博海名苑营销方向第一轮沟通稿

博海名苑项目营销方向第一轮沟通稿目录第一部分:2009年经济研判第二部分:09年博海目标与占位第三部分:09年博海营销方向探讨第四部分:关于世联第一部分:2009年经济研判（一）2009年宏观经济情况全球经济09年持续大幅衰退赵晓（影响中央决策型经济学家）：可能持续十年左右的全球经济危机百年一遇的全球金融危机；目前全球金融危机大概过了60%；目前美国的实体经济大概只影响到了20%-25%，还有75%-80%左右还没有发生；全球实体经济刚刚影响到了15%；高盛：大幅下调09年全球经济增长率至0.6%（中国贡献约60%），这是自10月以来的再次下调增长预期；联合国、世界银行：09年全球经济增长率可能不会超过1%（08年约2.5%，04-07年约3.5-4%）；恶劣的外部环境下，09年中国经济的走势？08年下半年中国经济加速下行，通缩危险加大12.2011.9010.6010.409.909.5010.0010.5011.0011.5012.0012.502007-092007-122008-032008-062008-092008-1296.0098.00100.00102.00104.00106.00108.00110.00112.002007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-10CPIPPI预计第四季度中国GDP将继续放缓，自07年以来已经连续6个季度下滑；PPI大幅放缓，严重冲击企业利润，中国经济通缩危险加大；出口迅速萎缩，深圳出口相关行业受严重影响：PMI指数和新出口订单数52.0%48.4%48.4%51.2%44.6%38.8%50.2%46.7%48.4%45.4%41.4%29.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%6月7月8月9月10月11月PMI指数新出口订单数反应出口的PMI指数自7月以来跌入衰退区间（50%）以下，11月跌至04年以来最低水平，38.8%；出口先行指标“新出口订单数”持续下跌至11月的29%；出口受影响最严重的行业：纺织业、电气机械及器材制造业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、石油加工及炼焦业、有色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、交通运输设备制造业、通用设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、金属制品业、化纤制造及橡胶塑料制品业；投资：房地产及相关产业（钢铁、水泥等）投资下滑带动中国固定资产投资自6月起持续走低；但受政策影响，投资的先行指标“新开工项目数”小幅回升；08年底，政策核心转向“保8%增长”中央工作会议定调“保8%增长是明年工作的重中之重”在近期举行的各省主管经济的副省长级以上会议中，再次强调“保8%增长”08年底政策频繁出台：投资：4万亿刺激计划；出口：数次调高出口退税；降息：屡次降息，最近一次108个基点；房地产：放松第二套房界定、放松贷款、降低税费；外资：四部委正式将外资非正常撤离追责上升国家高度；但目前效果尚不明显：多数经济的先行指标仍然持续下滑，用电量、狭义货币M1、商品房新开工面积指标增速指标、钢产量、产成品资金占用逆转指标、沿海港口货物吞吐量全部下降09年经济不确定因素较大美国及全球实体经济将受到的影响难以预计；中国实体经济受全球经济波及的影响难以预计；中国政府救市政策的落实力度；……在08年和09年，中国经济剧烈变化的背景下，深圳房地产市场何去何从？（二）2008年深圳市场回顾和2009年预测08年，价格回归理性，刚性需求支撑成交量回升，市场年底出现小阳春08年1月-09年1月成交套数、均价147391455012463119271114314574155651434211721129791238711084110342167769345731244732290526153379327634836435789844480200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月第一阶段（1-5月），第一轮降价，成交量回升第三阶段（8-12月），价格趋于稳定，成交量筑底成功，11月起逐步回升第二阶段（6-8月），第二轮降价，成交量筑底龙坂宝安中心区南山前后海宝安西乡龙岗中心城布吉2007.7金地梅陇镇2期15800元/平米熙龙湾1期24970元／平米星海名城6期城中央16500元/平米阳光海1期14500元/平米中央悦城3期12800元/平米信义假日名城6期13600元/平米2008.22月24日金地梅陇镇3期首批11700元/平米（装修）26%2月23日熙龙湾5栋18000元/平米28%2008.33月16日深业新岸线3期11000元/平米32%（对比07.6幸福海岸）3月21日澳城期21000元/平米30%（对比原价）2008.44月13日鼎太风华6期12000元/平米起价9088元/平米27%4月14日海语西湾9800元/平米32%4月26日公园大地天陇郡39栋9200元/平米28%2008.55月19日公园大地37栋9300元/平米27%5月2日慢城3期7900元/平米42%龙坂片区降幅约25%，价格探至10000元/平米宝安中心区价格探至11000元/平米南山前后海降幅30%，关内单价首次破万西乡价格探至9000元/平米，降幅32%以上龙岗中心城降幅28%以上布吉价格探至7900元/平米4月26日富通城4期9000元/平米38%第一阶段（1月-5月）：以普通住宅，小户型为主的第一轮降价；从竞争激烈的片区开始；与2007年7月相比，降幅多在23-32%；借3-5月的黄金销售期，全市成交量从07年下半年的约2000套/月回升至3000-4000套/月3月17日万科城四期首批12200元/平米（装修）23%3月1日第五园高层11500元/平米（装修）27%第二阶段（6月-8月）：城市山林、金泓凯旋城、中海大山地等高尚住宅开始降价；普通住宅第二轮降价，降幅由第一轮的23%-32%扩大到40-45%；全市成交量在3000套左右开始筑底；龙华坂田南山龙岗宝安南山45%22000元/平米2008.07兰溪谷41%8500元/平米2008.07.20泰华阳光海39%10000元/平米2008.06.21雷圳075546%10000元/平米2008.07.17金泓凯旋城50%18000元/平米2008.06.21中海大山地46%6865元/平米2008.06.21中海康城国际52%14000元/平米2008.07.26城市山林41%9400元/平米2008.06.21第五园景台第三阶段（8月—12月）：降价波及深圳一线豪宅（波托菲诺、中信红树湾、兰溪谷、星河丹堤），至此深圳住宅市场价格逐步趋于合理；成交量在3500套左右筑底后，11月起，大幅回升至6500-8000套，市场出现小阳春；08年1月-09年1月成交套数、均价147391455012463119271114314574155651434211721129791238711084110342167769345731244732290526153379327634836435789844480200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月7月底，中信红树湾率先价格调整，降幅约7-75折；6-8月，兰溪谷分批推出特价房，降幅约6-75折；10月初，波托菲诺推出精选单位，降幅约7折，热销后，降幅逐步提升至75折，8折；11月，星河丹堤E区直接降价，降幅约66-75折；09年初，一手房、二手房走势依旧坚挺，小阳春得以延续2009年第6周深圳一手房成交走势47118131036177117767714641447100641217211430110501088211699106481189402505007501000125015001750200022502500第51周第52周第1周第2周第3周第4周第5周第6周成交套数（套）02000400060008000100001200014000成交均价（元/平米）成交套数成交均价2009年第6周深圳二手房成交走势7821230174012155974610928810400800120016002000第51周第52周第1周第2周第3周第4周第5周第6周成交套数随着成交量的放大，全市成交均价稳定在11000-12000元/平米，各片区价格也趋于平稳；2008年6月至11月成交均价5,0006,0007,0008,0009,00010,00011,00012,00013,00014,00015,00016,00017,00018,00019,00020,0006月7月8月9月10月11月泰华阳光海金泓凯旋城金地梅陇镇慢城公园大地万科清林径鼎太风华中城天邑别墅拉升成交均价高层价格均与9月持平各片区指标盘的选取：中城天邑（福田）鼎太风华（南山前海）泰华阳光海（西乡）金泓凯旋城（宝安中心区）金地梅陇镇（龙坂）慢城（布吉）公园大地、万科清林径（龙岗中心城）鉴于09年下半年市场的不确定性，应趁目前的小阳春行情出货，以降低项目风险，回收现金；小结：08年，价格回归理性，刚性需求支撑成交量回升，市场年底出现小阳春；09年初，市场小阳春延续，价格趋于稳定；但受09年经济不确定因素较大的影响，09年下半年房地产市场前景不甚明朗；在09年经济和市场均存在较大不确定性的背景下，博海应何去何从？第二部分:2009年博海目标与占位回顾“博海”07年下半年开售，博海在08年，经过1年的沉寂08年，市场价格进入下行通道，客户观望情绪严重，在此背景下，博海可以说是“停下看看”而09年，一个机遇与挑战并存的一年，我们认为，博海也应该走出市场。经过上一轮与贵公司的沟通，确定基本目标：09年本项目目标速度：本项目销售80%—100%，即每月12-15套的消化速度；价值：在不脱离市场价格的情况下，尽可能挖掘物业价值，博取高价；对本项目而言，可能实现多高的高价？从市场同类项目的视角切入问题选取同类项目的原则处于关内豪宅片区拥有自然景观资源产品面积有重叠在售波托菲诺中信红树湾卓越维港皇庭港湾浪琴半岛后海公馆澳城半岛城邦兰溪谷一线豪宅二线豪宅上端二线豪宅下端占位决定价格，本项目的位置在哪？认识自己与对手对比，明确站位发现自己，提升自己，拔高站位项目优势；项目不足；剩余产品情况；认识自己——项目诊断区位优势：前海中心区、南硅谷/世界级配套/交通便利深圳四大金融中心之一；交通：地铁2号线；教育：南山外国语学校；文化：深圳现代艺术博物馆（2012）、深圳城市规划展览馆（2012）、深圳歌剧院（2011）、保利文化广场、保利剧院；体育：深圳湾体育中心（2010）、F1摩托艇世界锦标赛；公园：深圳湾滨海休闲长廊、内湾公园购物：海岸城、152万平米商业；酒店：凯宾斯基、海景酒店（未来）等；景观优势：一线海景、高尔夫景双重景观产品优势：产品线丰富/绝版户型设计/现楼博海名苑产品汇总分类面积段赠送比例产品特色平面11740%方正14040-58%赠送率最高复式14030-40%17040%全海景20020-25%4.5米层高高附送率，深圳仅此不再；最高赠送可达60%，140平米的面积可实现180平米以上的使用空间。非拼合大户，1套房产证。即买即住。项目不足：噪音干扰：临近沙河西路、滨海大道；车位不足：车位比不足1：1；规模较小：小于一线豪宅，与二线豪宅相近；开发商首个住宅项目，开发商品牌市场知名度低；物业管理：一般物管公司；特征分析——140平米的居家户型占56.2%——170—200平米的奢华户型占32%剩余产品情况：博海名苑剩余产品情况栋号单元面积累计赠送面积赠送情况套数存量比类别1B117.01-11