易居专题研究-超高层住宅探究

专题研究——超高层住宅探究前言在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。一、超高层住宅的概念1.1超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同:a、在中国，建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑。b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。福州世茂国际花园——49-56层，主体168米c、日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。1.2超高层住宅的特点1.2.1城市经济发展支撑超高层住宅的开发城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出札幌citytower——41层澳洲墨尔本市的Eureka——88层，主体300米现。出现超高层城市的经济指标1.2.2平均高度逐步增长“没有最高，只有更高”，早先30层可以算是超高层，现在无论是在一线大城市还是二、三线城市中，30层以上比比皆是，甚至出现了50层乃至60层的超高层住宅建筑1.2.3黄金地段，业态丰富超高层建筑多建于城市核心区域或一线滨江黄金地段，交通便捷，周边商业、商务、休闲等配套一应俱全，能充分享受居住区生活的便利。1.2.4丰富的景观资源超高层住宅须具有一定的远眺性，所以对视线区域内的景观资源要求较高，通常以山或水为主要资源。1.2.5风险较大香港晓庐——73层纯住宅公寓超高层住宅开发中投资维护成本高，同时受政策影响，风险相对于高低层项目开发而言表现的更为严峻。1.3以成都为例，分析超高层住宅市场状况1.3.108年成都超高层住宅出现井喷现象07年成都开发超高层住宅建筑未超过10个，08年则超过25个，大多数项目为40至60层,以金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目为代表，主要集中在城市中心、副中心或一线滨江地带，以外来品牌开发商占主导，如新世界地产、九龙仓、新鸿基地产等纷纷涌入该市场。楼盘景观资源技术指标（平米）物业类型产品户型价格备注说明成都外滩高层可看府南河占地面积：16666建筑面积：145000容积率：8.75栋41层77-142平方米7500元/平方米去年11月24日开盘，本次推出共726套，至今销售约50%河畔新世界拥有3000米的超长自然河岸线占地面积:1100055建筑面积:30000003栋50层首推双拼300～350平米和18层小高层200平米以上未定超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布城市理想大厦城市中央景观占地面积:17916建筑面积:86000容积率：4.828层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的35-70平米精装户型，B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间12000元/平米4月12日开盘，推出5－17层，预计销售60％时代豪庭河景3栋42层106-155平方米10000元/平方米开发商：九龙仓地产上锦美地临河水公园，城市中心景观占地面积:6206建筑面积:559481栋41层48-55平米一居,72-94平米两室,102-125三房7500元/平方米项目4月12日开盘，至今销售40％凌俊公园景观，城市配套景观占地面积：7040建筑面积：3818.81住宅45层，商务公寓47层住宅主力面积50—70平米左右，三梯八户；商务公寓主力面积30—50平米左右商务公寓楼，目前工作进度5％1.3.2成都客户对超高层接受度呈增长趋势据数据统计，超高层在成都出现后，高层和超高层的客户接受度激增为40%，表明客户对超高层物业类型具有较高的接受度。二、超高层住宅客户心理探究2.1客户特征超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景b、视野开阔、见多识广C、愿意尝试新鲜事物d、经济实力较强2.2客户抗性探究2.2.1国内部分消费者仍存在不安全感客户在超高层住宅上放眼眺望时,向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人,总有飘浮在半空中的不安全感,在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。超高层客户产品抗性开发商产品引导建筑高度恐惧感控制高度，使其与高层高度感知差别不大超高层建筑安全性严格依照建筑规范执行，提高安全系数社区“微缩景观”园林尺度扩大、实现景观最大化户型通透性问题强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感后期物业管理问题物业管理前臵配套服务跟进问题结合区域规划，强调以生活方式打造2.2.2日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考：三、超高层住宅设计的应用3.1超高层住宅外部空间的应用3.1.1地段——城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动超高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。3.1.2总体规划——不同开发模式下，规划布局差异化在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。世茂滨江系列上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城武汉世茂锦绣长江占地面积26万52万72万建筑面积80万150万165万容积率3.12.92.3世茂滨江系列建设指标在中高端产品规划中，规模相对较小，结合复合型物业规划，多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，多以点式结构设计，通风及景观面欠佳。3.1.3建筑立面——多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材弧形单排布臵，景观最大化在沿江一线规划商铺，而非住宅，景观视线无遮挡上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城超高层独立集中排布，分摊高容积率，为整个项目树立形象标杆。成都河畔新世界质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。3.1.4景观——造价高，园林景观主题化、精致化，由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。南京世茂滨江上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园3.1.5配套——社区内配套齐全，多元化地产配套模式超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。上海世茂滨江花园——16万平方米六大主题园林景观3.2超高层住宅内部空间的应用3.2.1大堂空间超高层住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈现尊贵、豪华的感受南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等综合体，项目以纯住宅为主，少量附有商业，主动承担“城市运营商”角色。武汉世茂锦绣长江1.5万平米超豪华会所多种功能大型主题会所，由美国会管理南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园3.2.1空间组织形式在高端项目且用地条件宽松的超高层住宅产品中，板式结构也很多见，其特点是南北通透，户户拥有较好的景观视角。三梯三户、三梯二户三梯三户、三梯两户南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园三梯三户，走廊中间设，减少公摊面积，实用率、舒适性较高。上海盛大金磐大堂3.2.2房型特征超高层上层住户，面积大，复合居住心理需求。户型设计方正，若过多使用弧形设计，实用率降低。入户花园、挑高阳台等方式满足基本舒适性的同时，实现了空间的可变换性，缓解高层孤寂感，结合江景资源，实现景观价值最大化，采用智能化设施增加高层便捷性，提高居住舒适度。双层中空钢化玻璃落地窗，卧室与客厅享有开阔的江景资源，隔绝噪音，确保安全性上海世茂滨江花园面积233平米南京世茂滨江新城面积173平米佣人设有专门入户通道，与主人生活区分隔明确私家电梯，提高便捷性尽显尊贵感。三处凸窗设计，景观视角最大化三梯二户香港晓庐三梯两户，核心筒中设，减少公摊面积，舒适性较高。四周落地窗，增加通风效果和景观面，但异形户型较多，实用率下降。3.3抗性处理3.3.1低层抗性通过抬高地基、提高架空层高度等有效解除低层无海景客户的抗性天津金域蓝湾面积142平米深圳金域蓝湾面积133平米附赠约11平米双南向花园平台7平米独立休闲空间，可根据需求变换空间。两层挑空阳台南北通透，全海景阳台3.3.2高层抗性通过社区景观扩大化以及避难层景观化处理等方法来缓解超高层居住者的抗性。南京世茂滨江新城整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度抬高地基。深圳金域蓝湾架空层的高度超过7米，使层数比较低的户型能享受到海景，架空设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观景角度及空间趣味性得到丰富。上海世茂滨江花园园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，四、典型案例：香港晓庐——73层超高层住宅4.1地理位臵香港凯旋门香港凯旋门62层避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，成为项目一大卖点超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设臵抗风玻璃幕墙，每16层设有避难层香港地区主要由香港岛、九龙半岛、新界以及被称为离岛的大屿山等区域组成,而其中尤以位于南中国海与维多利亚湾之间的香港本岛地理位臵最为优越、经济最为繁荣发达。但香港岛地形起伏且大多为山地，平地极其有限，所以绝大多数住宅都依山就势而建。“晓庐”就位于香港岛跑马地司徒拔道的一个小山丘上。面朝美丽的维多利亚湾，背靠郁郁葱葱的大眀山，脚下是繁华的香港闹市。作为一座豪华的超高层住宅公寓楼，“晓庐”的高有其先天的原因：“晓庐”的用地面积只有4366平米，但发展商要求每个住宅单元有300平米的面积。为了充分利用土地，建筑师最终设计出了这栋容积率高达8.0，从建筑相邻的路面算起楼高为252ｍ的全球最高的超高层住宅。4.2建筑设计4.2.1建筑外立面大楼的外形为椭圆形，外墙为浅蓝色玻璃，外表光滑的曲线显示出建筑柔顺与周围环境很协调，造型新颖独特。摆脱了传统直筒状的造型而趋向更有机和雕塑性更强的设计,远远的望去这栋高高瘦瘦的豪华住宅几乎看不出哪个方向才是正面，与周围的建筑和背后的山峦构成如此绵连的起伏，成为整个都市风景线上美丽的起伏。4.2.2建筑平面设计“晓庐”的基地是一块位于山坡上、近乎L形的地块，用地非常有限。项目位于基地的北端，朝向南略偏西，这样可以使其拥有尽量多的面宽朝向维多利亚湾的景观。大楼1-8层被设计为地下车库以及私家会所等服务设施。9层为其建筑物的地面首层，大部分外沿地块被设计为车道及地下车库入口，而紧贴建筑物一部分被巧妙地设计成其会所的室外泳池；右侧是高贵华丽的入户大堂空间。第10层至70层起才是真正意义上的居住单元空间；由于“晓庐”是超高层建筑，所以在第34层及57层抽取一半面积作为避难层以保证住户安全；而第71层及以上基本作为了大楼的设备层。4.2.3户型设计每个住宅单元都有面朝维多利亚湾的景观朝向及背靠大明山的风景。10至66层为三梯两户的单元分布，每个单元约300平米，“晓庐”的67～70层的户型则更显豪华的王者风范：这四层被设计成为三梯一户，面积约600平米，使住户拥有私密、尊贵的领域感，其观景更是一览全局之境。四房三卫，