桂林临桂房地产分析

桂林临桂本报告严保密市场调研报告报告思路图第一部分桂林市房地产发展第二部分临桂县房地产发展¶城市背景第一部分桂林市房地产发展¶经济因素¶房地产市场世界著名旅游城市、文化历史名城、广西东北部重要城市世界著名旅游城市;拥有两千多年历史，国家首批通过历史文化名城；广西东北部政治、经济、文化、科技中心；桂林山水甲天下；……资料来源：政府信息网城市背景桂林市位于中国的南部，是广西的东北部；桂林市全市总面积2.78万平方公里，市区面积565平方公里；桂林市辖秀峰、叠彩、高新（七星）、象山、雁山5个城区，临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县12个县桂林主城区按照“多中心、分散组团式”进行布局，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大；到2010年，主城区实际居住人口控制在70万人以内资料来源：政府信息网城市背景商贸物流高新产业、文化教育工业行政文化教育、工业商贸《桂林市临桂县临桂镇总体规划》：临桂新区作为集行政、商业商贸和文化生活为一体的新城区；临桂新区规划总面积为176.81平方公里，临桂县城总规划用地47.63平方公里，到2025年临桂新区远期人口规模将达到40万；本项目处于新区集中建设区；属于未成熟的商业生地。城市背景城市建设如火如荼，城市路网日渐通达，城市框架逐渐扩大桂林近年城市建设投入加大，速度加快；09年第一季度，桂林城市基础建设投资完成20.5亿元；城市中心广场、漓江南洲大桥、绕城高速等建设项目已建成投入使用；国家在临桂斥资100亿元，打造空港、路网等基础设施，现有湘桂铁路桂海高速公路、机场路、万福路、321国道在临桂交汇；机场路动工标段工程量已完成70%，临桂创业大厦、桂林大剧院等项目已动工；……城市背景城市中心广场机场路漓江南洲大桥临桂创业大厦广西六大热点城市近年GDP类比图（单位：亿元）15.60%20.10%16.90%13.20%12.90%14.50%0200400600800100012001400南宁市桂林市柳州市北海市钦州市防城港0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%07年08年增长率桂林市近年GDP保持平稳快速增长，年均增长率逾13%；2008年，受到经济危机影响，桂林市旅游业不景气，导致桂林GDP增长率下滑；广西六大热点城市之中，桂林与广西传统工业城市柳州整体经济实力处于第二梯队，但是增长速度却小幅落后于其他热点城市。桂林经济发展处于广西第二梯队，但是增长速度相比其他城市较缓资料来源：政府信息网经济因素桂林市04年-08年GDP457.86746.83536.92619883.0215.10%13.70%13.50%13.10%12.90%0200400600800100004年05年06年07年08年11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%16.00%桂林市GDP（单位：亿元）增长率桂林市近年人口小幅增长，增长率在1%左右；人均GDP增长率保持在10％以上桂林市近年人口小幅增长，预计到2009年末，总人口达到510万人，市区人口将接近72万人。资料来源：政府信息网桂林市人均GDP在2008年突破15000元，但受到全球经济危机影响增幅减小经济因素桂林市04年-08年人均GDP14878174351245296091085812.70%13%13.10%14.50%11.90%0500010000150002000004年05年06年07年08年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%桂林人均GDP（单位：元）增长率桂林市04年-08年总人口493.8499.29504.62508.321.046%1.112%1.068%0.733%48549049550050551005年06年07年08年0.000%0.200%0.400%0.600%0.800%1.000%1.200%桂林市总人口（单位：万人）人口率可支配收入保持稳定增长，消费能力增强桂林整体经济的稳步高速增长，使桂林人民的可支配收入在06年突破万元大关，增长速度正在不断加快，2010年将突破15000元。经济的快速发展，使桂林人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。经济的快速增长，使桂林市民的消费力大大增加，加之经济外部环境好转，桂林整体的消费力将逐步加强。资料来源：政府信息网经济因素桂林市04年-08年城镇居民可支配收入（单位：元）898892681071312908146360500010000150002000004年05年06年07年08年桂林市城镇居民可支配收入（单位：元）桂林市04年-08年社会消费品零售总额（单位：亿元）142.88163.78188.86224.63277.8905010015020025030004年05年06年07年08年桂林市社会消费品零售总额（单位：亿元）2008年，桂林人均GDP超过1700美元，房地产市场处在快速发展阶段；近年来，桂林市GDP，增速达到13%左右，房地产处于高速发展阶段；根据相关理论和国际通用衡量标准判断，桂林房地产市场正处于快速发展阶段的中期。人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期桂林房地产市场发展正处于快速发展阶段中期资料来源：尊晟模型房地产市场异常基本正常正常运行基本正常异常桂林2008年房地产开发投资额增幅-5%-5%-5%5%-15%15%-25%25%5.3%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP5%5%-10%10%-15%15%-20%20%9.43%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资15%15%-22%22%-30%30%-37%37%17.1%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系桂林市房地产市场运行基本正常2008年，桂林房地产开发投资额增长5.3％，正常运行；在经历了2007年54.8％的异常增长后，回归正常运行的趋势；桂林房地产开发投资增长率明显低于固定资产投资增长率，表明房地产对经济建设的拉动作用较小；近年，桂林房地产开发投资占GDP的比例在5％-10％之间，房地产市场处于基本正常阶段；近年，桂林房地产投资占固定资产投资的比例在17％-20％之间，运行基本正常。资料来源：政府信息网尊晟模型房地产市场146.9198.7260.87403.04485.963241.751.1379.0483.26010020030040050060004年05年06年07年08年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%桂林市固定资产投资（亿元）桂林市房地产开发投资（亿元）桂林市固定资产投资增长率桂林市房地产开发投资增长率桂林房地产市场供给面逐年小幅递增08年桂林商品房销售总额与销售面积双双下降资料来源：尊晟数据库桂林房地产市场施工面积逐年递增，近3年的施工竣工比保持在4.0左右，处于正常区间；桂林房地产市场在经历了08年下半年的低迷之后，09年有所回升，施工面积加大，短期内存在供应量放大可能;销售方面，在经历了07年的大幅上涨之后。08年有所下滑，但是降幅不大。房地产市场桂林市04年-09年上半年房地产施工面积、新开工面积、竣工面积0400800120004年05年06年07年08年09年上半年施工房屋面积（单位：万㎡）新开工房屋面积（单位：万㎡）竣工房屋面积（单位：万㎡）桂林市04年-08年商品房销售情况0102030405060708004年05年06年07年08年050100150200250300350商品房销售总额（亿元）商品房销售面积（万平方米）桂林房价从07年突破3000元/㎡，09年上半年达到3680元/㎡；桂林房价的增长比较平稳；现阶段，桂林房价收入比为6.99，按照国际房价理论考量，桂林楼市存在泡沫，桂林房价相对偏高。近年桂林房价增长平稳，但与居民可支配收入相比房价略高资料来源：尊晟数据库房价评估体系房价过低适当房价过高商品房总价/家庭可支配收入33-66桂林情况6.99注：桂林城镇居民08年人均可支配收入为14636元，按一个家庭3口人，人均居住面积为27.8㎡，商品房均价为3680元/㎡计算，桂林的房价收入比为6.99。房地产市场桂林市商品房04年-09年上半年销售均价2000250030003500400004年05年06年07年08年09年上半年桂林市商品房销售均价（元/㎡）秀峰区西城区象山区叠彩区七星区八里街桂林房地产板块秀峰——商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地产市场两江四湖景区中心广场十字街桂林正阳步行街秀峰印象——城市化程度高，高楼密布、商业氛围浓厚，配套齐全，区域景观好；房地产发展——城市中心区，资源集成；在售房源少，价格较高。秀峰区代表楼盘房地产市场典型楼盘耀和荣裕半山阅江台社区形象规模占地面积：146667平米；建筑面积：26万平米；容积率：1.78；户数：2000；占地面积：22000平米；建筑面积：4.1万平米；容积率：1.8；户数：215；产品形式多层、小高层、高层多层9栋，小高层15栋，高层7栋低层、小高层均价3500元/㎡5000元/㎡户型配比40㎡-60㎡公寓：5%80㎡-85㎡两房：30%90㎡-130㎡三房：55%130㎡以上：10%2栋独栋别墅20栋联排别墅5栋公寓楼客户特征桂林市内客户：60%；临桂及桂林周边县份客户：30%市外客户：10%桂林市内客户：50%；桂林周边县份客户：30%市外客户：20%楼盘特色地处琴潭新区，东盟博览会招商引资项目；湿地公园、千亩荷塘外部景观依托桃花江资源，规划别墅、公寓楼象山——商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地产市场旅游批发市场象山印象——中北部配套完善，商业氛围较浓厚；南部为城郊结合部，路网发达，生活配套、氛围尚可；房地产发展——房地产起步多年，现阶段南部瓦窑片区房地产开发较为火热。桂林火车南站象鼻山双塔典型楼盘彰泰城福泰·御林湾润鸿·水尚社区形象规模占地面积：100000平米；建筑面积：19万平米；容积率：1.9；户数：2000；占地面积：66666平米；建筑面积：15万平米；容积率：2.25；户数：1200；占地面积：200000平米；建筑面积：400000万平米；容积率：2.0；户数：3000；产品形式多层,小高层,混合结构多层33栋，小高层8栋12栋11+1层小高层住宅多层、小高层、叠加别墅均价3300元/㎡3700元/㎡（含装修）2800元/㎡户型配比60㎡-75㎡一房：11.5%80㎡-90㎡两房：33%100㎡-130㎡三房：48%130㎡以上：7.5%80㎡-90㎡两房：30%100㎡-130㎡三房：50%130㎡以上：20%60㎡-75㎡一房：18%80㎡-90㎡两房：25%90㎡-140㎡三房：45%140㎡以上：12%客户特征桂林市内客户：70%；桂林周边县份客户：25%市外客户：5%桂林市内客户：60%；桂林周边县份客户：20%市外客户（湖南客户居多）：20%桂林市内客户：70%；桂林周边县份客户：20%市外客户：10%楼盘特色规划上采用半围合院落空间设计，建筑风貌上采用现代蒙特里安风格，现代欧陆艺术风格园林;彰泰品牌联动精装修房；社区巴士加公交车线路规避区位影响；社区园林以原生态林木