房屋的维修管理

房屋维修管理第一节房屋维修管理概述一、房屋维修的概念狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括：对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。房屋陈旧、破损的原因：1．自然因素风吹、雨打、日晒等2．使用因素使用磨损、腐蚀等3．生物因素霉菌、白蚁等4．地理因素地基承载力不均、碱化作用等5．灾害因素洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等房屋维修的特点：1．受原有条件的限制2．大量、经常性3.项目多，涉及面广，零星分散4.技术要求高5.具有生产和服务双重性一、房屋维修管理的概念与特点(一)房屋维修管理的概念房屋维修管理：指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。房屋维修管理的目的与任务：保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限防止和消除房屋及其附属设备发生损毁保障使用者的安全、改善住用条件（二）房屋维修管理的特点1．复杂性2．计划性3．技术性三．房屋维修管理的意义1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。第二节房屋维修管理的内容一、房屋维修管理的原则1．用户第一、服务第一的原则2．预防为主，管、修结合的原则3．经济、合理、安全、实用的原则4．“区别对待”的原则5．有偿服务的原则二、房屋维修管理的内容（一）房屋安全与质量管理三方面工作：房屋完损等级评定房屋安全检查危房鉴定及排险1．房屋完损等级评定以建设部1985颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据2．房屋安全检查目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。分类：按时间间隔：定期检查、不定期检查按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查3．危房鉴定及排险解危主要工作：（1）制定危房鉴定标准三种情况：①整幢危房②局部危房③危险点（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法4种办法：观察使用法、处理使用法停止使用法、整体拆除法（二）房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节：1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。（三）房屋维修的施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：做好维修工程的招标维修工程的设计和技术交底承包合同签订施工质量监管、工程竣工验收价款的结算维修技术资料的整理、建档等自行维修施工管理的基本内容：1.落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；2.做好维修工程开工前的准备工作；3.制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；4.大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接；5.加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。（四）房屋维修行政管理房屋修缮的一般责任：所有人承担租赁私房的修缮责任：依约承担人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担房管部门有权采取修缮强制措施第三节房屋修缮工程一、房屋完损等级评定房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度评定依据：1985部颁《房屋完损等级评定标准》评定要素：房屋的结构、设备、装修房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等；房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等房屋完损等级一般分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。1．完好房指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。2．基本完好房指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。3．一般损坏房指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。4．严重损坏房指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。5．危险房屋指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。1．完损等级评定的要求1）要求对整幢房屋进行综合评定。2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的完损标准来评定。4）要求严格掌握完好房标准和危房标准。5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。6）对正在施工的房屋要求做施工前房屋评定。2．完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类。定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）；其次是实施查勘；最后是统计汇总。不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。常见几种情况：（1）根据气候特征抽查评定；（2）房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级；（3）接管新建房屋后，要进行完损等级评定。3.完损等级的评定方法具体是：按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类：1）钢筋混凝土结构；2）混合结构；3）砖木结构；4）其他结构。再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。具体见P154-155二．房屋维修工程的分类按房屋损坏程度，维修工程性质，房屋维修工程可分为：小修工程中修工程大修工程翻修工程综合维修工程（一）小修工程1．小修工程概念小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。适用对象：完好、基本完好房。工程范围：P155（二）中修工程1．中修工程概念中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强适用对象：一般损坏房屋维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。2．中修工程的项目P156（三）大修工程1．大修工程概念大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准。适用对象：严重损坏房2．大修工程范围P157（四）翻修工程（更新改造工程）1．翻修工程概念翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。特点：规模大、投资大、工期长。费用：应低于同类结构房屋的新建造价。要求：翻修后必须达到完好房的标准。适用对象：危险房2．翻修工程项目P157（五）综合维修工程1．综合维修工程概念综合维修工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。2．综合性维修工程的项目P157三、房屋维修标准维修标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”和“二等以下”两类分别制订的。一等房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构中的一等房屋；二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构中的二等房屋和砖木结构中的二、三等房屋，以及简易结构房屋。维修标准按主体工程、木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。p158