湖光山色中天花园亮湖别墅整合推广

中天花园月亮湖别墅整合推广构想湖光山色写在前面这不是一个泛泛的纲要，也不是事无巨细的例行报告，更不是长篇累牍到昏睡的嗑睡药，我们就月亮湖别墅的整合推广花费了最多的笔墨，做了力尽所能的诠释！我们以为这才是解决问题的核心所在在这个焦点上达成了共识所有的难题即将迎刃而解战略主线如何树立项目高端形象如何让高端形象找到客户如何让客户认同产生购买洞察分析推广策略纲要/突破口第一部分洞察分析以下资料均来源于《金黔在线》《里程网》贵阳市场调查和天橙资料库及世纪中天提供【世纪中天品牌】【项目SWOT】【营销环境】【目标消费者】洞察营销环境扫描市场——欲望场，也是角斗场“从2000年开始，贵阳房价连续3年居高不下，2003年的房价收入比为12：5，居全国第二位，平均售价在全国35个大中城市中排第10位，而贵阳的人均收入在全国省会城市中倒数第四。”——贵阳的地产正在过热，市场火暴但缺乏良性诱导“2000年到现在，房价年均递增17.2%，而收入却只年均增长8．01％”根据调查，贵阳不同程度出现大量商品房空置：1998年空置为26．64万平方米，1999年为42．08万平方米，2001年下降到25万平方米，但2002年又回升到44．56万平方米，2003年为57.44万平方米。从2004年上半年统计情况看，空置面积仍有增长趋势。中华路是贵阳市的黄金地段，该路段上几乎都是高层建筑，如钻石广场、台湾大厦、联通大厦等30余个楼盘。这些楼盘大部分都没有销售出去，几乎都是开发商自己用作办公或者开商场。——消费力度不强，给市场造成巨大的压力。近年来，大营坡板块发展迅速，成为城郊板块的典型代表。２００３年，该板块上的中天花园玉兰园、欣歆园、曦阳山庄、世纪园、丽景阳天、小石城、银通山庄二期、大正君竹苑等１０多个楼盘争相斗艳，成为筑城楼市的热力板块。——大营坡板块正成为市场关注的热点，并逐渐成为高档盘的象征贵阳别墅的目前现状：1、对高端产品市场的探索较少2、人工痕迹过重3、与环境的自然和谐度不够4、配套跟不上5、本土特色不够6、高品质服务的获得还有难度——别墅产品质数不高，高档产品缺乏，市场空间大小结：贵阳地产市场现阶段处于非成熟阶段，房价高收入低购买行为感性，环境盘比较受消费者青睐中高端产品市场需要进一步开拓，质数需加强顶级产品缺乏项目背书找到翘动地球的支点项目强势外在依山畔湖，优美景观舒心恬意空气清新，宁静盎然，生态环境心旷神怡82%的绿化率，0.3的容积率绿意萦绕内在每套建筑均按照顶级标准进行配置通过ISO9002认证的中天盛邦物业管理有限公司提供英式管家物管服务贵州第一家六星级服务会所项目机会点贵阳乃至贵州地产顶级产品的空白国家政策限制不再批别墅用地贵阳别墅品质的良莠不齐小结：通过分析得出，项目最大的优势是环境优美——门口有湖，屋后有山品质上乘——全是按顶级标准建造地位尊崇——仅为48位成功者定做这些将成为塑造高端形象、与目标消费群沟通的重点目标消费者浅析打蛇，要打七寸项目总共才48套单位，数量非常少但造价极高。如何正确快速的找到我们的目标消费群，并对他们的生活习惯、消费行为、处世观念等进行详细分析，然后才能有针对性的选择与他们沟通的渠道和方式他们主要由两大族群组成▲豪族：大贾+大官▲新经济层峰人士：制造业、服务业、金融业、证券业、房地产业、IT业……他们都是社会的顶层，行业的巨头，绝对的成功者，对自己的经济前景很看好。他们可能是企业家、也可能是政要，甚至可能是商贾。用品味这样的抽象概念进行划分很难。用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是：富有。需要社会认同他们的地位及价值。他们对于事业•他们事业处于成熟期，渴望享受生活•他们因为商务和工作经常与国际人士接触，•会经常到世界各地•他们永远需要时间•他们会做好长期及短期的计划•人生目标非常明确他们对于家庭•为家庭提供一种保障•让他们更有安全感和荣耀感•注重家庭，会尽量安排和家人在一起的时间；•每年会安排和家人外出旅游包括出国旅游•他们关心下一代的成长他们对于生活•他们喜欢享受生活，和自己身份相衬的车/服装/手表等•他们喜欢和自己类似的群体交往，参加各种party•闲暇时喜欢和生意伙伴或同事打高尔夫，在各种俱乐部里聊聊天•他们喜欢看经济、时事类对他们有启发的书和杂志；不过他们没有时间专门去书店买书，他们通常会在机场买书，是典型的机上阅读一族他们对于身体•面临着进入中年后身体健康的滑坡•舍得为了健康花钱，注重养生保健•重视运动健康，忙时又会忽视健康，甚至过于劳累•他们在选择居所的时候特别注重环境对身体健康的影响他们可能已换了两次房甚至更多，现在住的也不错，他们选择别墅的行为带有他们生活作风：稳健、挑剔。虽然现在别墅很多，但他们仍在观望，真正的原因是：很少有楼盘让他们真正感到有分量。一生中的第二、第N次购房，对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的一个图腾。他用自己占据的土地的价值来宣告他自身价值和社会地位！居住空间个人名片品味标签价值坐标他们的需要我们贩卖的不是产品，而是一种欲望，是一种价值所以，产品环境消费者中天如何利用产品本位优势平台，进行打造贵阳最好的别墅？如何在更大的区域中吸引有共同态度/观点的人，超越对产品、价格、地段的窄范围的单纯认同？如何抓住别墅推广中未获得充分满足的精神需求？如何再市场进一步提升中天的美誉度全面审视项目我们将在推广策略中重点解决！第二部分推广策略推广目标打造成贵州的别墅第一名片全面提升大营口板块的档次巩固世纪中天的品牌力度引领贵阳地产市场产品定位凌驾于所有顶级别墅之上的产品个性源自天赋的贵胄血统与生俱来的王者气质无以匹敌的尊宠体验众生之上的优越生活品牌核心价值顶级、尊贵、独有、无可企及推广发力点名字主题语销售策略阶段推广案公关活动配合名字——最持久的项目记忆点湖光山色湖光山色紧扣项目的核心价值点——依山畔湖符合项目的推广调性湖光山色极具诗意，为目标消费群勾画一个理想的居住地想象空间大，容易美化能更好的与目标消费群沟通湖光山色琅琅上口，容易记忆利于传播主题语——与消费者最直接的沟通途径CEO领地，至稀48席o直接明了的提出了目标消费群的定位和属性o清晰说明了项目的档次和质数o物以稀为贵，强调项目的高贵CEO领地，至稀48席/释义CEO领地，至稀48席/释义o语言通俗/与目标消费群直接沟通o大气且不张扬/穿透力强/易打动目标消费群领秀成功，珍品48席备选：销售策略——形成最有效的销售方案推广的重心不在贵阳而在贵州顶级别墅，目标消费者大部分用于度假和心理的满足。作为贵州的第一别墅，把推广面放大到整个贵州，有利于提升项目的档次和增加目标消费群的数量。摆脱“中天花园”，新盘上市如果看成是中天花园的第六期，档次马上就下降虽然有成熟的配套做平台，但作为顶级别墅就根本不需要。所以在宣传和销售的时候，一定要摆脱与“中天花园”的关系。打破传统宣传渠道组合以事件行销为突破口花钱做广告，看广告的人买不起，买得起的人不相信广告。我们要做的只是怎么样去制造市场的焦点和富人之间的口碑。提高销售价格和总价，从各方面加强项目的品质感能买5000元/M2的人，也买得起10000元/M2，关键是他们看是否物有所值。所以我们一定要从各方面加强项目的品质。不怕价格高，只怕自己是刘蝉扶不上。充分运用营销手段，制造市场的热点和关注度预约看楼——保持项目高调性，有针对性进行销售，节约看楼成本业主保密——为业主的各种情况进行保密，免除人的某些顾虑阶段推广案——快速销售的终南捷径登场蓄势畅销推广三步曲第一步：蓄势推广目的：制造市场热点，形成清晰的产品形象，引起目标消费群关注和了解，蓄积客源推广渠道：新闻发布会/户外/软文推广时间：开盘前15天-开盘CEO们，现在住得还好吗？推广主题：是否跟自己的价值不符/是否还是高楼大厦或小别墅/是否门前车水马龙/是否没有自己的风景？第二步：登场推广目的：向目标消费群告知项目开盘推广渠道：连版报广推广时间：开盘前1天和开盘当天CEO领地，明/今天对外开放推广主题：湖光山色/月亮湖边贵州山畔/CEO专属领地/仅为48位成功者定造尊贵/源于稀少/极品/源于稀少之间的高贵为了保证您的尊重/现场看楼请提前一天预约第三步：畅销推广目的：紧扣目标消费群的特性，用最直接的方式与起沟通，实行快速销售推广渠道：报广/新闻炒作/事件行销推广时间：开盘后你征服世界，这片山水征服你推广主题：湖光山色/月亮湖边贵州山畔/CEO专属领地/仅为48位成功者定造尊贵/源于稀少/极品/源于稀少之间的高贵为了保证您的尊重/现场看楼请提前一天预约帝王门前，也未曾拥有如此的湖光山色湖光山色/月亮湖边贵州山畔/CEO专属领地/仅为48位成功者定造尊贵/源于稀少/极品/源于稀少之间的高贵为了保证您的尊重/现场看楼请提前一天预约谢谢聆听！