政府可能考虑推动设立工业房地产基金doc17(1)

政府可能考虑推动设立工业房地产基金除了本地工业管理公司腾飞（Ascendas）研究设立房地产基金以外，明年市面上可能还会出现另一个相信由政府推动的工业房地产基金。随着越来越多跨国公司选择不自己买地建厂，改而向工业房地产业主租用工业厂房，政府据悉明年或考虑促成一个工业房地产信托的设立，把跨国公司原在本地拥有的厂房设施资产集于同个基金内。消息人士对本报说，这个由经发局提出的献议，目前处于非常初步的探索阶段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落实。由于涉及的资产主要是工业房地产和工业地，所以我国最大的工业地“地主”裕廊集团及它的子公司腾飞料将受邀参与。经发局的消息来源透露，当局不会是设立工业房地产基金的机构，但或从旁协助，“我们尝试鼓励其他融资选择”。他以时机尚未成熟为由，拒绝提供进一步详情。在引介外资方面，经发局扮演举足轻重的角色。然而，我国虽有良好的基础建设、稳定的政经环境等优势，但资源有限、运作成本高是不争的事实，加上中国近期的崛起，经济局势迅变，更令跨国企业举棋不定，要求较短线的投资。跨国公司向政府相关当局或私人投资者租用厂地，可减少持守该资产的风险，并有随时进出我国市场的灵活性。毕竟，在工业房地产领域，工业建筑成本一般上比地皮来得昂贵。以樟宜商业园为例，一些跨国公司就不兴建自己的厂房，而只是要有关的地皮，于是便找他人发展厂房，再向对方租用。因此，据本报了解，经发局将起催化作用，协助伙伴机构如腾飞、裕廊集团等研究适当的政策，为工业市场的兴建与出租领域注入更多的活力。市场人士受访时说，若我国推出工业房地产信托，好处将包括：一、允许公司把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值（EVA）。这已逐渐形成一种趋势；二、该基金的回报率应该会相当高，尤其是那些有限期地契的房地产；三、如果租用者为跨国大企业，租金回报率预计颇具保障。不过，针对该信托的可行性，据悉还有一些课题值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集团地段的所有权等。此外，当局有必要先设定准则，确保有关的房地产达到担保、租期、租金等各方面的条件需求，才可列入信托中。消息人士说，工业房地产信托可以是以政府为后盾的，同时不排除挂牌上市的可能。如果有这么一天，它应该会受到投资机构和公众的欢迎。他认为，最近的新茂商产信托（SingmallPropertyTrust）之所以胎死腹中，不是因为该信托的结构有问题，而或许是行销或宣传活动不理想。一名市场观察家说，这样的工业房地产信托概念，看来必须由政府提出，因为只有政府或政府相关机构才有能力买回工业房地产资产，个人投资者能做的是有限的。工业地产钱途无限海外资本将倾注工业地产戴德梁行助理董事工业部主管鹏煦透露，戴德梁行正在给美国普洛斯公司、新加坡丰树基金和另外两家欧美公司进行工业地产项目的咨询。其中新加坡丰树基金合作正在谈判，而普洛斯公司在上海一直有项目运作，在深圳刚刚购买了一处600亩的工业用地。仲量联行中国区董事商业部总监陈立民介绍，仲量联行正在给7家海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机构委托仲量联行代理，项目谈判签署后双方分红，并且仲量联行参与建造厂房项目的管理。工业厂房如此受到青睐的主要原因是由于供求关系的影响。鹏煦分析，对工业地产来说，中国的工业地产在开发成本、人力资源、劳动力相对有竞争力。随着国际经济复苏，如现在国际电信业飞速发展，给制造业带来了很大的商机，外国把亚太总部移到中国，国际企业的进入使中国产能大量提高。工业地产目前市场上的实际需要很大，可以说是供不应求，特别是关内，很多工业用地已经不批厂房了。此外，也有一些有实力的商家买下厂房作为投资，这也使供求关系持续上升。目前中国工业地产在市场上，只要有合适的厂房，无论价格高低都一定租得出去。仲量联行中国区董事商业部总监陈立民认为，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素，考虑什么时间有回报。以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2004年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，8000个项目遭到调查。2003全国有3763个工业园区被减掉，而2004年就有4813个项目被减掉。土地供应突然减少，每平方米土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，形成了市场价，这时，工业地产有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。此外，投资厂房回报率极高也是一个重要原因。目前投资厂房的年回报率已经高达12%至15%，一般七八年之内就能收回成本，这相对于目前一般房地产投资的5%至10%的回报率来说，收益就显得十分诱人。仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说，对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾，从2002年—2004年，地产工业中外商投资了50%，去年达60亿美金，上海就达到6.5亿美金，60%—70%投资在实业方面。无限“钱”景上海在工业地产开发方面在全国领先，最引人注目的是上海建国中路的“8号桥”。8号桥是在原上海汽车制动器厂1.5万平方米旧工业厂房的基础上建立起来的“时尚创作中心”。改造时完全保留了旧厂房的结构，但又融入了全新的建筑文化理念。据介绍，上海市中心城区还留有不少五六十年代的工业建筑，如莫干山路就有不少旧厂房。有关人士指出，在城市改造中保留部分旧厂房进行创意改造，可以形成城市的“盆地”，并营造独特的城市景观，发展边缘产业。对于涉足中国工业地产的海外投资机构来说，最成功的是新加坡投资的苏州工业园区。苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。中新苏州工业园区开发有限公司是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖四个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。苏州工业园区开发完成后，这几年的经济效益十分可观。就拿2004年来说，全区共实现地区生产总值503亿元，完成地方一般预算收入29亿元，增长42%；进出口总额达281亿美元，其中出口119亿美元，分别增长96%和99%；固定资产投资282亿元，增长39%，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。东莞市莞太路和生文具批发专业市场，曾经是一个经营了近三十年的电子公司的厂房，占地2万7千多平方米，但已经空置了差不多一年。不过由于地段比较优越，吸引了不少商家与莞城区政府接触，最后都由于业态不适合没有最终达成意向。一家公司2003年5月开始进行项目的整改，总体改造资金超过1500万元。主要是重建了外立面，对内部60x20米的厂房进行了合理隔断，重新装修，同时整改了内部交通、出入口、停车场，并在商业氛围的营造上下了大力气。从2003年11月开业至今，达到了收支平衡。据记者了解，这块近3万平方米的地，原来做厂房每平方米的租价不过7元左右，开发公司地产协议的租价是每平方米10元左右，而目前C馆上面的写字楼租价已经达到了每平方米18元。当然商铺的价值还会更高。可以说，这是厂房转型一个成功的实例。据悉，北京顺义区的仁和镇、李遂镇、杨镇、木林镇也在进行工业开发。投资商进行工业标准厂房的开发建设及出租经营，4个产业园区将建设15万平方米工业厂房，每个园区建设约3万平方米。据专家分析，如对此处投资，预计投资回收期为5-6年，年投资利润率达18-20%。未知之数投资中国工业地产，不是哪个机构都可进入的，外资机构进入中国不但需有适应期，更需要有几十个亿的资金量。“海外投资机构的资金来源一般是国外的基金或海外集资。”仲量联行的陈立民说。陈立民强调，“因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而15%的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。而客户群则是根据客户需求、研发机构和物业要求来定位的。”海外投资机构的运营模式有两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，陈立民说：“现在国内符合国际标准的仓库只占2%。”目前国内仓库的平均利用率只有60%-70%，而国外一般能达到90%。“工业地产资金投入大，投资回报周期长。海外投资机构投资工业地产追求的是保值，收租时间5年、10年、15年不等。工业投资以长期租赁为主，国内5—10年，国外为10—15年。他们的投资回报周期在8—10年。”陈立民说。戴德梁行的鹏煦认为，海外投资机构涉足内地工业地产，目前还面临着许多瓶颈。“各大工业区批租土地，有很多限制，比较欢迎制造业，但对于地价、投资密度、税收要求，海外投资机构不一定会满足。就拿普洛斯与当地开发区合作来说，在上海领港合作，在天津与泰达合作。他们更看重的是普洛斯客户网络与管理。”目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。工业园区的基本要求是达到“七通一平”，可实际上那些所谓的园区能达到“三通一平”就很不错了。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设的过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁。对海外投资机构涉足工业地产如何控制风险，陈立民认为，在涉足具体的项目时，要做前期的调研，项目操作中执行内审机构，进行内部评估。通过有效的内部评估和外部调研减少风险。资讯：工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。这样的范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年普洛斯－－“物流地产”启航中国之旅一年前，在业界有“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯(Prologis)公司登陆中国，称计划今后5年在中国物流市场投资20亿美元。这一举措引起了人们的关注——一年前，美国普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵。如今进展如何？最近，我们采访了美国普洛斯第一副总裁中国区董事总经理梅志明和中国市场总监卢利民。问：请您向我们的读者介绍一下普洛斯公司的概况，它在国际同行中的实力和信誉度如何？答：普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，开发及管理超过120亿美元的资产。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过2300万平方米。而与其他房地产投资信托不同的是，普洛斯专注于物流地产的投资业务。我们已与4000多家企业建立了良好的合作，其中全球1000强企业中有近一半是我们的客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、HP和全球四大物流公司等。如今，普洛斯为DHL及其旗下的附属机构服务，延伸至3大洲15个市场的22个设施，使DHL网络覆盖了全球220多个国家和地区的12万个速递终端。从全球布局来看，北美、欧洲和亚洲都将是我们的业务重点。问：普洛斯公司的到来给中国物流业引入了一个新概念——“物流地产”，请您给我们讲解一下普洛斯“物流地产”的投资模式和具体的操作方式？答：普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，普洛斯只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。问：也就是说，普洛斯的本质是地产商而非物流商。那么，“物流地产”模式的价值在于什么呢？答：“物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金