新常态,新突围——探索房地产转型升级之路

【研究课题】新常态，新突围——探索房地产转型升级之路作者：李老虎单位：王志纲工作室深圳战略中心职务：项目经理时间：2015年3月5日邮箱：[e-mail]新常态，新突围——探索房地产转型升级之路2前言当前，伴随中国经济迈入“新常态”，中央政府以空间换时间，在以改革红利与危机赛跑，政策变调、增速下滑、结构调整，出现了人民币汇率过拐点、美联储加息冲击、中央反腐增强、地方债务激化、信贷风险暴露等系列问题，尤其2015年危机预期强烈，房市大衰退即将来临。随着长达二十多年高速增长的“住宅业”告别“黄金时代”！今天，中国房地产企业又走到了“十字路口”，利润压缩、成交下滑、价格下跌、投资放缓、企业分化、融资困难、负债压力等问题显现，所有市场指标宣告市场进入下行通道，房企面临诸多挑战，行业将重新洗牌。要么转型，要么破产！中国房地产企业到了转型的关口！过去房地产“圈地、融资、建楼、卖楼”的简单游戏已经难以为继，常规住宅为主的房地产市场青春一去不复返了。面对行业增速放缓、市场蛋糕缩小的现状，在房地产宏观大环境下不断衰退的房地产企业，应该如何抵御乱局，并从困境中突围而出？转型升级是房地产企业应对市场变化和提升发展质量的必然选择。转型不再是转不转的问题，而是转的速度、方向和方式的问题。2014年期间，恒大宣布将坚定不移地实施多元化。随后,恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧3大集团揭牌成立。万达集团、百度、腾讯宣布共同出资成立万达电子商务公司。万科则联合腾讯与淘宝开展跨界合作,绿地提出了“大金融”概念，一时间，房地产企业转型成为市场关注的一大热点。昨天的沉浮已过，但还有很多活在自己惯性中的企业，把行情当能力，把偶然当必然，以无知为壁垒，因一时的成功而沉迷于过去的游戏，必将被大势所弃。房地产商如何“吃着碗里、看着锅里、望着田里”，如何审时度势寻找应变之道？本文立足中国经济大环境的“新常态”，通过分析未来中国房地产市场发展的可能性机遇，着眼于房企转型之业务根本层面，研究梳理总结转型发展的三大典型模式，并以实际策划操作项目为案例，探索中国房企突围的可行性道路，希望能对更多处于“水深火热”中或正渴望转型的房企有所启迪。关键词：战略转型、房地产企业、新玩法、新突围、转型模式新常态，新突围——探索房地产转型升级之路3目录前言........................................................................2一、新常态...................................................................51.1宏观经济转向.............................................................51.1.1中国经济迈入中速时代...................................................51.1.2人口演变发出危险信号...................................................61.1.3财政货币抑制传统地产...................................................61.2地产行业转变.............................................................71.3.1中国房地产“过剩期”...................................................71.3.2中国房地产“转折期”...................................................81.3.3中国房地产“探索期”...................................................81.3房企痛症涌现............................................................101.3.1资金断链濒临危机......................................................101.3.2土地供需推高成本......................................................101.3.3高速周转难以调头......................................................10小结：......................................................................11二、新机遇..................................................................122.1新型城镇化..............................................................122.1.1区域拓展新布局........................................................122.1.2新型城镇机会点........................................................142.2大消费升级..............................................................162.2.1大消费时代的特征......................................................162.2.2对房企发展的影响......................................................162.3信息化革命..............................................................162.3.1房地产互联网思维......................................................172.3.2对房企发展的影响......................................................172.4走出去战略..............................................................172.4.1房企走出去两大目标....................................................182.4.2房企走出去三大特征....................................................18三、新玩法..................................................................203.1转变发展方向............................................................203.1.1从“吃住行”到“游养娱”..............................................20新常态，新突围——探索房地产转型升级之路43.1.2从“做平台”到“做内容”..............................................203.1.3从“高周转”到“极致化”..............................................203.1.4从“短平快”到“常稳慢”..............................................213.1.5从“大众化”到“小圈子”..............................................213.2转变业务模式............................................................213.2.1提升效益型............................................................223.2.2延伸服务型............................................................243.2.3跨界投资型............................................................27小结：......................................................................30四、新突围..................................................................314.1区域深耕下的“私人订制”——河南建业的转身..............................314.1.1发展背景：区域深耕实现规模增长........................................314.1.2发展瓶颈：省域化冠军遇到新问题........................................324.1.3转型模式：打造服务“私人订制”........................................324.2高周转后的“主题服务”——LM公司的转变..................................344.2.1战略定位：主题综合体服务运营..........................................344.2.2转型模式：三轮驱动、相互推动..........................................344.2.3支撑平台：“乐活云”服务体系...........................................354.2.4落地策略：三大战略开模具产品..........................................354.3资本驱动下的“云旅游”——J公司的转型...................................364.3.1借力资本：拓展多元化业务..............................................374.3.2反弹琵琶：抢抓文体大消费..............................................394.3.3搭建平台：开创云旅游模具..............................................39结语.......................................................................41新常态，新突围——探索房地产转型升级之路5新常态，新突围——探索房地产转型升级之路作者：王志纲工作室深圳中心李老虎一、新常态2014年以来，全球经济延续了缓慢复苏态势。在国内资源环境约束加强、国际经济复苏不稳定的双重压力下，中国经济进入增速趋向潜在水平、物价涨幅趋于适度、新增就业趋于稳定、经济结构趋于优化的“新常态”，经济增速继续慢步下探。正如王志纲工作室首席顾问王志纲老师所说：所谓“新常态”，是一个大势把握的问题——核心是中国走到今天，需要我们以全新理念做出一个关键评估——中国将进入一个什么样的阶段，这个阶段的“主旋律”究竟是什么？1