交流合作中国房地产估价的特点：一、土地与房屋的所有制不同二、土地所有制城乡之间不同三、市场上流通的土地权利不是所有权，而是使用权，且有划拨和出让两种形式四、土地与房屋的管理部门不统一五、行政管理不到位六、房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行第二节房地产的概念一、房地产的整体概念二、土地的概念三、建筑物的概念四、房地产概念的总结一、房地产的整体概念•房地产的定义有多种。•不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。（1）在民法中，将财产分为动产和不动产两类。（柴强，2001）（2）《中华人民共和国担保法》第九十三条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”在民法或民事法律中，引入不动产的概念，最重要的目的就是要保护不动产权利人的各项合法权益。立法中的有关概念•房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。本书中房地产的整体概念房地产包括以下三方面内容：（一）房地产实物（二）房地产权益（三）房地产区位欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：案例尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。案例两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。案例（一）房地产实物•房地产实物：指房地产中看得见、摸得着的部分。包括有形实体、该实体的质量及组合完成的功能三方面。•主要指土地、建筑物、其他土地定着物1、土地关于土地，人们有各种不同的认识。•美国有关法律对土地的界定包括地下矿藏和其他自然物。•现实中，某宗土地的范围是指它在地球表面及地表上下一定范围内的空间，并非从地球中心一直到无限天际。•在地球表面，该宗土地的边界范围由人为划定的形状、面积及方位所决定。即使在美国，由于飞机、宇宙飞船和人造卫星的出现，土地所有者的空间权利同样受到了限制。•土地：指地球的陆地表明及其上下一定范围内的空间。2、建筑物•建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。•构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。3、其他土地定着物（fixtures)•指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。•其他定着物一般由相关的法律予以界定。美国法律为例：•如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。•如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的价值和功能的，也是附着物。•给排水管道、电力、热力系统等，这类动产是依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论该动产所有人是否有此意愿，都被视为附着物。（二）房地产权益房地产的权益：指由法律设定的房地产各种权利（rights）（包括各自权能及范围界定）以及享有这些权利所能获得的利益（interests）或收益（benefits）。这是房地产最重要的部分，是由国家制定的法律、法规来保障的。各国法律涉及到房地产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。•随着经济的发展和社会分工深化，人们的交易范围越来越广泛，使得同一财产的权利不断细分，新的权利不断出现，同一财产物中产生出不同权利之间的复杂关系。•日本为例，在产权关系上，特别针对地铁、地下车库、高架铁路等，在民法中增设了“区分地上权”这一新权利。（三）房地产的区位•区位对房地产价值的决定作用几乎是房地产所独有的。Location,locationandlocation.•房地产的区位：指房地产的空间位置。即该宗房地产与其他房地产或实物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。(四)房地产与几个概念的区分1、土地是一种资源，也是资产，是由人类开发和再开发形成的，已不是单纯的自然物，具有双重性，既包括物质，又包括资本，属于不动产。2、房地产我国不动产主要指的是房地产，是指土地和与其相连的，并在空间上紧密结合为一体的地产和房产的结合性。房地产中的地产和房产是可以分离的。3、地产指土地资本，是土地转化的形态，是土地产权和资产的总称。地产与房产的区别：•地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品；•地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而房产的价格主要取决于其劳动价值；•地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部的辐射增值外，会因不断折旧而贬值；•地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的经济运行主要遵循价值规律。（五）房地产的其他名称1、不动产各国及地区法律对不动产的界定略有区别：（1）意大利：包括土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，临时附着于土地的建筑