房地产贷款管理7[1]11定稿

1四川省农村信用社房地产开发贷款管理暂行办法第一章总则第一条为加强全省农村信用社对房地产开发贷款的管理，有效防范信贷风险，保障农村信用社的合法权益，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《四川省农村信用社信贷管理基本制度》、《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》等有关规定，制定本办法。第二条本办法所称房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。第三条房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。第四条发放房地产开发贷款要坚持安全性、效益性和流动性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和农村信用社的有关信贷规章制度。第五条本办法适用于全省农村信用社（含农村合作银行，农村商业银行下同）办理的房地产开发贷款业务。第二章贷款对象与条件2第六条贷款对象房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的，开发、建造商品房、经济适用住房、集资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企（事）业法人。第七条借款人条件借款人除符合《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》规定的法人客户的基本条件外，还应具备下列条件：（一）借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业：⒈应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；⒉如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。（二）借款人为事业单位的：⒈经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；⒉实行独立核算，有健全的管理机构；⒊按规定办理年检手续，年检合格。第八条贷款项目条件（一）贷款项目经可行性研究论证，能有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；（二）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发；3（三）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；（四）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；（五）贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；（六）贷款项目的的资本金比例及贷款额度按农村信用社信贷政策规定执行。（七）单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入借款人在农村信用社开立的专户。如集资所建住房被本单位职工预订，预订购房款须达到20%，并已存入借款人在农村信用社开立的专户。第三章期限和利率第九条房地产开发贷款期限一般为1-3年（含），高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。第十条贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和四川省农村信用社的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。第十一条房地产开发贷款的展期只能办理一次。短期贷款展期期限不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限不得超过3年（国家另有规定的除外）。4第四章贷款流程第十二条房地产开发贷款操作流程按《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》及其它相关规定办理，项目评估按本办法执行。第一节项目评估第十三条房地产开发贷款项目应进行评估，对已核定最高综合授信额度及分项授信额度的客户或贷款期限在3年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产开发贷款项目，可进行简要项目评估(附件1)。第十四条房地产开发贷款项目评估房地产开发贷款项目评估应遵循相关要求，在评估过程中，充分识别和评估融资项目存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。在评估过程中，要根据房地产开发贷款的特点，评估以下几方面的内容：（一）项目借款人及主要关系人的评估⒈借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。⒉对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户5评价的基础上，从客户信用评级报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、资信状况等。⒊对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。（二）项目概况和建设情况评估⒈项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。⒉项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及农村信用社的信贷投向政策等。⒊项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等。审核企业资本金是否达到项目总投资的35%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经6济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。⒋项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建设工程许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金的到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间，取得《商品房预（销）售许可证》的要说明预（销）售情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。⒌项目建设的设计、施工、监理情况的评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。⒍项目建设的环境保护条件评估。要调查项目工程建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。（三）项目市场情况评估项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产开发贷款项目的市场竟争能力、销7售前景作出判断。⒈房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务等方面情况：预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。⒉项目市场定位评估。要根据房地产开发项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。⒊房地产产品经营方式评估。要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受度等内容的了解，分析房地产开发项目采取出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营（指出售、出租以外的经营方式）等不同的经营方式的市场情况。⒋房地产市场状况评估。应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，具体内容包括：⑴供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程序，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周8边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产开发项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。⑵价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。⑶成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本、费用和税金的种类及其支付的标准和时间等。⑷项目竟争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争力。⑸项目销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。（四）项目投资估算与融资方案评估⒈项目投资估算房地产开发项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目，还应包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及9不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资金和流动负债的差额分摊到该项目的部份。在进行项目投资估算分析和审查的基础上，调整项目成本费用，填列《项目总投资估算表》（附件2）和《开发产品成本归集估算表》(附件3）⑴房地产开发项目土地费用应该包括为取得房地产开发项目用地而发生的费用，主要有下列几种：划拔或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。⑵房地产开发项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。⑶基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。⑷建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在项目评估阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。⑸公共配套设施建设费应包括居住小区为居民服务配套10建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。⑹开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。⑺管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。⑻财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。⑼销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。⑽开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。⑾其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。⑿不可预见费应根据项目的复杂