本科《房地产经济学》课件

房地产经济学授课教师：张东第一章导言第一节房地产第二节房地产的特点第三节房地产经济学的对象和内容作业学习提示♀本章学习提示学习目的•认识房地产这一基本概念•为以后学习有关房地产的各种知识作准备学习重点•房地产概念•房地产的自然及经济特点学习难点•房地关系♀第一节房地产一、房地产的概念二、房地产分类三、房地关系♀（一）房地产概念的表述（二）理解房地产概念应注意的问题（三）房地产的其他称谓♀一、房地产的概念房地产是指土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。●土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空间。●只有对土地的依附程度很强的物体才是地上定着物，只有与建筑物紧密相关的其他地上定着物才属房地产。●土地和建筑物等地上定着物衍生的权利有多种权属状态和丰富内涵。♀注意：1.房地产是物质实体与依托于物质实体的权属关系的统一2.房地产是一个由主、辅空间构成的体系3.房地产可以表现为不同的资产形态♀▲不动产动产的对称，指不可移动或移动后会改变原性质、形状、失去原价值的物体。严格讲，其包含房地产。▲物业一般指已具备使用条件的房地产。▲地产▲楼宇▲Realestate：土地及其上的建筑物▲Realproperty：realestate及其相关权益♀◆房地产◆某些构筑物及其财产权利（桥梁、道路、机场、水库大坝等）◆与土地尚未分离的农作物、林木、果树及其种子等◆价值昂贵的船舶、飞机和火车等财产♀不动产二、房地产分类（一）按构成要素分类房产；地产；房地产（二）按用途分类工业房地产；商业房地产；住宅、公共事业房地产；其他用途房地产（三）按开发建设程度分类生地；熟地；期房；现房还可按新旧程度、建设标准等分类♀三、房地关系（一）二者相互不可分从自然属性上考察从社会活动上考察从产权实现上考察（二）土地有较强的相对独立性有地才有房城市土地在形式上可以脱离房♀站住！这块地是我的。但这房子是我的呀！那怎么办？A:房屋所有权B:房屋使用权C:土地所有权D:土地使用权若你要使用这间房屋，应取得那几项产权？ABC／ABD／ABCD／AC／AD／ACD／BC/BD／BCD／♀第二节房地产的特点一、房地产的自然特点二、房地产的经济特点三、房地产的社会特点♀一、房地产的自然特点（一）基本构成内容具有二元性（二）空间位置的固定性（三）长久耐用性（四）用途多功能性♀二、房地产的经济特点（一）开发建设上的特点（二）流通上的特点（三）消费上的特点（四）价值上的特点♀三、房地产的社会特点（一）开发上的社会规划性（二）法律关系的复杂性（三）与人们的社会生活密切相关（四）能体现人文景观♀（一）开发建设上的特点生产具有流动性一般不能批量生产生产周期较长资金垫付量较大♀（二）流通上的特点是一种观念(权益)上的流通租赁具有特别意义交换过程较复杂♀（三）消费上的特点消费与流通同时进行较普遍消费过程较长消费的群体性较普遍♀（四）价值上的特点价值较大价格较高有较好的保值增值性财富表现力较强♀第三节房地产经济学的对象和内容一、研究对象二、学科性质三、与相关学科的关系四、与相关课程的关系♀第一章作业一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产概念的不同表述，并对其进行评价。二、至少看5本书上有关房地产特点的内容。然后回答以下问题：假定你要购买一套住房，你将怎样利用房地产的特点来为你的购房决策服务？要求：用作业本做好下周上课时提交。♀第二章房地产的经济运行过程第一节房地产经济运行过程的内容第二节房地产经济运行过程的特点第三节房地产经济运行过程的协调♀本章学习提示学习目的•把握房地产经济运行的全貌•为相互联系地学习好后边各章内容打下基础学习重点•房地产经济运行过程的主要内容•房地产经济运行各阶段和环节之间的联系♀第一节房地产经济运行过程的内容一、地产开发二、房屋建造三、房地产流通四、房地产使用及管理五、房地产退废六、房地产经济运行过程图♀一、地产开发（一）地产开发的含义和作用1.地产开发的含义2.地产开发的分类3.地产开发的作用（二）地产开发的实施环节1.取得土地2.改造土地♀1.地产开发的含义地产开发：将不具备建筑使用条件的土地转变为符合建筑使用条件的土地的过程。注意：条件包括有形和无形条件和条件开发的内容通常包括“三通一平”、“五通一平”等地产开发通常要投入一定量的活劳动♀2.地产开发的分类地产初级开发：指对从未作为建筑用地使用过的土地的开发。一次性。地产再开发：对曾经或正在作为建筑用地使用的土地的开发。多次性。地产初级开发与再开发的关系：初级开发是再开发的基础，再开发是初级开发的继续。♀3.地产开发的作用•是房地产经济运行过程的首要环节，其开发质量对后续环节有重要影响。•从位置上影响后续环节•从产权上影响后续环节•从成本上影响后续环节•从质量上影响后续环节♀1.取得土地o含义：取得土地所有权或使用权o取得土地的渠道：征用渠道出让渠道（划拨、协议、招、拍、挂）转让渠道（直接转让、收购、合作等）o出让与转让的比较o土地储备整理制度与土地取得♀土地出让与转让比较出让转让交易主体一个所有者多个使用者多个使用者多个使用者交易性质卖方垄断买方竞争卖方竞争买方竞争市场层次土地一级市场增量市场土地二级市场存量市场交易方式协议、划拨、招、拍、挂直接转让、收购兼并、合作开发等土地储备整理制度土地储备整理：指土地储整机构受政府委托依有关规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。实施意义：盘活存量、加强宏观管理对取得土地的影响：强化公开和规范实施现状：正逐步推开,各地有差异视频：杭州市土地储备中心情况♀沪杭汉三市土地储备制度比较上海杭州武汉土地储备性质市场主导、非强制性政府主导、强制性政府主导与市场调节相结合机构职能储地、整地储地、整地储地、交易许可储备外的土地交易用地者自由交易无储备外的土地交易用地者获许可后完成储备内的土地交易地储中心和用地者均可必须由储备中心完成中心和获交易许可的用地者完成用地者自行交易不禁止禁止须获交易许可且在土地市场内进行供地主体及其权力地储中心、用地者各自供应土地储备中心独揽地储中心与用地者共同供应储地供应协议为主招、拍、协招、拍、挂视频：杭州市土地储备整理中心介绍2.改造土地初级改造：与地产初级开发相对应•对象——农用地、荒地或山地等•内容——三通一平或五通一平等再改造：与地产再开发相对应•对象——城镇内已作为建筑用地使用过或正在使用的土地•内容——旧房拆迁（统一、自行、委托）、管线改造等♀二、房屋建造（一）作用——主要生产环节（二）主要环节1.勘察设计勘察：地下和地上勘测；为设计服务设计：各种设计和预算；为施工服务2.施工及其监理施工：方式；开发商与建筑业关系监理：必要性；方式3.竣工验收♀三、房地产流通（一）作用——实现房地产价值（二）形式出售：含义；特点；现售；预售出租：含义；特点其他：互换；抵债；抵押；赠与等（三）注意★开发商通过营销完成流通★中间商可能有多个★消费者会转化为卖房者♀房地产流通与生产的关系房地产流通生产消费生产消费房地产生产房地产消费价值待实现价值实现抑制抑制刺激刺激调节调节四、房地产使用及管理(一)房地产使用含义：发挥使用价值的过程阶段：初始、正常、退化分类：生产性使用、生活性使用(二)房地产使用中的管理养护修缮装饰改造配套服务♀五、房地产退废（一）含义房地产因不能满足需要而退出市场原因是有形和无形损耗等（二）方式正常退废延期退废提前退废♀房地产经济运行过程图地产开发房屋建造房地产流通房地产使用维修服务房地产退废再开发交工验收委托施工委托监理委托勘察设计制定销售方案广告宣传实施销售中间商消费者尾期使用正常使用初期使用更换使用者养护维修装修改造服务被征用房屋正常退废房屋非正常退废土地使用到期土地使用未到期政府收回办理续用转让续用取得土地改造土地征用出让转让其他初级改造再改造预售售卖租赁其他可行性研究第二节房地产经济运行过程的特点一、时间结构的前短后长性二、管理服务配套的复杂性三、房地运行轨迹的非一致性四、权属变更的频繁性五、流通与消费的相容性♀第三节房地产经济运行过程的协调一、协调的内容时间；质量经济；社会二、协调的基础宏观基础微观基础三、促进协调的基本方法市场方法行政方法♀第三章房地产业（自学）要求：阅读教材第2章第1、2、3、5节，42－71，86--3页阅读2－3种其它教材或著作中的“房地产业”章做不少于一千字的读书笔记针对房地产业提出两个你认为最值得提出的问题，并对所提问题进行自我评价（意义等）第四章房地产产权第一节第二节第三节第五章房地产市场第一节房地产市场的结构和功能第二节房地产市场的特点第三节房地产市场的需求与供给第四节房地产市场周期波动作业：写一篇小论文第一节房地产市场的结构和功能一、房地产市场概念二、房地产市场的构成要素三、房地产市场结构四、房地产市场功能♀一、房地产市场的概念1.概念表述：房地产商品的交易场所或房地产交易关系和活动的总和。2.理解时应注意：是有形和无形房地产商品的统一市场是有限场所和无限领域的统一体是房产与地产市场的统一♀二、房地产市场的构成要素市场主体参与房地产交易的供求双方市场客体房地产市场上的买卖对象市场媒介房地产交易活动的中介市场规则交易的各种内在约定和外部规定市场信号主要指反映市场各种信息的价格♀三、房地产市场结构按交易层次和权属内容划分按房地产经济运行时序划分按房地产用途划分按为房地产市场提供的服务内容划分按权益让渡形式划分按空间范围划分（国际、国内、区域）按房地产交易目的划分（投资、消费）其他划分♀按交易层次和权属内容划分的市场•一级市场：土地使用权出让市场。反映政府与土地经营者和使用者之间的交易关系。•二级市场：房地产开发商与使用者之间的交易市场。反映房地产经营者相互之间、经营者与消费者之间的交易关系•三级市场：存量房地产的交易市场。主要反映房地产使用者相互间的横向交易关系。♀按房地产经济运行时序划分的市场土地投资市场房地产开发市场房地产建筑施工市场房地产营销市场物业管理市场♀按房地产用途划分的市场o住房市场o写字楼市场o商业用房市场o工业用房市场o其他用房市场♀按照为房地产市场提供的服务内容划分的市场房地产金融市场房地产劳务市场房地产中介市场房地产信息市场♀按权益让渡形式划分的市场房地产买卖市场房地产租赁市场房地产抵押市场房地产典当市场♀四、房地产市场功能充当配置房地产资源和利益的工具向市场各交易主体传递信息引导供需双方合理决策充当政府进行宏观调控的工具客观评价和发现房地产价值和价格注意：市场功能的发挥需要具备一定的条件。宏、微观条件。♀第二节房地产市场的主要特点一、区域性较强二、房地产产品具有异质性（不可替代性）三、可垄断性较强（土地、资金）四、市场信息不充分五、需求广泛六、对短期供求变化的反应不敏感♀第三节房地产市场的需求与供给一、房地产市场需求二、房地产市场供给三、短期房地产市场均衡四、长期房地产市场均衡♀一、房地产市场需求（一）房地产市场需求含义（二）影响房地产市场需求的因素（三）房地产市场需求曲线（四）有助于考察房地产需求的相关指标♀房地产市场需求：房地产市场上买方在某特定时间、一定价格水平下购买的房地产商品的数量。有效需求：同时满足愿意购买和有能力购买这两个条件潜在需求：只满足愿意购买和有能力购买这两个条件中的一个条件有效需求与潜在需求可相互转化注意：消费性需求与投资性需求♀影响房地产市场需求的因素D：房地产市场的需求量（有效需求）I：房地产需求者的财力P：房地产价格P0：相关商品或服务的价格T：房地产需求者的偏好R：利率水平Ed：房地产需求者对未来的预期N：房地产潜在需求者的数量♀0dDfI,P,P,T,R,E,N房地产市场需求曲线价格P数量QddDD有助于考察房地产需求的相关指标城市