房地产评估第2章 房地产及其描述

第二章房地产及其描述一、房地产的整体概念二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念三、实物、权益和区位的含义四、房地产的其他名称五、房地产的基本存在形态第一节房地产的含义一、房地产的整体概念•房地产的定义有多种。•不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。（1）在民法中，将财产分为动产和不动产两类。（柴强，2001）（2）《中华人民共和国担保法》第九十三条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”在民法或民事法律中，引入不动产的概念，最重要的目的就是要保护不动产权利人的各项合法权益。立法中的有关概念•房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。本书中房地产的整体概念房地产包括以下三方面内容：（一）房地产实物（二）房地产权益（三）房地产区位欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：案例尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。案例两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。案例（一）房地产实物•房地产实物：指房地产中看得见、摸得着的部分。包括有形实体、该实体的质量及组合完成的功能三方面。•主要指土地、建筑物、其他土地定着物1、土地关于土地，人们有各种不同的认识。•美国有关法律对土地的界定包括地下矿藏和其他自然物。•现实中，某宗土地的范围是指它在地球表面及地表上下一定范围内的空间，并非从地球中心一直到无限天际。•在地球表面，该宗土地的边界范围由人为划定的形状、面积及方位所决定。即使在美国，由于飞机、宇宙飞船和人造卫星的出现，土地所有者的空间权利同样受到了限制。•土地：指地球的陆地表明及其上下一定范围内的空间。2、建筑物•建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。•构筑物：指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。3、其他土地定着物（fixtures)•指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。•其他定着物一般由相关的法律予以界定。美国法律为例：•如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。•如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的价值和功能的，也是附着物。•给排水管道、电力、热力系统等，这类动产是依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论该动产所有人是否有此意愿，都被视为附着物。（二）房地产权益房地产的权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）。这是房地产最重要的部分，是由国家制定的法律、法规来保障的。各国法律涉及到房地产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。•随着经济的发展和社会分工深化，人们的交易范围越来越广泛，使得同一财产的权利不断细分，新的权利不断出现，同一财产物中产生出不同权利之间的复杂关系。•日本为例，在产权关系上，特别针对地铁、地下车库、高架铁路等，在民法中增设了“区分地上权”这一新权利。（三）房地产的区位•区位对房地产价值的决定作用几乎是房地产所独有的。Location,locationandlocation.•房地产的区位：指房地产的空间位置。即该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。(四)房地产与几个概念的区分1、土地是一种资源，也是资产，是由人类开发和再开发形成的，已不是单纯的自然物，具有双重性，既包括物质，又包括资本，属于不动产。2、房地产我国不动产主要指的是房地产，是指土地和与其相连的，并在空间上紧密结合为一体的地产和房产的结合性。房地产中的地产和房产是可以分离的。3、地产指土地资本，是土地转化的形态，是土地产权和资产的总称。地产与房产的区别：•地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品；•地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而房产的价格主要取决于其劳动价值；•地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部的辐射增值外，会因不断折旧而贬值；•地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的经济运行主要遵循价值规律。（五）房地产的其他名称1、不动产各国及地区法律对不动产的界定略有区别：（1）意大利：包括土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，临时附着于土地的建筑物，固定在河岸或河床之上并且为永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物也视为不动产。（2）日本：土地及其定着物。（3）中国台湾：土地及其定着物。（4）中国内地：土地以及房屋、林木等地上定着物。2、物业中国香港地区经常使用，实质也是房地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。中国内地的“物业”多用于“物业管理”，一般指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。3、land、realestate和realpropertyland：指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着于地球表面之中、之上、之下的自然物。realestate：是land加上永久定着在其中、其上和其下的人工改良物，如构筑物和房屋。realproperty：是realestate加上与其有关的各种权益。二、土地的概念（一）房地产估价中土地的定义（二）土地利用所受的限制（三）对一宗土地的基本认识（一）房地产估价中土地的定义指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。（1）地球表面（2）地球表面以上一定范围内的空间（3）地球表面以下一定范围内的空间1、土地权利的设立和行使的限制2、房地产相邻关系的限制3、土地使用管制——耕地转为非耕地、农地转为建设用地、城市规划等。（1）容积率：一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。（2）建筑密度：又称建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基底总面积与该块土地总面积的比率。（二）土地利用的限制（三）对一宗土地的基本认识1、位置（或坐落）2、面积3、四至4、形状5、地形、地势6、周围环境、景观7、利用状况8、产权状况9、地质条件10、基础设施完备度和土地平整程度11、土地使用管制12、其他三、建筑物的概念对建筑物的基本认识：1、位置2、面积（建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积、其他面积）3、层数和高度4、结构5、设备6、装修对建筑物的基本认识：7、平面格局8、建成年月9、装修养护情况及完损程度10、利用状况11、产权状况12、外观13、公共服务设施完备程度14、其他第二节房地产的特性一、自然特性二、社会经济特性（一）自然特性•重点讨论在一定社会经济条件下由这些自然特性所衍生的房地产其他性质。1、不可移动性（区位）•土地的地理位置固定，不能移动。区位：是指某地域空间范围内各种事物的位置分布及其相互联系，除自然地理位置外，还包括可及性（接近的难易程度）、联系的便捷性，与重要场所的距离，地域自身的社会经济地位等。不可移动性（1）决定了每宗房地产都处于特定的自然和社会环境之中，因此具有明显的区位优劣差异。（2）决定了房地产市场是一个地区性市场，不动产的供给和需求局限于一定的空间范围内。（3）新事物的涌现，传统观念受到了挑战。房车，在美国称为mobilehome。2、独一无二（替代性）（1）任何两宗土地都存在一定的差异。（2）两栋采用完全相同的建筑设计的建筑物，也会因它们各自所占土地的自然条件和坐落位置等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。（3）两相邻地块其他差异假定不计，只是土地利用强度（容积率、建筑密度、建筑高度等）的规定有所不同，两块地块会因产权人权益的不同而不同。•所以，房地产之间不能实现完全的替代，房地产市场是一个非完全竞争的市场。3、耐久性（寿命长久，土地使用权年限）•土地本身是永存的，可供人类长久使用。•建筑物的寿命一般也很长久，可以长期使用，其使用寿命主要受经济寿命的制约。房地产的耐久性可给产权人带来现实的和未来的持续利益，但是产权人所能获得的未来持续收益受有关法律的制约。4、供给有限（有限性，不可再生性）土地资源总量是固定不变和有限的，而区位条件好的土地数量更为有限。（二）社会经济特性1、价值量大•与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。•房地产不可以按照平房米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如面积），可供利用的一块土地或一套住房的价值，一般在十万元以上。•可根据人类需要用于多种不同用途，如商业、住宅、工业、农业用地等。•在一定条件下，不同用地之间可以实现相互转化。•不同用地还可实现空间交叉或并存，如多功能建筑群用地和综合楼用地等。2、用途多样性3、相互影响（涉及广泛性）一方面指容易对外界各方面产生影响，另一方面它也容易受到外界各方面的影响。4、易受限制（权益受限性）世界上任何财产都不是绝对的，都将会受到法律的制约，尤其是房地产，由于涉及广泛，其权益更易受到限制。5、难以变现性房地产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗房地产的交易不可能很频繁。价值越高，风险相应也越大，它面对的购买群体相对狭窄。6、保值增值性房地产的交换价值可随货币贬值而增加，从而表现出保值和增值性。这是针对房地产价值变化的总体趋势而言的。第三节房地产的种类一、按用途分类二、按开发程度划分三、按实物形态划分四、按权益状况划分五、按是否产生收益分类六、按经营使用方式分类一、按用途分类（10类）1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、旅馆房地产5、餐饮房地产6、体育和娱乐房地产7、工业房地产8、农业房地产9、特殊房地产（汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、、寺庙、墓地等）10、综合房地产（具有上述两种以上用途的房地产）二、按开发程度划分的类型1、生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。2、毛地：指具有一定城市基础设施的土地，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。3、熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。三通一平（通路、水、电+场地平整）、五通一平（通路、供水、排水、电力、电信+场地平整）、七通一平（五通一平+通燃气、热力）4、在建工程：指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。5、现房（含土地）：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。三、按实物形态划分1、土地2、建筑物3、土地与建筑物的综合体4、房地产的局部5、未来状况下的房地产6、已经灭失的房地产7、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分8、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产（如正在运营的宾馆、商场等）9、整体资产中的房地产（如一个企业中的土地或房屋）四、按权益状况划分1、“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。2、“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。3、“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。4、共有的房地产5、部分产权的房地产6、有租约限制的房地产7、设立了地役权的房地产8、设立了抵押权的房地产9、有拖欠建设工程价款的房地产1