某地产精装修工程管理指导书

精装修工程管理指导书109-81#地高层试用版编制人：审核人：2011.11精装修工程管理指导书第2页目录一、项目概况1、地理位置2、建筑概况3、交房标准4、合作单位（包括监理单位、总包单位）二、建设单位工程项目管理组织架构三、精装修管理流程1、精装修工程总控流程2、前期准备阶段2.1精装修合同签订前准备工作流程2.2精装修合同签订后准备工作流程3、精装修施工工序、验收流程3.1分户质量控制可视表3.2形象进度阶段可视表3.3隐蔽会签表3.4精装修施工监理旁站监督项目表3.5装修施工工艺指导书4、精装修工程移交流程4.1交房时可立即处理的报事列表四、成品保护五、文明施工、安全管理六、成本控制七、工程付款管理流程、结算管理规定精装修工程管理指导书第3页八、精装修奖罚管理九、保修维修要求附件1、《交房标准》附件2、《装修施工工艺指导书》附件3、《精装修工程评判标准》一、项目概况精装修工程管理指导书第4页1、地理位置：大连xxxx2、建筑概况:4-1#地22#楼、23#楼、24#楼三栋高层，地上32层，地下一层，建筑面积平方米；精装修户型共计：800套，其中：A户型176套；B户型176套60户型456套；A~B户型:12套02040608010012025#楼26#楼27#楼A户型B户型60户型A~B户型具体如下：25#楼：层数A户型(95m2)B户型(80m2)60户型68m2合计2～28层27层×2=54套27层×2=54套27层×4=108套216套29～30层2层×2=4套2层×4=8套12套合计228套26#楼：层数A户型(95m2)B户型(80m2)60户型68m2合计1～28层28层×2=56套28层×2=56套28层×4=112套224套29～30层2层×2=4套2层×4=8套12套合计236套27#楼：层数A户型(95m2)B户型(80m2)60户型68m2合计1～28层28层×2=56套28层×2=56套28层×4=112套224套29～30层2层×2=4套2层×4=8套12套合计236套3、样板段：25#楼一层大堂、1～3层消防楼梯通道、2层公共区域、电梯前室、8套户内装修。4、交房标准：见附件15、合作单位：监理单位：大连xx建设咨询监理有限公司总承包单位：大连xx建设集团有限公司二、建设单位精装修工程项目管理组织架构岗位说明书详见《工程管理指引书》三、精装修工程管理流程1、精装修工程总控流程分三阶段：前期准备阶段；实施阶段；移交阶段。前期准备阶段包括精装修进场前准备工作流程（合同签订前和合同签订后）、精装修工程工序流程、精装修工程验收流程、精装修工程移交流程。如图示：精装修工程管理指导书第5页2、前期准备阶段：2.1精装修合同签订前准备工作流程主要工作包括装修前置任务落实情况及要求、装修与土建（水、电）施工界面划分及质量要求，配合精装修工程管理指导书第6页招标工作完成。2.1.1前置任务落实情况及要求、装修进度与土建进度对照表。具体如下：序号前置任务名称进展情况（截至月日）要求完成时间备注1大堂屋面防水2012.2大堂门（付框）2012.4.203大堂建筑外墙窗（付框）2012.4.204地热施工2011.12.305建筑外墙窗（付框）2012.4.206入户防盗门2012.6.207煤气施工2012.6.108卫生间防水基层2012.3.19厨房排烟管道安装2012.3.110室外阳台栏杆2012.6.2011室外阳台防水基层2012.3.112装修区域内防火门及各类管井门（设备）2012.5.113装修区域内智能化设备安装（可视对讲、监控等）2012.6.2014电梯安装2012.5.3015塔吊拆除2012.5.30此列根据实际情况填写精装修工程管理指导书第7页2.1.2装修与土建（水、电）施工界面划分及质量要求：（暂定）电气部分1.电梯前室及公共区域总包与装修电气界面划分：a)总包已按施工图纸将各层楼梯间、电梯前室、公共区域的预埋管、盒全部完成。b)楼梯间穿线、灯具安装由总包完成。c)标准层电梯前室及走廊：总包单位将集中表柜，应急电源箱安装完成，并配出至各回路（各层）第一个灯位。装修负责施工由第一个等位（含灯具）以后的回路中的接管、穿线、灯具、开关、插座等全部装修图纸范围内的所有内容。2.室内电气部分划分：总包施工至完成市内预埋线管；由装修单位负责穿线、及室内局部管线改造施工。给排水、采暖部分1.排水：排水全部到位（楼板上200甩头），给水部分总包施工至室内厨房及卫生间各留一个给水点，从此往后部分由装修单位负责完成。2.地热：地热盘管及保护层等施工由总包完成。3.防水：卫生间、阳台防水基层总包施工完毕，满足丙纶防水基层要求。总包与装修施工界面划分1.施工总承包单位按照装饰部确认的墙体布置图进行整体砌筑并抹灰完成，装其中修吊顶部位无需进行抹灰；其中局部砼面修补找平、排水管道安装及穿楼板洞口封堵由总包负责完成。2.装修单位负责饰面有特殊要求部位（比如壁纸，理石等）找平层施工。3.具体样板段装修工程中对总包施工完成质量要求详见附表：（大包提供水平线及地面规方线）精装修工程管理指导书第8页界面装修部位土建完成面质量要求住宅内装饰墙面厅房墙面、基层要求为普通抹灰。（防裂处理到位）。卫生间、厨房墙面基层要求为普通抹灰，厨房排烟口预留高度满足装修吊顶要求。天花装修吊顶区域结构完成。装修无吊顶（建筑原棚）结构完成，砼面修补找平。平整度满足土建规范要求地面房/厅地板平整度≤2mm（地板10~15mm厚）理石结构完成。厨房玻化砖地热完成，排水管道安装及穿楼板洞口封堵完成。卫生间玻化砖地热完成，防水层基层完成满足丙纶防水基层要求。预留高度满足装修图纸要求。公共区域大堂墙面理石/玻化砖干挂结构完成，砌筑墙体不用抹灰。天花装修吊顶区域结构完成，平整度满足土建规范要求地面理石/玻化砖结构完成，装修施工高度预留50mm。电梯前室走廊墙面玻化砖（壁纸）基层要求为普通抹灰。（防裂处理到位）天花装修吊顶区域同大堂地面玻化砖同大堂设备安装给排水所有给水点位偏差≤10mm所有排水点位偏差≤20mm厨卫、卫生间顶板下排水横管最低点标高满足装修吊顶要求。强电同一房间开关插座高度偏差≤5mm;相邻开关插座高度偏差≤0.5mm面板垂直度≤0.5mm；点位偏差≤20mm2.2、精装修合同签订后进场前准备工作流程：精装修工程管理指导书第9页2.2.1进度计划（劳动力计划、进场材料计划、机械设备使用计划）要求：进度计划要求格式为Project格式编写，施工单位在签订施工合同协议书后7天内，向监理工程师提交总体施工进度计划。取得监理工程师审查批准后，一式四份同施工组织设计报送甲方项目部。①施工进度计划审查时应重点考虑如下问题：a)施工总体安排是否符合合同工期。b)施工工序之间安排是否相协调、合理。c)施工计划安排是否与甲方提供场地时间相适应。d)计划完成的工作量在时间安排上是否充分考虑雨季、冰冻、低温、炎热等不良气候的影响。e)计划安排是否为一些突发事件等因素影响施工而留有余地。②进度计划的管理、监督、记录及修订进度计划的管理与监督精装修工程管理指导书第10页a)施工单位项目经理要全面负责各项进度计划的编制、落实、协调与调整，并设置专职部门及专职人员进行计划管理。b)驻工地监理工程师及建设单位专业工程师要全面负责对各项进度计划的检查与监督。c)各单项工程或施工队的进度计划由施工负责人和与此项工程有关的专业监理工程师及甲方代表分别负责管理与监督。施工单位应根据现场提供的每日进度检查记录进行统计、整理和分析，在每周工地例会上对本月施工进度进行汇报，并在例会汇报材料中做详细文字说明。总体进度计划的修订施工单位应以每次不超过一个月对总体施工进度计划进行修订。修订后总体进度计划的报批程序与原进度计划的程序相同。修订进度计划的编制要求与原进度计划的要求相同。但如果实际完成投资与原计划相比明显滞后，或者形象进度（特别是关键线路的工程）明显滞后，则应增加如下内容：a)工程滞后的具体项目及其数量。b)工程滞后的原因及相应加快进度的措施。c)需要由业主解决的具体问题及时间。劳动力计划附表：注：应按所列格式提交包括分包人在内的估计的劳动力计划表。本计划表是以每班八小时工作制为基础的。机械设备使用计划附表：材料（主材/辅材）进场计划附表：主材进场计划表序号材料名称计划进场时间使用部位数量备注1玻化砖2012.4卫生间墙面采购合同需备案此行为填写格式234567工种级别按工程施工阶段投入劳动力情况序号机械或设备名称型号规格数量国别产地制造年份额定功率kw生产能力备注精装修工程管理指导书第11页辅材进场计划时间附表：2.2.2土建（装修）移交重点验收项目及标准如下：序号施工质量验收规范规定的子项所依据的规范和具体移交验收标准检测具体要求1室内50线检测偏差：±2MM（室内建筑50线）2柱、梁、楼板可疑裂缝GB/T50375-2006建筑工程施工质量评价标准,户内全数检查,不得有裂缝。观测精装修工程管理指导书第12页3地坪面平整度5mm以内4各房间开间尺寸,天花净高误差：开间尺寸户内全数检查,偏差20mm内。天花净高每房间取距墙50cm四角点和中心处共5点进行检测（+15MM,-5MM）5空调孔、通风口、排水口、强弱电终端位置、数量是否与精装修图纸上标识的相符施工平面图和开关插座灯具布置图，要求与图纸一致。同一房间开关插座高度偏差≤5mm;相邻开关插座高度偏差≤0.5mm面板垂直度≤0.5mm点位偏差≤20mm、6天棚水平标高和表面平整度（原棚大白乳胶漆）GB50204-2002要求，户内全数随机检查,水平标高偏差在10mm以内,表面平整度偏差(2米靠尺检查)不大于8mm.无凸起板缝.同地面7梁截面尺寸偏差GB50204-2002要求，户内全数检查,允许+8,-5。8门窗洞和窗台尺寸偏差GB50203-2002要求，户内全数检查,允许５mm内,门洞上、左、右三面表面平整度小于4mm，厚度两边差小于10mm。9门窗表面质量和安装尺寸偏差DBJ50-065-2007规定,水平度允许偏差2mm,垂直度允许偏差2.5mm，标高允许偏差5mm，竖向偏离中心允许偏差5mm，槽口对角线差允许偏差3mm,表面不得有明显缺陷。10厨房卫生间抹灰工程GB50210-2001规定,户内全数检查要求厨房卫生间墙面不得有空鼓,立面垂直度允许偏差4mm.强度与贴砖强度一致，不压光。11其它抹灰工程GB50210-2001规定,户内随机抽查其它墙面、洞口、梁要求不得有空鼓、脱落、掉灰,立面垂直度允许偏差4mm，表面平整度允许偏差4mm,阴阳角4mm.洞口和梁两边水平标高相差8mm内。12防盗门下框下口标高两点标高差不大于8mm。13防水工程防水基层满足丙纶防水基层要求14给水试压标准金属及复合管在试验压力下观测10min，压力下降不应大于0.02MPa,后降至工作压力检测不应渗漏；塑料管给水系统在试验压力下稳压1h,压力降不得超过0.05MPa，后在1.15倍状态下稳压2h,压力降不得超过0.03MPa。精装修工程管理指导书第13页2.2.3毛胚房移交验收记录表：房号：#楼层单元附每户户型图验收时间：2012年月日移交项目建筑一米线、墙面、天花、门洞口、线盒、电线、空调洞、门窗检查、给水管、排水管、地漏、电气线路绝缘阻值测试、卫生间闭水试验一米线复核一米线50线误差：±2MM（室内建筑50线）项目及部位检查内容检查验收标准问题备注整改后检查结果一米线复核：一米线50线误差±2MM（室内建筑50线）客厅餐厅□墙面平整度□墙面垂直度□天花平整度□抹灰裂缝□抹灰空鼓□大小头□阴阳角□方正□线盒收口、标高、水平度□入户门洞口□地平标高□空调洞标高、位置墙面平整度：4MM墙面垂直度：4MM阴阳角方正：4MM天花净高误差：（±10M天花平整度8mm房间开间进深误差：2CM房间地坪：5MM墙面无空鼓和裂缝排气（烟）孔：满足吊顶标高要求同一房间开关插座高度偏差≤5mm;相邻开关插座高度偏差≤0.5m