泛地产研究

“泛地产化”最初是房企从区域开发、产业拉动的宏观层面切入房地产开发的一种发展战略。然而不同于泛地产化最初的宗旨，一些开发商的行为却显然背道而驰：某些房地产开发商以支持政府开发为名，轻松拿下各种文化性、旅游性地块，最终却将重点放在高端住宅开发上，获得超常规的资源与利益。随着近年来“泛地产”趋势的日渐扩大，泛地产化是福是祸？地产开“泛”的原因又何在？本期小编为您一探究竟。“泛地产化”概念解析概念直析：地产+旅游=旅游资源与地产有机结合，用以平衡旅游资源投资长、回报慢的风险。嫌疑之论：行旅游度假之名，卖豪宅度假屋为实。占有稀缺资源，概念直析：地产+主题公园=缓解主题公园巨额亏损的现状，助力多层次、综合性娱乐场所开发。嫌疑之论：文化娱乐发展幌子下，房企低价拿地，房企与地方政府概念直析：地产+文化产业=文化产业园区，助力中国文化产业发展，积极配合精神文明建设。嫌疑之论：高额利益驱动下，以“文化创意产业”名义租用集体建设造成大量空置，浪费资源。[详细]联手开展的“圈地运动”。[详细]用地，进行房地产开发。[详细]典型泛地产案例旅游地产：保利银滩保利银滩是保利地产集团首个滨海旅游项目，位于广东省4A级旅游景区海陵岛，总占地约3000亩。保利银滩是集海滨度假，运动休闲、康体养生为一体的顶极生态型滨海国际旅游度假目的地和高档休闲社区。文化地产：承德避暑文化产业园区承德避暑文化产业园区由避暑文化会所、高端企业会所和名人聚集区组成,是国内目前比较典型的文化产业园区。项目由著名建筑大师崔恺设计，分为一个中心商务区，四个主题产业区。主题公园：富力陵水海洋主题公园今年3月30日，富力陵水海洋主题公园开工揭幕，定位为海南首席大型海洋主题公园。该主题公园规划总占地约3500亩，总投资约65亿元，是海南省“十二五”规划重点项目，也是目前海南规模最大的海洋主题公园。体育地产：北京奥林匹克花园奥林匹克花园，是一个体育文化与房地产开发相结合的复合地产品牌。北京奥林匹克花园是这种成熟的运动健康社区开发模式的实践者，通过整合房地产和体育两大产业价值链，使得健康住宅找到了本质上的依托。教育地产：新欧鹏地产新欧鹏地产是重庆市巴川中学校、重庆房地产职业学校、巴川中学幼儿园三大教育机构的创建者和所有者。新欧鹏集团提倡“做教育先锋，做精品楼盘”，其打造教育地产的成功经验，也使其成为该领域的代表。养生地产：番禺奥园养生广场奥园养生广场定位为集“管、检、医、疗、美”于一体的养生产业综合体，由中华城市养生中心、商业步行街、国际高端养生公寓三大主体组成，将打造成华南首席城市养生商业旗舰。↑旅游地产：保利银滩文化地产：承德避暑文化产业园区主题公园：富力陵水海洋主题公园体育地产：北京奥林匹克花园教育地产：新鸥鹏地产养生地产：番禺奥园养生广场↓泛地产化是“福”是“祸”？反方：泛地产等于地产“绑架”政府优惠给地助“变相圈地”有些政府以成本价优惠供地，3年内投资超过10亿元的项目，政府安排适当面积的配套经营性项目用地，用于房地产包括商业地产的开发，以保障投资大、回收期长的优质项目不亏损。然而企业是否会利用此项优惠政策变相圈地，这令人怀疑。“泛地产化”涉嫌违法用地国土资源部有关负责人日前指出，当前一些苗头性、倾向性违法违规问题凸显，如冠以文化产业、娱乐产业、动漫产业等名称的园区，扩张用地建设“新城区”，违法违规新设开发区和擅自扩区，以推进新农村建设为名违法占地开发房地产等。“豪气”开发导致资源浪费广东决策研究院劳毅波认为，一些地产商习惯性地采用大进大出、快进快出、急功近利的方式，以为有山有水有高尔夫场地，就大兴土木在那里建楼盘、卖别墅，并没有健全配套的旅游设施，不考虑度假旅游的长期可持续发展，最后楼盘入住率极低，资源大量浪费。公共资源被迫“小群所有化”广东旅游策划专家郑泽国：滨海一带，拥有极好的滨海资源，沙质水质都很好，如果将它用作住宅别墅卖掉，那将意味着这些好的公共资源只能供极少数人所享用，显然不公平。它应该作为公共旅游资源进行开发，而不是被圈地成为房地产商赚取短期暴利的工具。正方：“泛地产化”是未来发展趋势全新卖点+产业拉动+区域开发中国著名战略咨询专家王志纲：泛地产化是从旅游业、教育产业等产业角度切入房地产开发的一种趋势，是用全新的观念挖掘全新的卖点。它不仅局限于项目开发，而是已上升到产业拉动、区域开发的宏观层面。房企适应市场环境变化亚太城市发展研究会中心主任谢逸枫：当前住宅市场受到了明显的调控，这也吸引了开发商的注意，像保利、万科、奥园、合生创展这些龙头房企都纷纷开拓新的产品领域，这也是适应市场环境变化的正常趋势。产业+地产有一定好处广东旅游策划专家郑泽国：以旅游地产为例：旅游业风险大，回报率慢，与地产的有机结合能平衡风险，有助于休闲旅游向度假旅游的转型。“产业+地产”有一定好处，应该加以正视，而非扭曲和回避。什么是地产“泛”滥之源？房地产行业畸高的利益这些年没有一个行业的利润能超过房地产。而制造业受成本高企、市场低迷的双重挤压，困难重重，顶尖级企业的利润率也很难达到10%。这使得大量资本从实业转向房地产，有实力的千方百计开发房地产，没实力开发的也把资金用来炒房，更助长了楼市虚火。这不仅导致我国实体经济缺乏转型升级的动力，也可能导致新兴产业错失发展的机遇。[详细]地方干部的政绩观使然有的干部热衷于搞“面子工程”，好大喜功，什么产业听起来“时髦”就大力发展，招商引资缺乏吸引力就加大土地政策的优惠力度，给开发商以可乘之机；有的地方过于依赖“土地财政”，不注重可持续发展，热衷于制造种种概念刺激房地产发展，为“泛地产化”提供了土壤。不改变这种政绩观，科学发展就无从谈起。[详细]地产商灵敏的投机性开发商广泛应用泛地产概念目的是将狭义的房地产开发置于更大的空间尺度上进行更为宏观的定位、规划、设计与开发来营造新的文化与生活方式。泛地产战略要玩的根本就是概念地产和复合地产，但又不局限于项目开发，而是已上升到产业拉动、区域开发的宏观层面，往往会得到包括政府在内的全社会的支持与呼应，从而获得超常规的资源与利益。政策压力促房企寻求多条出路与前几年的房产调控环境不同，当下的地产调控已几乎招数用尽，且仍在不断收紧之中，开发商遇到的压力与困难远超预期。在笔者看来，房企纷纷开拓新的产品领域，还是因为敏锐察觉到了住宅市场在调控中的变化，受到市场环境变化的影响，开发商开始寻找更多的制胜点另外，如今商业地产良好的发展趋势，一定程度上便是得益于相对宽松的政策环境。“泛地产化”如何不走弯路？“泛地产化”最初是开发商从区域开发、产业拉动的宏观层面切入房地产开发的一种具有正面意义的开发策略。由于高利润的吸引、政策上的便利，泛地产在发展中出现了一些恶性现象。然而笔者认为，事物的性质决定于其原始性质，泛地产化这种具有良性本质的发展趋势在开发商的正确对待，相关政府的切实指导和监管下，回到正途，真正起到拉动产业、带动区域发展的作用，并非无可能。Method1.开发商应正确定位、承担责任“泛地产化”实际上有其拉动产业和区域发展的宏观使命，开发商也应该意识到自身的责任，而不是趁着发展需要骗取政策便利，榨得高额利益。开发商需要在泛地产开发具有正确的定位，具备必要的责任感。Method2.政策应切实指导与监管南京在出台了《南京市旅游度假区管理办法》后，以旅游度假区的名义违法进行房地产项目开发的案例递减。此例指出，相关政府在杜绝中饱私囊基础上，对开发商的正确指导与监管，这泛地产化的良性发展非常重要。Method3.媒体应舆论监督和正确引导媒体影响受众对事件的理解向度和最终态度，因此媒体应该在正确引导的基础上，运用舆论监督的力量，对虚假、违规的泛地产发展媒体施加舆论压力，促进正确良性的房地产开发。