房屋买卖知识问答

问法网——中国最快捷的法律咨询网www.51wf.com网址：——房屋综合1、买卖双方就停车位权属发生纠纷，如何确权？建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由买卖双方通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应按如下分配使用：1．首先满足业主的需要建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，是开发商在申办房屋开发手续时，由开发商提出，规划部门批准用于建设规划区内业主停放汽车的地方，故在建成后应当首先满足业主停放车辆的需要，不得改作他用，更不得为了某种经营的需要而用于停放车辆以外的出租等用途。2．当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，是指对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应通过合同的方式进行约定，既可以出售、附赠，也可以用以出租。这样规定体现了对当事人意思自治的尊重，同时，通过合同约定的方式，可以将规划好的车位、车库明确归于具体的业主个人所有，从而保证规划好的车位、车库所有权明晰，使用方便。通过出售、附赠合同转移所有权的，即归某特定的业主所有，通过出租的方式予以租用的所有权仍归全体业主所共有，但在租用期内归特定的业主所使用，其出租的费用应用于特定的管理开支。3．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所共有问法网——中国最快捷的法律咨询网www.51wf.com网址：，是指对于占用业主共有的道路或者其他场地等不确定的共有部分用于停放汽车的车位。对于这部分车位，上述规定确定只能由全体业主所“共有”，即只能用于出租，任何业主都可通过订立合同予以租用，取得使用权，而不能将其所有权出售于某一特定的业主。因为这样的车位和共有道路一样，只有明确规定属于业主共有，才能保证每一个业主都享有使用公共道路停放车辆的权利，同时要在行使该权利的同时保证其他共有人也就是其他业主对共有道路的权利不受影响。立法背景分析：业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。在征求意见过程中，主要有两种意见，一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。主要理由是：（1）车位、车库已经摊人建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益；（2）在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。主要理由是：（1）从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定；从其他国家和地区看，车位、车库一般也归业主个人所有。（2）车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作。（3）开发商是否把车位、车库摊人成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且，也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见。（4）对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当做出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说、专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通问法网——中国最快捷的法律咨询网www.51wf.com网址：、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作，据此，本条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第一款、第三款有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”2、开发商迟延交房，可否以“不可抗力”而主张免责？根据《合同法》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。例如，地震、水灾、风暴等自然现象和战争、政变等社会现象。《合同法》同时规定，当事人一方以不可抗力为免责抗辩理由时，应当在合理期限内向对方当事人提供发生不可抗力的证明。开发商迟延交付如果是由于不可抗力造成的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力必然影响到合同的正常履行，因此，其必须发生在合同依法成立后至合同正常履行结束之前，如果在合同成立之前或当事人迟延履行之后发生不可抗力，不能援引不可抗力条款免责。发生不可抗力后，因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。正常的市场价格波动不属于不可抗力，实务中可以约定哪些事情不属于不可抗力。如约定合同甲方（售房人）不能要求免责：（1）甲方不能及时采购本合同所列建材、设备或同类、同级产品的；（2）市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的；（3）该建设工地附近有重大施工，该房屋建设不得不停止的；（4）其他不列入免责范围的事项。3、开发商逾期交房的，违约金如何计算？问法网——中国最快捷的法律咨询网www.51wf.com网址：。未能按期交付的，房地产开发商应承担违约责任。当事人可以在合同中约定违约金数额也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。违约金不以实际损害为条件，具有处罚性，当事人可以自由约定其数额。同时违约金还具有补偿性，国家可根据实际情况要求对违约金数额支付后不能免除支付方的合同履行义务。4、商品房楼顶及墙面广告牌的收益应当归谁享有？商品房所在楼宇的屋面使用权（即楼顶天台）、外墙面使用权属于开发商与购房者约定的内容，即双方可以约定楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有，使用权归谁所有其楼顶及墙面广告牌的收益就归谁所有。（1）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业主委员会同意，并不影响业主的生活，是不需要向业主委员会交广告费的。（2）如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主委员会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低本小区的整体形象，开发商就可以安装广告，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。所以，购房者在签订合同时，一定要注意把楼宇的屋面和外墙面的使用权约定归全体业主所有，特别是对于在中心城区以内那些临街的楼宇，因为这关系到每个业主的切身利益。但是如果双方对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有没有约定，该如何处理呢？目前尚无明确规定。不能当然地认为归开发商或者物业管理公司享有。5、共同出资买房却无证据证明的，能被确认为房屋的共同所有人吗？共有房屋，应当由共有人共同向房屋登记机构申请登记，以房屋登记簿上记载的所有者为房屋的共同所有人。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，并问法网——中国最快捷的法律咨询网www.51wf.com网址：。一般情况下，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。但房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。如果双方或多方共同出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买的房屋，产权经其共同申请登记的，应由出资人共同所有。但如果一方在申请登记时放弃房屋权利的，应认定产权归登记一方所有，并由登记方退还放弃登记一方的购房款。如果一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可根据事实认定产权归出资方共同所有，并应将房屋所有权证更改过来。如果一方出资购买房屋后，将产权登记为自己和他人所共有，双方又长期共同管理使用该房屋的，可视为出资方赠与他方，产权归双方共有，出资方反悔的，不予支持；如出资方因某种原因在所有权证上登记了他人的姓名，但既无赠与他方的表示，又长期不让他方知道的，多年后，他方知道并主张产权的，一般不予支持。6、擅自出售未经共有人同意的房产的行为有效吗？共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自出售未经其他共有人同意的房产的行为无效。买卖交易中所谓合法出售方即产权证上所有权利人，如房屋产权为多人共有，在进行交易时所有产权人必须亲自签署居间协议，该居间协议才真实有效，产权证上的任一权利人如不能亲自签署居间协议，必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人签署居间协议。如共有产权人未全部到场签署居间协议，而签署了居间协议，该协议只能算部分有效。为了避免所购房产为未经共有人同意而擅自处分的房产，购房人一定要特别注意房屋产权证中的记载，如果确为共有财产，则要查明是否有其他共有人的书面同意，如果说共有权人中有因特殊情况无法签署书面同意证明的，必须有公证委托代理权限明确的受托人代为签署。问法网——中国最快捷的法律咨询网www.51wf.com网址：、以夫妻名义享受优惠而取得的公房，离婚后房屋归谁所有？以夫妻名义享受购房补贴，且优惠购得的公房在夫妻关系存续期间为双方共同居住、使用，即使房屋权属的最终取得在双方离婚后，则该房屋仍为夫妻共有财产，一方出售共同财产的所得应由两人共有。国家将公有房屋优惠出售给职工是我国城市住房制度改革逐步推向住宅商品商品化的产物，优惠出售公有房屋产权是指企、事业单位和国家机关，按照国家有关城镇公有住房制度改革的政策精神，将原出租给单位职工的旧房或新建房屋在国家规定的建房标准价格基础上，实行一系列优惠政策，将房屋产权出售给单位职工。公有房屋产权形式多样：（1）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场；（2）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场；（3）职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价格占成本价的比重确定。一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位或房产管理部门有优先购买、租用权。律师答疑——房屋销售1、商品房预售广告有法律约束力吗？商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，没有法律约束力；但是出卖人就