深圳小户型住宅市场研究(1)

深圳小户型住宅市场研究这里所讲的小户型住宅是指的“特区”内面积在80平方米以下，总价在40万元以内的普通住宅。根据中国社会科学院的调查结果，深圳特区内15岁及以上年龄的180万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的47.7%，即86万人，另据深圳市统计局的调查结果，2002年，深圳人年均可支配性收入为23500元，月收入5000元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见，这些中等收入家庭的住房是深圳住宅市场中的重要组成部分。市场表明也印证了这一调查结论。2002年，市场上“高档住宅”销售平缓，而小户型住宅部分却销售顺畅。尤其在年末，小户型楼盘更是掀起阵阵热浪，如南山区的几个小户型楼盘：现代城·梦想家园、山海人家·小小家、雅仕·荔景苑、金海岸等，销售情况都非常理想。不过，市场上销售情况较好的小户型楼盘，都位于交通顺畅、周边配套设施完善的地段，如南山、南油大道沿线，罗湖、福田中心区辐射区域等。而交通不便、配套不齐的小户型，销售情况则是一般。这是因为小户型住宅消费者收入较少，一般都属于无车一族，并且非常注重生活的“时间成本”和“交通成本”，因而对住宅的交通及生活配套设施要求较高一、小户型市场的整体概况自98年深圳市小户型住宅市场火爆以来，至今已经走过了火爆——沉寂——回暖的过程，在这一过程中，小户型住宅不论从户型设计上，还是从园林规划以及营销理念上都在经历一个理性发展的过程，日益趋于成熟。1、特区内各区域小户型供应量从各区域供应总量看，福田区成为小户型推售的热点，占到48%的比例，这主要得益于深圳中心区的建设，使得消费者对福田区的小户型有较强的信心；而南山区占到28%，超过罗湖区近4个百分点，说明伴随着近几年中心区的西移和高新技术的快速发展，起到了很大的带动作用，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，也为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间；罗湖区则凭借传统的成熟配套，供应量也占到了24%的比例。从户型面积看，各区域的户型平均面积的差异并不大，变化范围不到3个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户型面积较低。在价格方面，各区域的均价相差非常大，罗湖虽然供应量较少，但其成熟生活社区，使得其均价高居全市之首，福田区则稍低于罗湖区。南山区由于地理位置关系，比罗湖区和福田区低了近三千元左右，但2002年下半年南山区新开盘的小户型楼盘的均价，有明显的上涨，都在5500元/平方米，。楼盘的价位也显示了小户型对于地段的强依赖性。本上是以自身项目为圆心，半径在2公里的范围内，呈现出较强的本土化消费特征；第四是以内销为主，港人为辅。主要原因是市场存在一定量酒店式公寓，尽管酒店式公寓，在居住功能上比不上小户型住宅，但其档次较高，交通位置上更好，为港人提供了更多的置业选择机会，一些距口岸较近的项目则是以港人为主，其中深港家庭所占比重较大。二、小户型物业的未来发展模式1、现在小户型住宅发展趋势（1）面积功能全，小三房两厅为永恒的户型小户型住宅的主要特点是面积小。一般三房面积为75平方米，二房面积为65平方米，一房面积为45平方米，同时功能齐全，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能完善，动静分离。目前市场供应量以二房、一房为主，但从长远来看，由于家庭结构的关系，小三房两厅应是一个永恒的户型，也是未来需求量最大的一种户型。（2）结构合理，使用率高小户型住宅因为面积较小，要求采用纯框架结构，方便间隔，墙体材料要轻而薄，窗台为大凸窗，书柜、衣柜尽可能入墙体，以便室内空间更加的宽敞。同时，在户型设计上要求越来越精致，项目的居住主题越来越被重视，包括对项目小社区的文化要求。（3）目标客户承接面广，以知识型的年轻工薪阶层为主体深圳是一个年轻的城市，高科技产业迅猛发展，大量年轻的知识精英涌入深圳，逐步形成了一个收入稳定且逐年上升的知识型工薪阶层，他们是首次置业者的主体。（4）总价低，付款方式灵活对于许多工薪阶层来说，特别市对于年轻的知识型阶层，他们有能力承担每月的供款，但首期款的十几万、二十几万元，对于他们是一笔不小的负担，所以总价必须低，特区内的中心地带要在40万元以下。从以上各盘看，主要呈现以下几点：◆多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。◆项目规模较小，容积率很高从项目的规模来看，以总建筑面积为3～4万平方米为主，最大的为丽阳天下，总建筑面积为6万平方米，最小的是好来居，仅1万多平方米。项目的容积率都在5以上，丽阳天下的容积率达到了9.1。◆户均面积以30～50平方米为主，建筑形式一般为高层一梯5～8户从项目的户型面积来看，大多数是以1房2房为主力户型，一房的面积范围从18．89～50平方米，跨度较大，但主要以集中在38～45平方米范围内为主；从两房来看，面积范围在37．69～81．64平方米，主流面积集中在65平方米上下。在建筑形态上，超过95％的项目为小高层和高层，同时每层的户型在6～18户，按照电梯数来平均，基本都在1梯5～8户左右。这使得建筑的采光、通风及相互之间的干扰都有较大的影响。2、小户型住宅客户分析小户型住宅的购买者体现了明显的地域性特征，另外，小户型住宅除了口岸物业外，大部分目标客户定位在当地，呈现出内销为主，外销为辅的典型特征。客户以自住为主，投资为辅，存在过渡用房倾向，且存在年轻、学历高、收入较高等特点。户消费的特征：第一是以自住为主，但几乎都存在过渡用房的心理，只有少数楼盘的买家中，目的是直接用于投资；第二是以年轻人为主，包括企事业单位收入较高人士；第三是以当地居民为主，基（5）向繁华区域周边发展从小户型的供应区域来看，虽然各行政区的中心成熟区域占了绝大多数，但已不仅仅局限于此，小户型已开始有向泛中心化区域发展的趋势，这些区域的特征是距离中心旺地有一定距离，周边的生活配套也不尽理想，但这些区域物业的价格具有绝对的竞争力，同时他们未来有较好的发展前景和升值潜力，因此这些区域的小户型物业也常常会受到市场热烈的反馈。（6）一次性装修，档次中等偏上在早几年的小面积住宅的装修档次都比较低，对于现在在售的小户型，在保留一次性装修的基础上，装修应该再上一个新的台阶，建议中档装修的每平方米的价格应为350—500元/平方米，部分可考虑配套较为完善的厨卫设备，客户购置少量的家具即可入住。3、市场总结所谓的小户型住宅其实是可以分为两类，一种是带有公寓痕迹，居家、投资两用的楼盘，另一种是以居家为主要目的的小户型住宅。目前，小户型住宅项目项目虽然多，但销售并不困难，绝大多数小户型的销售都比较火爆，有些项目甚至在内部认购期发放的认购号就已经超过了项目的总户数。但是，目前的小户型住宅项目虽然比较受市场欢迎，但是同质化现象比较严重，差异化特征并不明显。这也就给今后的小户型住宅项目提出了要求，在项目的建筑上，除了在布局、户型设计上需要改进外，在细部处理、配套设施、楼盘包装等方面也需要提升，只有不断改进和提升，小户型住宅市场才不至于萎缩，那些率先进行“更新换代”的楼盘，则成了市场上的领头羊和佼佼者。另外，开发小户型住宅，一定要在合适的地段开发一些符合地段要求、消费特点，且建筑风格超前的小户型项目，才是可行的，开发商要对地段周边情况作出详细调查，仔细论证基础上，再做出精确的市场定位绝对不能盲目跟风。在未来几年内，小户型住宅的市场空间仍然是令人心动的，但这有赖于对产品的不断的更新换代，产品的简单重复和同质化是没有希望的，对于市场也无异是灾难性的无效供给。