房地产：供需数据背离难

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师：李冒余(8621)[e-mail]执业证书编号：S0490510120003联系人：吴邦栋、沈楠(8621)[e-mail]美国12月房地产数据评述：供需数据背离难掩一季度隐忧报告要点2010年12月份美国房地产数据1月份住房建筑商信心指数与上月持平，维持在16点的水平，与预期一致。12月份成屋销售环比年化升幅高达12.3%，同比下降幅度缩减至2.9%，折合成年率为528万套，大大超出490万套的预期。12月份美国所有四个地区的成屋销量均较前月有所增长。西部地区成屋销量增长16.7%，东北部地区增长13.0%。中西部和南部分别增长11%和10.1%。12月份美国新屋销售继续上升，环比销量增17.5%至32.9万套，高于此前经济学家预测的年化29.9万户。成屋和新屋的存销比继续改善，12月成屋存销比降至8.1，较11月份下降1.4。12月新屋存销比为6.9，环比下降17.86%，已经接近健康的存销比。12月销售开工数据背离在就业数据改善，消费信心提高的环境中，居民收入得到夯实，消费意愿也有所提升；而“止赎门”中停止拍卖的房屋还未回到市场，这就保证了房地产市场在年末的良好表现。对于未来房地产市场的判断，我们认为仍然不可过度乐观。随着一季度的到来，止赎房屋将重回市场、房产免税政策也将到期、房贷利率仍处高位，这三大负面因素将继续考验未来几个月的房地产市场。而从住房建筑商的信心和投资行为来看，房地产市场暗淡的前景似乎已经进入了他们的预期，12月在销售市场繁荣的情况下，开工数据下滑，且远弱于预期。销售表现超预期本月房地产销售数据明显超过预期，新屋销售更是量价齐升。就业、消费和信心的改善支持了销售数据的向好。此外，从二手房供给数据来看，12月份再次出现了下滑，显示止赎房屋还未大批回归市场。这也从另一个方面支持了销售数据。房市未来仍有忧患“止赎门”和房产税的影响即将来临，而房贷利率则仍处高位。不过，最近富国银行和Bancorp有两件“止赎案”败诉，这表明止赎系列案件尚未完全终结，因此其对一季度房地产市场的冲击将会比我们原先预计的平缓。开工数据回落从房地产建筑商的反映来看，未来疲弱的房地产市场前景似乎已经进入了他们的预期。NAHB指数止步不前，而新屋开工数据环比下滑远弱于预期，仍是个项宏观经济数据中最弱的一项。此外，从长期的产业结构调整来看，房地产市场的收缩在所难免。自己分类海外市场观察研究报告美国经济数据点评2011-01-282请阅读最后一页评级说明和重要声明近两周美国12月份的房地产数据陆续公布：1、信心：1月份住房建筑商信心指数维持在16点的水平，与市场预期完全一致。这已是连续第三个月维持在这个水平上了，住房建筑商的信心仍然止步不前。2、开工：美国商务部本月19日宣布，美国12月新屋开工年化月比下降4.3%，季调之后折合年率为52.9万套，远低于55.4万套的预期。11月实际房屋开工数修正为上升3.75%，即房屋开工年化55.4万套。单户型住宅的开工数据月比下降8.95%，折合年率为41.7万套，波动性较大的多户型房屋开工则月环比上升17.9%，至112,000套。此外，美国12月营建许可月比上升16.7%，季调之后折合年率为63.5万套。3、销售：12月份成屋销售环比年化升幅高达12.3%，同比下降幅度缩减至2.9%，折合成年率为528万套，大大超出490万套的预期。12月份美国所有四个地区的成屋销量均较前月有所增长。西部地区成屋销量增长16.7%，东北部地区增长13.0%。中西部和南部分别增长11%和10.1%。12月份美国新屋销售继续上升，环比销量增17.5%至32.9万套，高于此前经济学家预测的年化29.9万户。成屋和新屋的存销比继续改善，12月成屋存销比降至8.1，较11月份下降1.4。12月新屋存销比为6.9，环比下降17.86%，已经接近健康的存销比。4、房价：美国11月经季节调整标准普尔/Case-Shiller房价指数较10月下滑0.50%，未经季节调整的标准普尔/Case-Shiller房价指数较上月下跌0.54%，同比跌幅则为1.59%。12月现房销售均价为21.79万美元，环比微降0.09%，新房均价则上升至29.14万美元，环比上升2.61%。12月房地产市场的数据表现出色，现房销售继续上升，而新屋方面也呈现量价齐升的态势。在就业数据改善，消费信心提高的环境中，居民收入得到夯实，消费意愿也有所提升。而“止赎门”中停止拍卖的房屋还未回到市场，这就保证了房地产市场在年末的良好表现。而对于未来房地产市场的判断，我们认为仍然不可过分乐观。随着一季度的到来，止赎房屋将重回市场、房产免税政策也将到期、房贷利率仍处高位，这三大负面因素将继续考验未来几个月的房地产市场。而从住房建筑商的信心和投资行为来看，房地产市场暗淡的前景似乎已经进入了他们的预期，12月在销售市场繁荣的情况下，开工数据下滑，且远弱于预期。首先，本月房地产销售数据明显超过预期，新屋销售更是量价齐升，延续了11月房地产市场的良好表现。本月现房销售12月年化环比升幅高达12.3%；新屋销售环比增17.5%，新屋平均价格也环比上升了2.61%。一方面，其他经济数据表现良好，表明经济复苏的向好。就业方面，非农就业人数继续增加，12月增加了10.3万人，较11月的7.1万又有提升。而在消费方面，12月美国零售销售数据同比上升7.9%。而在消费者信心方面，最近也有所上升。这表明消费者在实际收入和支出意愿上都有所上升。在货币、财政政策双松的条件下，美国2011年经济增长看好，根据我们的估算，美国经济增长率将上调0.5%。图1：非农就业数据1700190021002300250027002900Jan/01Jan/02Jan/03Jan/04Jan/05Jan/06Jan/07Jan/08Jan/09Jan/10-1000-800-600-400-2000200400600服务部门临时雇佣人数非农就业人数变动（右轴）资料来源：Bloomberg，长江证券研究部图2：消费数据-15-10-5051015Jan/00Jan/01Jan/02Jan/03Jan/04Jan/05Jan/06Jan/07Jan/08Jan/09Jan/10零售总额同比零售总额除汽车同比资料来源：Bloomberg，长江证券研究部3行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明图3：消费者信心指数3035404550556065Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/1060626466687072747678经济咨商局消费者信心指数密歇根大学消费者信心指数资料来源：Bloomberg，长江证券研究部另一方面，止赎案终结的影响还没有出现。在11月房地产市场点评中我们曾经提示跟踪的二手房可售房屋以观测止赎案了结后现房的爆发性供应。从本月的二手房可售房屋数据来看，12月可售房屋继续下降，从11月的371万套降至12月的356万套。从数据反映来看，暂停止赎拍卖的二手房还没有回到市场中，这也在一定程度上支持了二手房和新屋销售市场。图4：二手房可售房屋3.33.43.53.63.73.83.944.1Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-10Oct-10Nov-10Dec-10二手房可售房屋资料来源：Bloomberg，长江证券研究部其次，从中期来看，房地产市场目前的良好表现在今年一季度或将转弱，但其弱势可能比我们以往的预判更为平稳。我们上月地产点评中提及的抑制房地产市场的三大因素仍然存在。从“止赎门”影响来看，1月份开始，前期中止拍卖的大量房屋就将进入市场。不过最近止赎门事件又有了新动向，富国银行和Bancorp又有两起止赎案件在麻萨诸塞州被判无效，这表明“止赎门”系列案件的影响可能仍在发酵，又会有部分止赎房屋停止拍卖。这将会使得房地产市场面临的负面影响更为平缓。再从按揭利率来看，本月利率虽未上升，但是仍然维持在较高的位置上。12月10年期国债收益率较11月又有上升，按揭贷款30年固定利率也基本维持在高位。从1月份的数据来看，1月房贷利率不会有明显的下滑。最后，1月份开始新财政刺激法案就将开始实行，房产税免税政策也将结束，其对房地产市场的抑制也将逐渐显现。4请阅读最后一页评级说明和重要声明图5：10年期国债收益率2.002.202.402.602.803.003.203.403.603.808/28/168/309/139/2710/1110/2511/811/2212/612/2010年期资料来源：Bloomberg，长江证券研究部图6：按揭贷款30年固定利率3.844.24.44.64.858/68/209/39/1710/110/1510/2911/1211/2612/1012/2430年固定利率资料来源：Bloomberg，长江证券研究部表1：房产税安排20102011刺激计划出台前安排免税1百万以上征55%刺激计划出台后安排免税5百万以上征35%资料来源：Bloomberg，长江证券研究部最后，从房地产建筑商的反映来看，未来疲弱的房地产市场前景似乎已经进入了他们的预期。首先，从NAHB建筑商信心指数连续3个月维持在16的水平上（图8），而均衡值为50。这说明房地产建筑商非但缺乏信心，而且信心改善的趋势也没有体现。正如前面说到的，在三大因素的打压下，未来的房地产市场前景暗淡。尽管止赎房屋回归市场将会另现房销售上升，但是新屋销售将遭到打击，而房地产建设的计划基本是基于新屋的销量和价格。房地产建筑商信心的疲弱也反映在新屋开工数据的大幅回落上，在销售数据改善的背景下，12月新屋开工年化月比下降4.3%，季调之后折合年率为52.9万套，远低于55.4万套的预期（图9）。房地产投资作为私人投资的重要方面，而其仍然是美国经济最为脆弱的一环。而从长期来看，房地产部门在上一个10年中依靠联储过度宽松的货币政策发展过度，在泡沫破灭后必将经历长时间的调整。而从奥巴马政府的经济战略来看，其更加重视通过人力资本的投资和促进技术研发来提高的经济的效率而不是向小布什政府那样一味刺激需求、减税降息。这与我们一直以来的判断一致，房地产市场未来面临的调整将是长期的。图7：新屋开工数据0100200300400500600700800900100007/10/108/5/108/12/109/7/110/2/110/9/1新屋开工：单屋新屋开工数：多屋资料来源：Bloomberg，长江证券研究部图8：NAHB信心指数051015202530354007/2/107/8/108/2/108/8/109/2/109/8/110/2/110/8/1房地产市场信心指数资料来源：Bloomberg，长江证券研究部5行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明图9：现房销售数据-40-30-20-100102030405007/10/108/5/108/12/109/7/110/2/110/9/101234567现房销售（月环比）现房销售（同比）现房销售（右轴）资料来源：Bloomberg，长江证券研究部图10：新屋销售010020030040050060070080007/10/108/5/108/12/109/7/110/2/110/9/1-40-30-20-1001020新屋销售（环比）新屋销售资料来源：Bloomberg，长江证券研究部图11：现房、新屋存销比0246810121407/7/107/12/108/5/108/10/109/3/109/8/110/1/110/6/110/11/1现房新屋资料来源：Bloomberg，长江证券研究部图12：新屋许可010020030040050060070080090007/10/108/5/108/12/109/7/110/2/110/9/1新屋许可：单屋新屋许可：多屋资