深圳世联地产顾问股份有限公司

深圳世联地产顾问股份有限公司ShenzhenWorldUnionPropertiesConsultancyCo.,Ltd.广东省深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层首次公开发行股票招股说明书摘要保荐人（主承销商）深圳市福田区益田路江苏大厦38－45楼世联地产招股说明书摘要1-2-1发行人声明本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股说明书全文的各部分内容。招股说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明书全文，并以其作为投资决定的依据。投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。世联地产招股说明书摘要1-2-2释义在本招股说明书摘要中，除非文义另有所指，下列简称和术语具有如下含义：一般名词：本公司、公司、股份公司、发行人、世联地产指深圳世联地产顾问股份有限公司深圳世联咨询指世联房地产咨询服务（深圳）有限公司，世联地产前身世联地产有限指世联地产顾问（深圳）有限公司，1998年9月由深圳世联咨询变更名称而来，2007年8月整体变更设立世联地产世联中国指世联地产顾问（中国）有限公司，世联地产之控股股东世联兴业指世联兴业有限公司（正在办理注销）海外投资公司指WorldUnionAssociates,Inc.，（已经注销）万凯华信指深圳万凯华信投资有限公司，世联地产之股东之一卓群创展指深圳市卓群创展投资有限公司，世联地产之股东之一同创伟业指深圳市同创伟业创业投资有限公司，世联地产之股东之一上海景林指上海景林资产管理有限公司，世联地产之股东之一创新投资指深圳市创新资本投资有限公司，世联地产之股东之一世联广州指广州市世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司世联东莞指东莞世联地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联行指深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联地产之全资子公司世联天津指天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司世联惠州指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联地产之全资子公司世联北京指北京世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联上海指上海世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联珠海指珠海世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司世联厦门指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联地产招股说明书摘要1-2-3世联杭州指杭州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司世联先锋指深圳世联先锋投资有限公司，世联地产之全资子公司世联沈阳指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联成都指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联大连指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联长沙指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联苏州指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联常州指常州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司世联青岛指青岛世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联武汉指武汉世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联重庆指重庆深联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联西安指西安世联投资咨询有限公司，世联地产之全资子公司世联三亚指三亚世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联合肥指合肥世联投资咨询有限公司，世联地产之全资子公司小额信贷公司指深圳市世联小额信贷有限公司盛泽担保公司指深圳盛泽担保有限公司盛泽按揭公司指深圳盛泽按揭代理有限公司世联评估公司指深圳市世联土地房地产评估有限公司加顺贷公司指深圳市加顺贷投资有限公司上市指本次发行股票在深圳证券交易所挂牌交易的行为商务部指中华人民共和国商务部建设部指中华人民共和国建设部，现变更为中华人民共和国住房和城乡建设部中国证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所保荐人、主承销商、招商证券指招商证券股份有限公司信永中和、发行人会计师指信永中和会计师事务所有限责任公司世联地产招股说明书摘要1-2-4金杜律师、发行人律师指北京市金杜律师事务所中勤信指深圳市中勤信资产评估有限公司南洋银行深圳分行指南洋商业银行有限公司深圳分行香港指中华人民共和国香港特别行政区元指人民币元《公司法》指2005年10月27日中华人民共和国第10届全国人民代表大会常务委员会第18次会议修正，自2006年1月1日施行的《中华人民共和国公司法》《证券法》指2005年10月27日中华人民共和国第10届全国人民代表大会常务委员会第18次会议修正，自2006年1月1日施行的《中华人民共和国证券法》《公司章程》指本公司《公司章程》及《公司章程（草案）》最近3年及1期、报告期指截至2009年6月30日的昀近4个会计期间，分别为2006年度、2007年度、2008年度和2009年1-6月最近3年指2006年度、2007年度、2008年度新《企业会计准则》指财政部于2006年2月颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体准则申报财务报表指本公司根据相关法律法规为本次发行编制的财务报表收购7家公司各75%股权指本公司在2007年1-4月收购世联北京、世联天津、世联上海、世联广州、世联东莞、世联惠州、世联行各75%股权的行为。社会公众股、A股指发行人根据本招股说明书向社会公开发行的面值为1元的人民币普通股本次发行指深圳世联地产顾问股份有限公司本次对社会公众发行3,200万股A股的行为易居中国指易居（中国）控股有限公司中原、中原地产指中原（中国）物业顾问有限公司伟业、伟业顾问指北京伟业策略房地产投资顾问有限公司合富辉煌指合富辉煌集团控股有限公司富阳控股指富阳（中国）控股有限公司顺驰、顺驰不动产指顺驰（中国）不动产网络集团戴德梁行指戴德梁行有限公司世邦魏理仕指世邦魏理仕有限公司世联地产招股说明书摘要1-2-5满堂红指满堂红（中国）集团有限公司美联、美联集团指美联集团有限公司21世纪不动产指21世纪不动产中国公司专有名词：房地产一级市场指由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场房地产二级市场指房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场房地产三级市场指房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场土地招拍挂制度指根据土地利用规划规定的土地用途对土地使用权的一种出让方式房地产增量市场指房地产二级市场，可同时称为房地产增量市场（或一手房市场）房地产存量市场指房地产三级市场，可同时称为房地产存量市场（或二手房市场）代理指房地产中介机构基于开发商的授权而发生的房屋代理销售行为一线城市指北京、上海、广州、深圳二线城市指同时满足商品房销售面积在100万平方米以上，销售均价在当年全国销售均价以上的城市，主要为各省会城市三线城市指除一、二线城市以外的其他城市三大经济圈指珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈中国房地产TOP10研究组指2002年由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院等三家机构发起成立，致力对中国房地产开发、服务企业群体进行客观、公正、准确、全面的研究的专业小组房地产服务商指在房地产开发、流通、保有阶段，为政府、房地产开发商、机构及个人业主提供相关专业服务的机构城镇化率指人口向城市聚集的过程和聚集程度，通常用市人口和镇人口占全部人口的百分比来表示，称城镇化率或城镇化水平人口红利一个国家人口生育率迅速下降，造成人口老龄化加速的同时，少儿抚养比同时迅速下降，劳动年龄人口比例上升。在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，人口经济学家称之为“人口红利”房地产营销外包指房地产开发商将房地产营销、销售环节以商业形式外包给本企业以外的服务提供商的经济活动开盘指房地产开发商在满足销售项目预售政策条件后，通过有效途径正式对外传达销售信息的行为世联地产招股说明书摘要1-2-6房地产规模指数指某区域在特定时间内房地产行业整体发展规模的高低水平，具体来讲涉及到完成的房地产投资、销售面积、土地出让收入、空置面积、竣工面积、新开工面积等方面。房地产价格指数指一定区域在特定时间内房地产行业的整体价格水平，研究价格指数的变化可以看出价格的升降趋势。住宅投资潜力指在一定时间内特定地区住宅房地产行业的投资价值，包含投资和消费两个方面，涉及到发展潜力、投资收益、风险分析、可持续发展等因素。“十一五”规划指《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》“国八条”指2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》“国六条”指2006年5月17日国务院公布的六项房地产调控措施“90/70政策”指自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)在年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上“九部委十五条”指2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》注：本招股说明书摘要除特别说明外所有数值保留2位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。世联地产招股说明书摘要1-2-7第一节重大事项提示本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项和风险：一、股份限制流通及自愿锁定承诺公司本次发行前总股本为9,600万股，本次拟发行3,200万股人民币普通股，发行后总股本为12,800万股。上述股份全部为流通股。其中：（1）公司实际控制人陈劲松、佟捷夫妇承诺：“自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起36个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已实际控制的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。”（2）公司的控股股东世联地产顾问（中国）有限公司及公司股东深圳万凯华信投资有限公司、深圳市卓群创展投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起36个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。（3）公司股东深圳市同创伟业创业投资有限公司、上海景林资产管理有限公司、深圳市创新资本投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起12个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。（4）间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、张艾艾、周晓华、梁兴安、郑伟鹤除了遵守上述承诺外，还承诺：在本人担任深圳世联地产顾问股份有限公司的董事、监事或高级管理人员期间，每年转让深圳世联地产顾问股份有限公司的股份不超过其所持有股份总数的25%；在离职后半年内不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司的股份。世联地产招股说明书摘要1-2-8二、本次发行前未分配利润的处理本公司于2008年11月6日第三次临时股东大会决议：若公司本次公开发行股票并上市的申请分别取得中国证监会和证券交易所的核准，则本次公开发行之日前所滚存的可供股东分配的利润由公司新老股东依其所持股份比例共同享有。三、本公司特别提醒投资者注意以下风险因素（一）政策风险房地产业作为国家支柱产业，受国家宏观调控政策影响较大。而房地产行业的发展对房地产中介服务企业的影响比较大。近年来国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨