X年福州福晟集团36号地块初步沟通报告

《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：谨呈：福晟集团福晟集团36号地块初步沟通报告在福州豪宅的版图上福晟不应缺席《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：目录》关于福晟》本体认知》市场透析》关于竞争》关于客户》案例研究》发展方向《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：年福晟集团进驻福州，福晟·钱隆世家先声夺人2005年福晟·钱隆天下、福晟·钱隆首府再创辉煌2006年-2009年福晟·钱隆御景等福晟·钱隆系列楼盘竞相绽放2010年福晟又将为福州带来什么样的惊喜呢？我们将看到福晟成为……以里程碑式的作品标杆市场以领先的姿态成就城市主场都市生活加速度楼面地价10499元/㎡别无退路，必须豪宅化离五一广场不到1公里我们在福州的长安街上《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：【卓越】【精致】【格调】【艺术】城市中心高尚居住区精品商业配套完善轨道交通四通八达目标前提：在控制风险的基础上，实现品牌、价格、速度的最大化提升世联对目标的排序：品牌价格速度速度：销售周期2年左右，年销售面积5万平米保证资金回笼，以及后续项目的滚动开发品牌：以明星型的里程碑作品，成就福晟7年巅峰力作提升项目品牌，进而提升企业品牌价格：住宅2.3万元启动，商业街铺6万突破区域现有市场价格体系，实现价值最大化《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：南江滨板块为新兴的豪宅板块，均价1.6元/平米。正开发世欧上江城等高档住宅，以及中庚集团六一路东侧地块。东区板块作为城市发展的新城区，开发处于初级阶段，开发项目少，开发水平不高。西区板块生活配套弱，以别墅大盘开发为主，代表项目大儒之家。金山板块规划为福州南部最集中的生活新区，近几年这里的楼盘不断开发落成，但生活配套缺乏，均价1万元/平米左右。随着福州“东扩南进西拓”战略的实施，形成了东区板块、西区板块、南北滨江板块和金山板块。东扩西拓南进区域价值——随着“东扩南进西拓”的发展，并未形成新的城市核心，福州仍呈现以市区为核心的单核模式江滨板块为福州传统高档住宅开发的热点区域。价格坚挺，均价2万元/平米以上。本体分析本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：二环路三环路本项目城市核心板块——福州房地产传统黄金板块，优越的地段与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌，稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨。本项目位于城市核心区，拥有极好的区位优势。区域价值——二环以内，城市中心，成熟生活片区，地块资源稀缺，区位优势明显本体分析本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：区域价值——双地铁口物业，未来价值飙升本案本体分析地铁产生一种磁力效应，这种效应会吸引生活、商务、商业、娱乐等设施向轨道站点集中，这种集中会刺激周边高强度的开发和经济的繁荣。据统计，纽约、伦敦、东京以及香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30％以上；并且，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率高达100％。本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：区域价值——借势世欧王庄，福州最大规模旧改项目，超高层大盘高端形象直接拉升区域价值规模占地381.5亩,总建筑面积127万平米,其中商品房55万平米,商业占15万平米,拆迁安置房56万平米产品超高层住宅，主要为120-200平米舒适型户型当前情况规划阶段中世欧王庄大规模的超高层住宅，进一步提升区域形象，拉升区域价值本体分析本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：万㎡容积率≤3.0总建筑面积9.6万㎡建筑要求幼儿园0.32万㎡集中式商业0.8万㎡商务办公2.5万㎡120㎡以下住宅70%以上2010年9月竟得，楼面地价10499元/㎡办公面积较大，此地写字楼氛围薄弱沿街商业，商业价值凸显未来只能以120㎡以内中小户型为主地形不规则，不利于规划排布建面9.6万㎡城市小综合体,120㎡/70%，3.0高容积率完善配套、同时浪费部分土地价值本体分析核心问题：豪宅的高总价与中小户型面积的处理思考核心问题核心问题一中小户型产品与高总价间的处理?核心问题二本区域无办公氛围，2.5万平米办公建面如何处理？本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：Ｆ项目特征Ａ排他性优势Ｂ客户价值城市核心区福晟品牌交通城市核心区城市配套未来视野城市资源双地铁口物业宜居环境双地铁口物业规划配套……城市核心区双地铁口物业福晟品牌城市资源优势规划配套景观资源交通便捷利用FAB模型梳理项目价值便捷生活价值梳理城市核心+双地铁构成项目核心价值价值排序：城市核心区＞双地铁物业＞产品景观资源双地铁口物业《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：住宅市场写字楼市场本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：月－2010年9月福州市城区新建商品住宅签约量价走势图01020304050607002000400060008000100001200014000签约量（万㎡）18.1431.2742.2850.8558.7557.3864.1929.4132.6441.1149.7752.0425.7413.5019.1025.558.9912.708.8813.9019.32签约价（元/㎡）661968667122717574927923819281047098880785349204104911098811268113219497110751191711740119952009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2009年月均销售44万㎡2010年月均销售16.4万㎡成交现状——未来楼市受政策影响大，需把好开发节奏2010年月均销售下滑50%2010年市场受国家政策影响，销售速度下降，并且客户构成发生改变，投资客比例下降，刚性需求逐渐成为主力关于市场-住宅本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：价格趋势——福州土地拍卖频现万元时代，髙地价将奠定未来市区市场全面豪宅化竞争地块位置片区规模(平米)楼面价容积率开发商上海新村台江区44.8万8665元/㎡4.8万科王庄晋安区127.2万8653元/㎡5世欧井大路市中心板块3.5万15040元/㎡5.0冠城大通仓山区，南江滨路南侧，观海、观井路北侧江滨板块6.48万10521元/㎡2.7鸿博集团仓山区，朝阳路北侧，六一南路东侧江滨板块9.25万11557元/㎡2.5中庚房产排尾路江滨板块14.06万7242元/㎡3.7亿力房地产上游新村二里江滨板块3.6万7493元/㎡2.4永兴原福州锅炉厂市中心板块12.48万8805元/㎡2.6融信房产本项目地块晋安区3.2万10499元/㎡小于3.0福晟预计未来售价在18000元/㎡以上居住用地：关于市场-住宅《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：万，城市豪宅价格即将全面进入2.3万元以上行列300单价:元/M2面积：M21200014000160001800020000220002400026000140220240180160200半岛国际恒力城万科金域榕郡阳光白金旱宫世茂天城世欧上江城总价500万总价350万主力面积区间公园道1号融侨观邸二期城市中心豪宅均价约2.3万南江滨豪宅均价1.7万泰禾红树林城市豪宅江景豪宅关于市场-住宅本报告是严格保密的。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：万㎡，占地300亩、容积率0.42011年2012年建发琴亭湖项目总建约34万㎡展览城项目占地303.06亩，总建约56.6万㎡福州奥林匹克花园总建约85万㎡泰禾红峪总建47.5万㎡、占地323.94亩东方名城总用地659亩，总计8000多套，总容积率2.01融信大卫城占地286.88亩，总建19.2万平米万科金域榕郡总建筑面积37万平米2013年2014年泰禾红树林60万㎡，容积率1.8华润橡树湾占地540亩、总建60万㎡市场待推项目总量预计约550万㎡，集中在旧城改造项目及东部新城和五四北板块中庚帝国大苑总建6.8万㎡世欧澜山总建16.5万㎡万科上海新村项目总建约18万㎡正荣王庄项目总建约55万㎡林浦一、二期地块占地587亩，总建约98万㎡原东南电化地块占地320亩，总建约70万㎡未来供应—预计在售高层于1-2年内消化完毕，但待推项目总量庞大，且大部分受120平米/70%指标的要求，同期同质产品量大，竞争激烈关于市场-住宅《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：福州三大商务区基本开发成型，提升空间有限，未来将向北江滨CBD及海峡金融街方向发展商务区五四路CBD东街口商务区五一广场商务区代表楼盘环球广场、置地广场、国贸广场、宜发大厦、东煌大厦等新都会财经广场、畅安大厦、宏扬新城、利达、东百大厦福日大厦、元洪大厦、金源广场、新都会花园广场客户特征大品牌公司为主，类型有电子、物流、金融、房地产等，如通用、西门子、IBM、惠普、诺基亚、摩托罗拉、马士基、联想、开发银行等零售百货业、经销商、劳务、中介、贸易等，如东百集团、中小型成长型企业为主，如律师楼、咨询类、食品等，如龙旺、台福等租金及售价•租金70-110元/月•售价8000-15000元/平方米•租金20-45元/月•售价5000-10000元/平方米•租金20-50元/月•售价5000-11000元/平方米出租率•95-100%，多数满租•90-95%•90-95%评价•福州档次最高、形象最好、租金最高，开发成型；•但硬件方面层高不够、停车位不足；•依托东街口商圈，租金优势；