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1本报告严格保密深莞惠融合与房地产市场发展2019/8/6邓志旺博士深职院房地产研究所所长深圳市经济学会副会长2本报告严格保密目录CONTENTS中国经济未来战略:城市化+城市群深莞惠融合:背景、进程及前景深莞惠融合对三地房地产的影响讨论与分享3本报告严格保密目录CONTENTS中国经济未来战略:城市化+城市群深莞惠融合:背景、进程及前景深莞惠融合对三地房地产的影响讨论与分享4本报告严格保密城市化的战略意义解决内需不足(中国经济长期隐患)缩小城乡差别(收入/教育/机会差距)缓解社会矛盾(留守儿童/犯罪)中国经济未来战略城市化城市群5本报告严格保密城市化的潜力:50%后怎么走?低速期高速期A停滞B减缓C保持1995年中国经济未来战略城市化城市群6本报告严格保密城市化的潜力:国际经验美国:1920年达到51%,1940年56%,1970年74%,中间有停顿20年(经济大萧条/二战)日本:1945年33%,1955年56%,1970年70%,没有停顿韩国:1960年27%,1980年57%,1990年74%,没有停顿拉美国家:1950年41%,1980年86%,过度城市化中国经济未来战略城市化城市群7本报告严格保密城市化的潜力:未来20年仍维持较高的城市化速度,但要警惕拉美化城市化陷阱图中国城市化进程及预测中国经济未来战略城市化城市群8本报告严格保密城市化与房地产市场的关系讨论:您认同龚方雄“房地产黄金十年还没有到!目前城市化率仅仅只有36%!”的观点吗?讨论基于两点:一、什么是黄金十年?二、城市化是否影响房地产市场的唯一重要因素?中国经济未来战略城市化城市群9本报告严格保密9小样,看你能跑多久?中央政府房地产城市化前景无限,还能再跑50年地方政府房地产当下的状态消费者中国经济未来战略城市化城市群10本报告严格保密房价上涨2.4倍房地产销量增长3.3倍2456元/m2增长到5791元/m23.4亿m2增长到11亿m2房地产销售金额增长8倍0.8万亿元增长到6.4万亿元深圳房价上涨了多少倍?过去十年发生了什么?中国经济未来战略城市化城市群11本报告严格保密房企百强销售额增长18倍土地出让金增长5倍4000亿元增长到2万亿元11.3亿元增长到200亿元全国房地产销售额6.4亿元万科1400亿元过去十年发生了什么?中国经济未来战略城市化城市群12本报告严格保密12人口红利经济红利城市化红利政策红利房地产黄金十年(2003-2012)1995年开始进入了城市化加速期:15年提高了20个百分点,增加城市人口近2.5亿。2002-2013年是人口红利黄金期,人口抚养比不断下降,社会储蓄不断增长。1998年之后的经济刺激政策(出口)1998年启动的货币化房改政策2004年8.31大限2006年至今的人民币升值2008-2009年的“四万亿”2003年GDP重回两位数并保持到2008年。财富积累效应凸显。中国经济未来战略城市化城市群13本报告严格保密人口红利经济红利城市化红利政策红利++++++++++++++++++2003-20122013-2022---+++++++++++关键因素核心因素将怎样变化?黄金时代白银时代中国经济未来战略城市化城市群14本报告严格保密城市化与房地产市场的关系未来这些因素还存在?城市化因素还在,但其他因素将衰减!结论:房地产仍有较大的发展空间,但是将逐步减慢速度,黄金十年步入白银十年!房价增长过快并非城市化的过错,而是城市化路线的过错——资源与人口过于集中一线城市城市。中国经济未来战略城市化城市群15本报告严格保密未来城市化方向:以大城市为核心的城市群中国区域经济体分布图中国经济未来战略城市化城市群16本报告严格保密城市群是城市发展的目前最高水平,从单体城市向城市共同体发展的结果。标志:多个城市,有1-2个核心城市,距离在200公里内,功能互补,等级有序,关系密切国内:已经合格的15个,正在形成的有8个。国际:六大城市群(美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、英国伦敦城市群、欧洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群及中国长三角城市群)中国经济未来战略城市化城市群17本报告严格保密中国经济未来战略城市化城市群18本报告严格保密我们做开发区域选择:城市群策略万科早在2005年就开始以城市群作为进入目标:首选城市群(3+X),再选城市讨论:为什么开发商(比如佳兆业)退出三四线城市,重返三大区域?贵公司的布局战略是什么?中国经济未来战略城市化城市群19本报告严格保密目录CONTENTS中国经济未来战略:城市化+城市群深莞惠融合:背景、进程及前景深莞惠融合对三地房地产的影响讨论与分享20本报告严格保密图珠三角发展规划(1):雁行发展模式1988年的珠三角规划中,广州被确定为珠三角的绝对核心,深圳和珠海是次核心,经济格局布局为A型。深莞惠融合背景进程前景背景之一:珠三角变形记——A变一21本报告严格保密《珠江三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》,线网架构为两条主轴、三条放射线和两条联络线。两条主轴:广州-深圳广州-珠海三条放射线:广州-肇庆东莞-惠州中山(小榄)-江门两条联络线:顺德—番禺—东莞中山(小榄)—虎门线网总长约为595公里(详见左图)。深莞惠融合背景进程前景背景之一:珠三角变形记——A变一22本报告严格保密2012年,珠三角东岸的惠州、东莞和深圳的GDP总量在珠江三角洲经济区中所占的比重由1988年的22.6%上升到36.7%,而西岸的江门、中山和珠海的GDP所占的比重则由19.7%下降到15.7%。深莞惠融合背景进程前景背景之一:珠三角变形记——A变一23本报告严格保密•《珠三角城镇群协调发展规划(2004-2020)》中对珠三角的发展规划重新进行部署,明确了提出“双核多心多层次”的城市群发展目标。•确定广州、深圳成为全省两个区域主中心;珠海是区域副中心;佛山、中山、江门、东莞、肇庆、惠州等6个地级市是地区性主中心;广州南沙、江门开平等7个市、镇是地区性副中心;中山市火炬区、小榄镇等24个镇区是地方性中心。深莞惠融合背景进程前景背景之一:珠三角变形记——A变一24本报告严格保密•深圳受限:2000平方公里不到,土地开发殆尽,发展受限。•东莞迷茫:产业升级,方向何在?靠近深港还是广佛?•惠州落魄:GDP排名地级市第51名,经济发展水平偏低,深圳产业转移略过惠州。•传言:深圳合并东莞、深圳合并惠州、深圳合并莞惠,变成直辖市!深莞惠融合背景进程前景背景之二:深圳受限,东莞迷茫,惠州落魄25本报告严格保密《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》(以下简称《规划纲要》)于2009年1月8日上午正式公布,《纲要》全面推动粤港澳经贸、基建、产业、人才以至文化的优势互补,把大珠三角地区的深化合作提升到国家战略层面,打造全中国以至全世界具有最强经济实力和核心竞争力的大都会圈。东岸都市区包括香港、深圳、东莞、惠州四大区域,综合经济实力在珠三角都会圈三大都市区中居首位,是实施纲要的先行者。在此在背景下,深莞惠一体化应运而生,势在必行……背景之三:珠三角新蓝图上升国家战略,区域融合再加速深莞惠融合背景进程前景26本报告严格保密•2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,,审议并原则通过《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》。•2009年1月8日国务院新闻办就国务院日前批复的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》举行新闻发布会,《纲要》第一次明确“以广州、深圳为中心,以珠江口东岸、西岸为重点,推进珠江三角洲地区区域经济一体化”。•2009年2月17日深圳、东莞、惠州三地领导人在深圳五洲宾馆举行首次联席会议,就三市落实《纲要》推动区域经济一体化达成了共识,签署《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》。深莞惠融合背景进程前景启动27本报告严格保密深莞惠融合背景进程前景三地基础(2012年数据):三个城市,三个级别土地面积:1.56万平方公里(其中深圳0.20万,东莞0.24万,惠州1.12万)常住人口:2318万人(其中深圳1036万,东莞822万,惠州460万)实际人口3000-3500万人经济总量:20368亿元(其中深圳12950亿,东莞5050亿,惠州2368亿)占全省的35.7%28本报告严格保密29本报告严格保密深莞惠融合背景进程前景总体目标努力将珠江口东岸打造为珠江三角洲都会区核心区域,争当珠三角区域经济一体化的先行区。30本报告严格保密深莞惠融合背景进程前景构想一:实现“十个统筹协调”,打造珠三角都会区核心。产业结构城市文化资源保障发展策略市场体系城市规划环境保护社会管理深圳、东莞与惠州将在珠三角区域经济一体化的总体框架下,逐步实现深惠莞三地“十个统筹协调”。31本报告严格保密构想二:着眼“五个圈”的一体化协同实施自主创新战略,推动三地在公共研发平台上的共享共用,实现区域内大学、科研院所等创新资源的共建互享;充分利用三地各自的优势,实现产业链的延伸和产业集群的形成;充分考虑城市规划和基础设施的标准统一、互联互通,超越行政区划,实现“三市如一市”的理想状态;逐步消除对区域内人才、资本、信息、资源跨城流动和市场准入的限制,促进市场要素在区域内更自由地流动,促进区域共同市场的形成;经济圈城市圈产业圈创新圈在政府服务等软环境上实现对接,加大区域教育、卫生、医疗、社会保障、就业等社会公共服务领域合作力度;生活圈深莞惠融合背景进程前景32本报告严格保密深圳深圳------以高新技术、金融、物流、文化为四大支柱产业,深圳企业的加工制造基地逐步向东莞和惠州迁移;东莞------加快加工制造业的转型升级,确定经济双转型的总体方向:由资源主导型向自主创新主导型,社会型转变,建设松山湖科技产业园区。惠州------承接珠三角,特别是深圳、东莞的产业转移,打造世界级的高新技术产业基地、先进制造业基地、现代服务业基地和世界先进水平的特大型石油化工基地。深圳金融和资本市场发达,惠州和东莞制造业和基础产业雄厚,是深圳高新技术发展的后方和基地。三地产业互补发展,共同实现深莞惠经济社会的融合。三个城市定位深莞惠融合背景进程前景33本报告严格保密城乡规划一体化深莞惠融合背景进程前景共同编制:《深莞惠城镇群协调发展规划》《深莞惠交通运输一体化规划》《龙岗莞清惠州大亚湾西区等相邻地区基础设施一体化规划》《深莞惠旅游发展总体规划》深莞惠三市将设立规划管理的专项资金,建立三市规划联席会议制度34本报告严格保密一小时通勤奋圈交通一体化——打造“一小时”通勤圈,实现三地无缝对接。建设城际轨道交通、高速公路等区域快速通道网络,打造“1小时通勤圈”,推动三地高速无缝对接;城市间轨道交通和公共交通的互通互联,加快推进高速路网电子联网收费和年票互认;深莞惠融合背景进程前景35本报告严格保密地铁——意向地铁三号线延长线直过惠阳淡水;高速——深汕高速:起点于深圳龙岗区荷坳,终点于汕头,途经惠州淡水。淡水到深圳仅需一个多小时的车程。惠盐高速:东接机荷高速公路,西接深汕高速公路,北联惠盐高速公路惠州段,荷坳立交与205国道相连;盐坝高速:分A、B、C三段,其中C段(葵涌至坝岗段)于2008.11.28开通;与惠深沿海高速连接;深惠沿海高速:从盐坝调整终点坝光起,沿大亚湾海边东延至惠东县稔山镇新村,全长49.94公里,已于2010年1月28日正式通车公交——2009年8月13深惠两地首条跨市公交开通,未来了年内将增开两条跨市公交;铁路——厦深铁路途经淡水,设惠阳淡水设站,预计2013-2015年通车;交通方面——深圳与惠州一小时交通圈打造基本实现,未来居民生活更加便利。高速公路地铁铁路惠盐高速盐坝高速深惠沿海高速深汕高速厦深铁路地铁三号线延长线深惠两地路网衔接计划主要项目一览表——36本报告严格保密交通方面——深圳东莞交通融合的规划与工程进度。深莞两地路网衔接计划主要项目一览表——地铁12号
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