拒绝零首付的加拿大房地产

拒绝“零首付”的加拿大房地产黄威引言由美国次贷危机所引发的金融海啸来势迅猛、波及面广、影响深远。这次金融危机不仅彻底打击了美国金融体系，并有可能颠覆过去20年取得的经济进展，而且还成为压垮美国金融体系这匹巨大骆驼的最后一根稻草。而作为邻邦的加拿大，今年第3季度住宅的平均成交量比去年同期略有下降，平均房价与去年同期基本持平（据MLS“MultipleListingServicesystem”系统公布）。这表明加拿大房地产市场在金融海啸影响之下仍能固若金汤，平稳有序。为什么加拿大能很好地抵御由房地产“次贷”引发的这次金融动荡呢？本质上讲，美、加两国都追捧市场经济，但在房地产金融领域的监管风格却是迥然不同的，美国自由而开放、追求利益最大化，加拿大却谨慎保守。美国发明了“次贷”，加拿大却根本不存在。这里房地产的还贷期一般是10～25年，最长也不超过30年；而且还有一系列限制条件，“零首付”更是“门儿都没有”！一、政府参与，保障中低收入人群的居住压力通常，住房支出是一般家庭最大的消费项目之一，也是中、长期的投资项目之一。在加拿大，居民住房一般占家庭财产的三分之二左右。因此，房价水平和供求状况直接影响到消费者的生活质量，也会影响到一个国家的宏观经济形势。从房地产市场的发展历程来看，房地产如果只靠市场调控一只手，开发商往往靠其垄断地位、以集团利益最大化为前提抬高其价格，结果使社会中低收入者难以实现其有支付能力的购买需求。加拿大联邦政府正因为认识到房地产对经济和社会具有举足轻重的作用，早在1945年即成立了直接隶属于联邦政府的加拿大抵押贷款保险及房屋公司（CanadaMortgageandHousingCrop.,以下简称CMHC），由该公司直接建造住房，向中低收入家庭出售或出租，以解决当时对经济适用房屋的大量需求。另外，加拿大政府要求开发商在兴建房屋项目之时，划拨出10％～15％的项目用地，建设保障性用房租售给低收入家庭。这些做法都保证了政府的直接参与和扶植，这对低收入家庭住房保障的作用是十分重要的。到20世纪60年代中期，随着住房短缺问题的缓解，CMHC从住房建设领域中逐步退出，不再直接建造住房，开始转向对中低收入家庭直接提供贷款以解决其购买力不足的问题。直到1992年，由于各个地方政府开始重视住房问题，联邦政府才彻底停止对社会住房的直接贷款。二、创新融资途径，发挥市场机制对住房贷款的支撑作用目前，加拿大没有专门的住房金融机构，任何有资格的金融机构，包括商业银行、人寿保险公司、信托投资公司、养老基金和信用社等，都可以发放住房抵押贷款，抵押贷款市场完全融入市场当中。由于抵押贷款来源多样化（储蓄存款、人寿保险、养老基金、信托基金等），市场的竞争也是非常激烈，贷款的效率比较高。一般来讲，加拿大的贷款机构要根据借款人的收入来源、家庭资产与负债、信用等级状况、所购住房的价值等综合因素确定其还贷能力，然后决定是否给借款人发放抵押贷款。加拿大的抵押贷款还有一大特色，即分期风险评估、分期付款、分期承担风险。具体地看，既不同于固定利率贷款，也不同于浮动利率贷款，而是把整个贷款还款期划分成几个阶段，在每个阶段内根据固定的或变动的贷款利率确定还款额，待一个阶段结束后，再根据届时市场的利率确定下一期限贷款利率和还款额。具体操作层面上，一般总的贷款期限是25年左右，每5年为一个抵押贷款阶段。这样，金融机构只需承担5年以内的利率风险，而不是整个还贷期内的利率风险，从而大大降低了抵押贷款的利率风险。三、建立贷款担保制度，积极应对金融风险一旦发放了贷款，贷款机构就会面临不能收回还贷的风险。如何降低贷款机构的风险和解决购房者必须支付较高的首付压力两个相关联的问题？这里必需提到加拿大联邦政府通过CMHC所建立的抵押贷款担保制度。对于购房者可能出现的不能支付抵押贷款期限内的利息和本金的信用风险，金融机构一般是采取首期付款和抵押物两种方式来加以防范的。银行一般要求首付比例高于25％。当借款人违约不能按期还款时，金融机构可以强制收回抵押物进行拍卖，用拍卖的款项偿还贷款。当首付比例低于25％时，拍卖的款项偿还贷款可能不足以弥补借款人违约所造成的损失，银行则会面临较大的风险。一方面，为了减轻银行的信用风险，鼓励银行能够为首付比例低于25％（最低不得低于5％）的购房者提供贷款；另一方面，也为了促使更多的低收入家庭能够提前购房，CMHC通过建立贷款担保制度，为低首付的购房者提供100％的抵押贷款担保。当然，购房者想获得担保也是有条件的。首先，必须通过CMHC严格的审查；其次，必须从CMHC签订合作协议的金融机构获得贷款，这样才有可能得到担保。其中，要想通过CMHC的审查，必须有很好的个人信用记录、较稳定的家庭收入、比较低的家庭负债，且所购买房产的价格要比较合理。CMHC根据上述情况且综合考虑其家庭资产情况及偿还风险，根据首付比例确定担保费率，首付比例越低，相应的担保费率越高，担保费也越高。一般来说，担保费用占全部贷款的0.5％～2.5％，这笔费用由贷款机构垫支，然后计入贷款总额中，一并由借款人分期偿还。如果出现借款人不能按期还款，贷款机构要负责催还。催还无效时，贷款及其抵押的住房一并由贷款机构转到CMHC，由CMHC处置所抵押的住房并向贷款机构偿还所有欠款，贷款机构无需承担任何损失。因此，抵押贷款担保鼓励了抵押贷款的供给，同时又刺激了抵押贷款的需求，购房者无需积攒一大笔资金支付首付款后才能获得抵押贷款资格，而只需要申请CMHC的抵押贷款担保就可以从贷款机构得到较低的首付款的抵押贷款。这样以来，缩短了中低收入家庭购买房屋的时间，扩大了住房需求；更重要的是，大大降低了金融机构的风险，促进了房地产业的健康发展。也正是CMHC对贷款折信用等级的严格审查，避免了次贷危机在加拿大的产生。四、有效结合货币政策，再构避免次贷的坚实堡垒加拿大银行系统的稳健也是避免次贷在加拿大产生的另一个堡垒。前不久，为了配合美国救市，加拿大也连着降了几次息。一位移民到加拿大的朋友一直想换个大房子，以为机会来了，便到商业银行打听房贷利率降了多少。没想到，房贷不但没降息，还把银行销售经理手中掌握的折扣幅度削减了一半，客户实际应付的利率反而略升了一些。另外，30年期的房贷也取消了，25年期的也变得很难申请，想申请CMHC的抵押贷款担保更是难上加难。不过，银行经理告诉他：如果您想定期存款，我可以给您更高的利息，算下来比降息前还高。这看来是变相跟联邦降息政策相对立吗？那位经理回答得很干脆：银行不想冒险，我们不能像美国那些同行，为了一点点可能预期的收益，冒贷款收不回来的巨大风险。从上述案例可以看出，加拿大不仅有个比较完善的住房抵押贷款担保制度，而且在金融风暴来袭时，其金融市场能够及时变通，采用紧缩的货币政策抵御动荡、规避风险。更重要的是，经过加拿大政府多年的努力，已经形成了比较稳定成熟的、健康发展的房地产市场，其自身的调节能力和应对市场风险的能力都比较强。因此，只需政府政策稍加引导，就完全可以依靠自身的发展抵御化解危机。启示与借鉴随着经济的持续快速发展、社会进步和居民收入条件的改善，我国的房地产市场也在不断地朝着健康稳定的方向发展。经过近几年的快速增长，虽然到目前基本趋于稳定，但房地产总体价格水平已经远远超出了普通居民的承受能力。将来该如何发展是值得认真思考的问题。鉴于加拿大政府对房地产的培育与引导经验，我们可以得到如下启示：首先，政府可以考虑通过宏观调控政策来积极推进房地产市场的健康发展。可以适时适度考虑从每年审批商品房用地中预留一定比例的土地用于保障性住房建设。或者，通过各种途径加大推动保障性住房的建设力度，调整房地产市场中住房供给结构，抵御基于集团利益的地产商在商品房建设中，偏离普通收入者的购买能力，一味地开发高档次、高价位的住房市场。其次，金融政策的制定和推行应适度考虑通过降低利率风险而发挥调控地产市场的作用。目前，中央政府已经把利率作为主要货币政策的工具，而频繁地调整利率，会导致利率大幅度波动。而银行的购房抵押贷款的利率并没有相对固定性，使得借款人被动地承担较大的利率风险。因此，借鉴加拿大贷款期分阶段固定利率的方法，以及开通多种贷款渠道，促进市场机制对房地产资源的高效配置。最后，政府可以考虑出资建立专门的贷款担保机构，分担贷款机构的风险。除了需要降低利率风险之外，我国抵押贷款市场另一个较大的风险是来自贷款机构承担的信用风险。消费者受全球金融危机的影响，对房地产的预期产生顾虑，多持观望态度。如何建立鼓励信心的信用制度和体系，这也成为制约房地产市场健康发展的又一难题。借鉴加拿大的做法，可以由政府出资逐步建立专门的贷款担保机构，严格资格审查，提升信用等级，由政府分担贷款机构一定的风险。同时，在贷款渠道中，稳步引入人寿保险和失业保险等，通过对借款人的保险来实现对贷款的保险。