济南房地产研究资料

2013年济南房地产市场分析与空间展望山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海2013年3月目录济南房地产市场分析回顾与展望Part2Part1济南房地产市场发展空间Part3PART1回顾与展望回顾2012土地市场：市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！住宅供应：供应规模放量，首破500万平方米！2012年济南商品住宅总供应量为555万㎡，共52180套；全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万㎡。住宅成交：全年成交量一路走高，首破五万套！2012年济南商品住宅总成交量为540.4万㎡，共成交50424套；从3月份开始，各月成交量基本维持在40万㎡以上；住宅价格：成交均价比较稳定，震荡中上行全年成交均价为7514元/㎡排名企业名称销售金额(亿元)1中国海外发展有限公司55.212绿地控股集团有限公司43.033恒大地产集团有限公司24.784香港南益集团18.955山东鲁能亘富开发有限公司18.396绿城中国控股有限公司16.887中国建筑股份有限公司14.648鑫苑（中国）置业有限公司12.299天鸿房地产开发有限公司12.1310山东诚基房地产开发有限公司10.682012年全年销售金额十强开发企业表排名企业名称成交面积(万平方米)1中国海外发展有限公司66.412绿地控股集团有限公司59.773恒大地产集团有限公司38.774山东鲁能亘富开发有限公司22.935香港南益集团22.866中国建筑股份有限公司20.027天鸿房地产开发有限公司19.798鑫苑（中国）置业有限公司15.229绿城中国控股有限公司14.9010鲁商置业股份有限公司14.472012年全年销售面积十强开发企业表2012年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）回顾20122012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）排名项目名称成交金额（亿元）1中海国际社区42.002鲁能领秀城18.393绿地国际花都14.354海尔绿城·济南全运村13.945泉景天沅12.696中海·奥龙观邸12.427天鸿·万象新天12.138鑫苑名家11.649名士豪庭10.3710南益·名泉春晓8.58排名项目名称成交面积(万平方米)1中海国际社区52.872绿地国际花都24.473鲁能领秀城22.934天鸿·万象新天19.795泉景天沅15.146鑫苑名家14.167恒大城13.228中海·奥龙观邸12.929绿地·滨河国际城12.3110名士豪庭11.972012年全年项目销售面积十强表2012年全年项目销售金额十强表回顾2012空间•未来城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位2013年济南商品住宅成交量预计增加100万㎡，突破600万大关2013年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力会进一步提升。展望2013PART2济南房地产市场分析特征一：市场供需两旺，创历史新高供求总量2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2012年济南市经营性用地供应面积为636.53万㎡，成交面积为623万㎡，供地计划基本完成。本年度供应面积较2011年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长，增幅为20.55%。进入2013年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20日，济南市经营性用地供应面积达222.11万㎡，成交面积为69.9万㎡，与去年同期基本持平。其中多宗土地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区，优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市场又将是丰收的一年。2012.1-2013.3济南市土地供应分析2009-2013.3年济南市土地市场概况土地市场特征一：土地市场供需两旺，创历史新高土地价格土地单价继续呈上扬态势。2012年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。2009-2013年济南土地成交单价分析2009-2013.3年经营性用地平均楼板价走势2013年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格略高。土地市场区域供地结构土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万㎡和305.8万㎡，占全市供应总量的62%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。2013年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难预见，2013年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。2012-2013.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万㎡）特征一：土地市场供需两旺，创历史新高土地市场特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有12幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。容积率2009-2013年3月年济南市经营性用地容积率走势2012年共有16幅商业用地容积率已超过8.0，全部分布在西客站片区。不难预见未来西客站将有多个超高层面世，城市不断长高已成大势。2013年1-3月份公告的商业用地中，除加油站和农贸市场用地外，其他商业用地平均容积率为5，依然较高。土地市场特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20%；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期。济南市“十二五”规划中提到，未来五年重点建设16个综合体，可供开发面积为40平方千米，预计建筑面积达到7000万㎡，中长期来看商业市场存在风险（去化风险、经营风险）。商业用地集中分布与西客站片区，共成交120万㎡，按照平均容积率6.0计算，未来西客站或将有720万㎡商业项目（物业类型可包含商业、办公、商务公寓）。土地属性2012年-2013年3月济南市经营性用地供应属性土地市场特征四：品牌企业领跑土地市场土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。2012年单宗土地成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。拿地企业拿地幅数拿地面积（万㎡）拿地金额（亿元）规划项目城建集团9129.650——西城投资28110.470.1——恒大地产742.736.9恒大雅苑/恒大国际金融中心/恒大帝景华润地产230.211华润中央公园金科地产62718.6金科世界城上海永隆624.29.9——万科地产119.115.8——绿地地产713.28.7绿地中央广场保利地产213.214.2保利中心/保利华庭南益地产418.416.3——合计72428251.1——2012年-2013年3月土地市场品牌房企用地表现大企业成为土地市场领军人土地市场2012年，济南市商品住宅市场高度活跃，全年总供应量达到了555万㎡，月均供应量为46.25万㎡；从2013年1-2月供应量来看，1月份受严寒天气影响，多数楼盘工程进度未能达到预售标准，开发企业多不选择在1月份进行开盘或加推，致使供应量仅为4.9万㎡；而2月份供应量则高达48.9万㎡，高于2012年月均供应量，同比也有较大幅度的增长，涨幅为273.28%；供应量：2012年商品住宅市场活跃度高；2013年2月供应量高于去年同期2012年月均供应量：46.25万㎡商品住宅开盘数量，加推次数创历史之最项目名称所属区域开盘时间主力户型（㎡）绿地滨河国际城天桥2012-2-2673-170凯旋新城嘉苑槐荫2012-4-1569-120外海中央花园槐荫2012-4-2980-186波斐历景历下2012-6-780-167明湖·白鹭郡高新2012-6-3079-132金羚·嘉和馨园槐荫2012-6-3090-149中建·凤栖第历城2012-6-3088-248重汽·翡翠外滩历城2012-7-2890-130奥体·天泰太阳树历下2012-8-482-138幸福逸居天桥2012-8-542-68映月清水湾天桥2012-8-1894-104中铁·逸都国际高新2012-8-2585-200力高国际历下2012-9-888-131尚品燕园历下2012-9-1677-122中国铁建·国际城历下2012-9-2389-164中建锦绣城槐荫2012-9-2689-135百替御园华府历城2012-9-26107-142新里爱丽舍公馆槐荫2012-9-2992-135恒大雅苑槐荫2012-10-2890-145银丰唐郡历城2012-11-1888-141鲁商凤凰城历城2012-11-2580-140华润·中央公园市中2012-11-2585-165大城小院历下2012-11-3082-132恒大帝景历下2012-12-2174-320和信城市广场天桥2012-12-1545-75黄金·山水郡历下2012-12-1691-1472012-2013年住宅项目开盘明细2012年市场活跃度高表现在年度开盘项目创新高，共有26个住宅项目首次开盘，10个公寓项目入市，月均3个新项目开盘，是历年难以企及。截至2013年3月8日尚无新项目开盘。同时，原本在售项目和新开项目推案频繁，初步计算,截至2013年2月，累计推案次数达200余次，单月推案次数超过20次。从项目开盘时间上看，项目多集中在2012年下半年，7-12月共19个住宅项目开盘，占全部住宅项目的73%。2012年市场整体上行，开发商对市场持乐观态度，调整项目入市及推案策略，都取得了不俗的成绩。2013年则延续上年火热态势，多个项目多次加推，更是出现了几近售罄的情况。从开盘项目户型上看，刚需户型是市场主力。备注：统计时间截止至2013年3月8日；统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。商品住宅供应面积段：刚需产品80-100㎡、120-144㎡面积段是供应主力目前政策鼓励的是刚需，抑制的是投资、投机类需求，刚需则占据市场主导。限购以来开发商开始积极顺应市场新形势，扩大刚需户型的供应，以在低迷的市场环境中谋求生存；从2009-2012年济南市商品住宅供应面积段结构来看，刚需户型80-144㎡是绝对主力，而且呈现逐年增加的趋势