改革开放30年河南房地产开发蓬勃发展

改革开放30年河南房地产开发业蓬勃发展──改革开放30年河南经济社会发展系列分析之四改革开放三十年来，河南房地产开发业从小到大，由弱变强，快速发展成为河南经济的一个支柱产业，为满足居民住房消费需求，实现“居者有其屋”，改善居民生活质量，提供了强有力的保障。一、发展历程回顾新中国成立至上世纪80年代初期，河南房地产业经历了由建立到停滞两个阶段，河南和全国一样实行所有土地及房屋无偿、无限期由国家划拨使用的原则，在计划经济体制下，房地产业不能很好地适应社会发展要求。党的十一届三中全省以来，随着商品经济的迅速发展，国有土地使用权有偿出让、土地使用制度和城镇住房制度的改革等，河南房地产业得以复苏和发展。从上世纪80年代初期至今，经过近30年的发展，河南经历了恢复起步、快速扩张、调整规范、恢复性快速发展、蓬勃发展阶段，初步形成了较为完善的市场体系，为改善居民居住条件、提高居民生活质量、增强城市功能、促进经济社会和谐发展做出了巨大贡献。房地产开发投资规模由1990年的3.43亿元，发展壮大到2007年的837.11亿元，17年增长了243倍。（一）恢复起步阶段（1982—1991年）上世纪80年代初期，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给职工。这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量大。这些房产至今仍然是城镇不少居民的主要居所。1981年土地使用制度开始试点，1988年宪法修正案认可了土地使用权有偿转让的合法性，1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，土地制度由“三无”（既无偿、无限期、无流动性）转变为“三有”（即有偿、有期限、有流动性），突破了房地产业走向市场的土地瓶颈，为房地产业的发展提供了条件。房地产市场发展开始起步，住房私有化有了一定发展。这一阶段，河南房地产开发企业数量少，开发量也少，市场化程度很低，居民仍以租赁公房为主，只有极少数居民购买商品房，价格远远偏离价值。从1982年河南第一家房地产开发公司挂牌成立，到1991年底，全省房地产开发企业发展到165个，从业人员5651人，拥有固定资产7335万元。房地产开发投资由1990年的3.43亿元增加到4.08亿元，占全社会固定资产投资的比重仅为1.6%。（二）快速扩张阶段（1992—1995年）1991年，国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》正式出台，确定了租、售、建并举，以“提租”为重点的房改政策。1992年住房公积金制度开始推行，安居工程启动，房地产市场逐渐发育，特别是1992年邓小平同志南巡讲话后，河南的房地产开发业如雨后春笋般发展起来，企业个数、从业人员、资产、开发投资猛增。到1995年底，河南房地产企业个数880家，比1991年增加715家；从业人员27178人，比1991年增加21527人；拥有资产达到176.48亿元，比1991年增长239.6倍；完成开发投资62.56亿元，比1991年增长14.3倍。由于发展过快，开发规模和开发队伍异常膨胀，1993年下半年，国家对房地产业实施宏观调控。这一阶段，虽然河南房地产业快速发展，但由于市场不规范，居民居住水平改善有限，房地产业的发展还没有真正走向普通大众。（三）调整规范阶段（1996—1998年）由于国家对房地产市场进行大规模的清理整顿，加上1997年亚洲金融危机影响，房地产市场出现“疲软”，房地产业发展处于低迷状态。1996年，河南房地产开发投资比1995年下降12.3%，1997年又比1996年下降5.6%，1998年开发投资有所起色，比1997年增长12.3%，但仍比1995年下降7.1%。房地产企业的发展重点由投资开发转向对空置商品房的消化及未完工程的收尾，企业开发处于低迷状态，但个人购房的需求比较旺盛，房地产市场化雏形已经形成。（四）恢复性快速发展阶段（1998—2003）1998年7月国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着房地产业发展真正地走向了市场，真正地走向了普通大众。1998-2003年，河南房地产开发投资各年度分别增长12.3%、21.2%、10.6%、32.1%、34.5%和34.1%，年平均增长20.8%。商品房销售面积各年度分别增长26.8%、6.3%、71.4%、3.9%、20.9%和34.8%，年平均增长25.2%。商品房销售额各年度分别增长34.8%、11.1%、111.3%、2.2%、34.6%和36.8%，年平均增长35.1%。到2003年，全省个人住宅购房面积占住宅销售面积的比重由1997年的71%上升到94%，提高23个百分点。个人购房成为住宅市场的主力军，住房由实物分配完全进入市场化发展阶段，居民居住条件大大改善。由于房地产业的快速发展，房地产投资增速迅猛，房价、空置率也一路居高不下。为降低金融风险，中央银行于2003年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严格控制房地产开发及按揭贷款。8月国务院又下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，肯定了房地产业在中国经济增长中的支柱作用，肯定了住房市场化的基本方向，也有效地避免了房地产泡沫的产生。（五）蓬勃发展阶段（2004—2007年）2004年以来，河南国民经济持续快速健康发展，农业现代化、工业化和城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为河南省房地产业持续快速的发展提供了广阔的市场空间。2004-2007年，房地产开发投资以年均45.5%的速度快速平稳增长，其中2006年完成投资581.95亿元，首次突破500亿元，增长49.8%，2007年完成投资837.11亿元，增长43.8%。针对住房价格过快上涨，国家不断调整宏观调控政策。从紧缩土地供应、收紧开发贷款到调节需求采取了一系列措施。从调控效应看，全省房地产投资增速在结构优化中继续保持高速增长，房价快速上涨的势头有所抑制。这一阶段，需求扩大是河南房地产开发规模继续扩大、房地产价格上涨的基础，虽然国家政策对房价上涨有明显的影响，但市场消化能力增强，房产市场供销两旺。在市场与政策“双重”作用下，河南房地产业在规范调整中蓬勃发展。二、发展特点改革开放以来，随着商品经济的发展和住房制度改革的不断深入，河南房地产业从小到大，由弱到强，取得了很大的成绩。尤其是经过近20年的发展，房地产开发已形成一个独立的产业，在国民经济发展中的地位不断增强，房地产投资已成为固定资产投资的重要组成部分。（一）房地产开发队伍不断壮大，实力明显增强从1982年河南第一家房地产开发公司挂牌成立，经过近30年的发展，河南房地产开发企业快速增加。全省房地产开发企业从业人员由1991年5651人增加到2007年的74652人；拥有资产由1991年7335万元迅速攀升到2007年的1965.95亿元；所有者权益由1995年48.48亿元增加到2007年的592.66亿元。房地产开发企业已由初期单一的全民所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合营、独资等多种经济成份并存的经济形式。2007年，在全省房地产开发企业中，国有控股企业占9.9%；集体控股企业占8.1%；私人控股企业占78.3%；港澳台和外资控股企业占3.7%。（二）投资规模不断扩大，商品房供需结构逐步优化1、投资规模不断扩大，占全省固定资产投资的比重不断上升。1990年河南房地产开发投资仅有3.43亿元，2001年首次超过100亿元，达到102.84亿元，2004年突破200亿元，达到258.82亿元。近三年，全省房地产开发投资每年跨越1个百亿大关，2005年达到388.52亿元，2006年达到581.95亿元，2007年达到837.11亿元。1990年—2007年累计完成投资2959.86亿元，平均每年递增38.0%，比全社会固定资产投资平均增速高15.1个百分点，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由1990年1.7%上升到2007年的10.5%。房地产投资已成为支撑全社会固定资产投资尤其是第三产业投资规模和速度的主力军。2、商品住宅投资占房地产开发投资比重大幅上升。1995年，商品住宅投资39.38亿元，占房地产开发投资的比重为62.9%，2000年，商品住宅投资完成50.37亿元，占房地产开发投资的64.7%。在国家宏观调控政策措施和房地产市场供求关系的共同影响下，河南房地产开发投资结构继续优化。2007年，商品住宅投资639.08亿元，占房地产开发投资的76.3%，比1995年提高13.4个百分点。1990年—2007年共完成商品住宅投资2118.38亿元，平均每年递增36.7%，比同期全社会固定资产投资增速高13.8个百分点。3、商品房施工面积成倍增加。1990年，商品房施工面积211.88万平方米，其中住宅施工面积182.17万平方米。2007年，商品房施工面积10550.90万平方米，是1990年的49.8倍，其中，住宅施工面积8628.93万平方米，是1990年的47.4倍。1990年—2007年共竣工商品住宅面积11390.3万平方米，年均增长40.5%。房地产的发展使住宅建设由过去粗放、分散的建设方式，逐步向统一规划、合理布局、配套建设的方式转换，住宅的建设水平，包括规划设计、节能环保、住宅功能、环境条件和配套建设等均有很大提高。住宅建设的发展，使城市居民的居住条件和居住水平得到了根本的改观。全省城镇居民人均居住面积已由1990年的6.7平方米，提高到2007年的32.3平方米，目前城市住房成套率已达81.2%。特别是国家实施的“安居工程”以及经济适用房、廉租住房的开发建设，为城市中低收入家庭和无房户、困难户解决了住房问题。4、商品房销售快速增长。1991年全省商品房销售面积只有83.16万平方米，2004年销售面积突破1000万平方米，达到1055.37万平方米。2007年全省商品房销售面积近4000万平方米，达到3928.04万平方米，是1991年的47.2倍，年均增长24.6%；商品房销售额从1991年的2.99亿元，增至2007年的885.16亿元，是1991年296倍，年均增长42.7%。商品住宅销售面积占商品房销售面积的比重由1995年73.4%上升到90.9%，提高17.5个百分点。（三）带动相关产业的发展房地产业是与生产、消费密切相关联的第三产业，它的繁荣与发展将直接推动与之相关的建筑业发展，同时也间接带动其它产业的发展。首先带动了建材工业的发展，2007年成品钢材产量2475万吨，比1990年增长17.5倍；水泥产量9271万吨，比1990年增长6.9倍；平板玻璃产量3588万重量箱，比1990年增长3倍。其次带动了建筑业的发展，2007年，具有资质的建筑企业完成总产值2151.72亿元，比1990年增长51.4倍；实现利润总额57.43亿元，利税总额131.73亿元，分别比1990年增长55.3倍、60倍；全员劳动生产率平均达到12.33万元/人（按产值计算），比1990年增长9.3倍。房地产业的发展，也直接影响家电、家具、装饰等产品，并促进金融、旅游、运输、商业服务业的发展。（四）加快了城市化进程和城市基础设施建设房地产业的发展，加快了全省城市化进程。全省城镇化率由1990年的18.9%上升到2007年的34.3%。特别是在“十五”的５年间，全省城镇化水平提高了7.5个百分点，城镇化进程进一步加快。房地产业的发展，同时也促进了城市功能的完善，改善了投资环境，房地产开发企业在开发商品房屋的同时，也积极参与了城市的基础设施建设和旧城改造工程，促进了城市建设的蓬勃发展。城市道路长度由1990年的2586公里增加到2007年的8651公里；建成区绿化覆盖面积由1995年的1.63万公顷增加到6.10万公顷，绿化覆盖率由1995年的19.1%增加到34.3%，全省城市公园个数由1990年的59个增加到234个，公园绿