现阶段促进房地产业稳定发展的货币政策和财政政策(1)

1322010F812A1006-7833(2010)02-013-02随着近十多年的发展历程，房地产市场已经逐步发展成为中国国民经济的支柱产业，市场化程度越来越高，对中国经济的贡献程度也越来越大，但近几年来，伴随着房地产投资的逐步升温，房价持续走高，房地产业的问题日益凸显。房地产泡沫过多，地王不断涌现，人民群众买不起房这些房地产业的问题成为这个世界上昀大的社会主义国家亟待解决的难题之一。于是，我国在适度宽松的货币政策和积极的财政政策相配合的背景之下于2008年中下旬出台了例如提高二套房首付比例，加强保障性住房建设等一系列“房地产新政”，从而体现了我国政府运用货币政策和财政政策等工具调控房地产市场促进其稳定发展的决心。房地产业是典型的资本密集型产业，其发展对货币资金的依赖性非常大，事实上，我国房地产市场长期依赖银行贷款，特别是在1998年银行对房地产业的信贷支持由过去的企业开发贷款支持扩大为开发和销售两个环节的信贷支持后，房地产业对银行的依赖程度越来越深，这也为国家通过货币政策调控房地产市场提供了便利。第一，利率。这里指的的利率主要是贷款利率，贷款利率会影响到购房者的购房成本，购房成本的变化会促使消费者进入或者退出房地产市场，从而影响房地产需求，导致价格的变化。在适度宽松的货币政策之下，贷款利率降低，还贷额既购房成本减少，房地产需求增加，在供给不变的情况下，房地产价格上升。在这次房产新政中，国家规定贷款的利率不得低于央行公布的同期基准利率的1.1倍，利率水平要随着购买住房套数的增加而增加，具体增加幅度由商业银行根据不同的地方的实际情况自主确定。这不仅对消费型住房需求和投资型住房需求加以区别，达到鼓励合理的住房消费，扼制投资过热现象的目地，而且可以针对我国不同地区的不同经济发展状况适当调节政策力度。第二，信贷规模。这里的信贷规模可分为两个部分，一是货币供应量，二是不动产的信用控制。当国家实行适度宽松的货币政策时，央行可以通过降低再贴现率，法定存款准备金率以及在公开市场上买入证券来增加货币供应量，进而增加商业银行的贷款供给能力，增加消费者获得房贷的可能性，改变房地产需求。而不动产信用控制是指央行规定一般商业银行对客户新购买的住房或商品用房发放贷款的限制性措施，实际上就是中央银行对不动产的贷款额度和分期付款的期限等规定的限制性措施。而这次新政相当于变相地限制了贷款额度：对于居民购买首套住房的，住房面积在90平米以下的贷款首付不得低于总房款的20%，在90平米以上的不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房，又申请购买第二套的，其首付比例不得低于40%。这一政策可以减少投资型的需求者。若以上几种传导途径在具体实施过程中灵活畅通，排除货币政策时滞等一系列不利因素之后，货币政策将会对促进房地产业健康稳定发展起到至关重要的作用，主要表现在以下几个方面：第一，对房地产市场供给面的影响。这里主要针对房地产开发商，前文提到，长期以来，开发商对商业银行的资金依存度较高，融资渠道也较为单一，所以放松银根一方面增加了货币供应量既可贷款的规模，另一方面降低了贷款利率则意味着降低成本，从理论上说，这势必会增加信贷量，改善部分房地产企业资金紧张的情况，提高整体开发能力，活跃房地产市场，以缓解次贷危机以来的市场低靡局面。但事实上，虽然商业银行配合中央政策导向，加大了信贷规模，但是面临着经济可能下滑的风险，商业银行还是较为惜贷，2009年第一季度商业银行新增贷款总额达到4.58万亿元，但商业性房地产贷款余额的增幅却比上年同期降低了13%，一季度房地产开发企业开发贷款同比也只增长了9%，而其中受益的也只是些大的开发商，因此，目前宽松的货币政策虽起到了一定的作用，但是开发商的资金依然较为紧张。第二，对房地产市场需求面的影响。房地产市场的需求者可分为两部分，一是消费型的需求者，这一部分人买房往往是为了自己居住；另一类是投资型的需求者，这一部分人买房往往是为了投资赚取差价。在这次新政中，国家针对这两类需求者制定了不同的政策，鼓励消费型的住房需求，扼制投资型的住房需求，从而引导市场从投资型的市场转为消费型的市场，稳定房地产市场，防止泡沫加大。第三，对房价的影响。房价是由供给面和需求面共同决定的，从理论上说，在适度宽松的货币政策下，供给将会由于成本降低而增加，而需求也会增加（消费型占多数），在这种情况下，房价上升或下降取决于两者的博弈，既当供给增加多于需求增加时则下降，反之上升。而实际情况远远比这里讨论的复杂的多，2009年，房地产的价格和销售额均节节攀升，有些地方甚至出现了高价楼盘一开盘就抢购一空的情况，这并不仅仅是货币政策所能左右的，还要考虑诸多例如消费者预期等市场因素。税收手段是财政政策的主要手段，也是国家利用积极的财政政策来调节现阶段房地产市场的主要手段，它主要是通过税种和税率的变动来调节总供求关系，在积极的财1422010政政策下，国家主要通过免征或少征某些税种来调控房地产市场。第一，在房地产交易环节上采取优惠政策鼓励合理的住房消费需求。2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》调整了交易环节的契税、印花税以及土地增值税。该通知规定个人首次购买住房的契税降至1%，个人买卖住房暂免印花税和土地增值税。这一规定的出台目地在于鼓励居民购买普通住房，降低了人民群众特别是低收入者的购房负担，事实上，这一政策出台后商品住宅的成交量回升，房地产市场回暖迹象明显。第二，区分普通住房和非普通性住房，对普通住房实行个人住房转让营业税的优惠政策。对于普通住房的界定各地根据实际情况略有不同，根据[2005]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。另外自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的免征营业税。这些对营业税的差别征收政策对改善型或自住型购房者来说无疑是一大利好，而对于高端的住宅买卖会起到一定的抑制作用。第三，对廉租房，经济适用房以及住房租赁实行税收优惠政策，缓解社会低收入人群的购房压力。例如对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征营业税、房产税、城镇土地使用税，在交易环节免征契税、印花税等。总体来看，我国房地产市场的发展有其内在的规律，近年来我国房地产市场价格的不断上涨从根本上来说是由于诸多因素作用下房地产供求矛盾激化，而国家通过货币政策和财政政策等对房地产市场的宏观调控就是要缓解这一矛盾，在不断探索中寻求短暂的平衡。在实际操作中，由于货币政策和财政政策都会有不同程度的时滞，所以效果并不一定理想，这就需要在实践中不断改善货币政策和财政政策的方式方法，两者相互配合，货币政策要更多侧重于总量上的调节，而财政政策要更多侧重于结构上的调节。在调控房地产市场时要坚持效率优先，兼顾公平的原则，完善相关的法律制度，在发展市场的同时做好社会保障工作，稳定民心，这样货币政策和财政政策才能更好地发挥作用。[1]康书生,鲍静海.货币银行学.北京:高等教育出版社.2007.[2]易宪容.房地产“新政”的理论基础及政策效应分析.经济学研究.2009(2):39-41.[3]刘旦.适度宽松的货币政策对房地产市场的作用.上海房地.2009(9).[4]靳晶.论货币政策和财政政策对房地产金融市场的影响.理论与改革.2007(3).[5]范长江.浅谈货币政策对房地产问题的作用.中国房地产金融.2009(1):35.[6]金秋萍.盘点2008房地产税收政策.基建管理优化.2009.3(第21卷).固定资产折旧不仅仅是一个会计问题，它更涉及税收问题。折旧作为成本的重要组成部分，有着“税收挡板”的作用。折旧的计算和提取直接影响企业的利润水平，昀终影响企业的税负轻重，由于折旧方法存在差异，为企业进行税收筹划提供了可能。因此，选择不同的折旧方法意味着将产生不同的节税效果。新企业会计准则规定，企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等在内的固定资产折旧方法。企业在选择折旧方法时要考虑通货膨胀、资金时间价值、折旧年限、企业利润趋势等因素。由于时间价值因素的影响，企业会因为选择的折旧方法的不同，而获得不同的收益和承担不同的税负，其中加速折旧方法是一种比较有效的“节税方法”，前期提取的折旧额大，把税款推迟到后期缴纳，相当于从国家取得了一笔无息贷款，根据自身的具体情况，选择对企业有利的固定资产折旧年限和折旧方法，以此来达到节约税收支出及企业的其他理财目的。固定资产、无形资产、商誉等资产减值，由于价值回升的可能性比较小，通常属于永久性减值；另外，会计信息稳健性要求考虑，为避免确认资产重估增值和操纵利润，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。因此在这种情况下，企业应及时、灵活地计提各项减值准备，从而增加计税时的可扣除金额，以获得尽可能多的节税利益。会计政策选择不是个别而是整体性的选择，我们在选择会计政策时，应与本企业的生产经营特点和理财环境相结合，也就是说，税收筹划的正确态度是以企业的整体利益为出发点，细致分析一切影响和制约税收筹划的条件和因素，权衡会计政策选择的利与弊，选择可能使企业税负并非昀轻，但却使企业整体利益昀大化的方案。因而，就会计政策的选择问题，笔者提出以下几点建议：第一，会计政策选择必须贯彻国家政策的要求，遵守会计法规和会计准则。第二，会计政策选择应以企业经营目标和政策为导向。会计政策是完成企业目标和贯彻企业政策的一种手段。第三，会计政策的选择应当结合企业自身的具体情况。会计政策选择得当，对于企业总体目标的实现大为有益。比如采用加速折旧法，固定资产使用初期折旧多提可使企业前几年少交纳所得税，享受到延缓纳税的利益，暂时节省下来的现金用于其他急需发展的方面。但加速折旧法并非总对企业有利。[1]盖地.企业税务筹划理论与实务.大连:东北财经大学出版社.2005.[2]叶子荣,张秀敏.企业税收筹划理论与实务.成都:西南交通大学出版社.2004.[3]张伟.会计处理方法的选择在纳税筹划中的运用.会计研究.2003(5).[4]王兆高.税收筹划.复旦大学出版社.2003.[5]刘耀华.会计政策选择与税收筹划.审计月刊.2005(6).[6]杨学富,蔡报纯.论会计政策的选择在企业所得税筹划中的运用.企业经济.2005(7).[7]赵志富.基于会计政策选择的税务筹划.沿海企业与科技.2005(12).[8]邢世鸿.浅谈企业所得税的税收筹划.管理宝鉴.2005(7).[9]李云华,陈纪南.浅谈固定资产处理企业会计政策的选择及影响.商业研究.2003(13).[10]宋丽.企业会计政策选择与纳税筹划问题研究.东北财经大学.2004(12).现阶段促进房地产业稳定发展的货币政策和财政政策作者：叶文婷作者单位：河北大学经济学院金融系刊名：中国商界英文刊名：BUSINESSCHINA年，卷(期)：2010，(2)被引用次数：0次参考文献(6条)1.康书生.鲍静海货币银行学20072.易宪容房地产新政的理论基础及政策效应分析2009(2)3.刘旦适度宽松的货币政策对房地产市场的作用2009(9)4.靳晶论货币政策和财政政策对房地产金融市场的影响2007(3)5.范长江浅谈货币政策对房地产问题的作用2009(1)6.金秋萍盘点2008房地产税收政策2009(3)相似文献(10条)1.期刊论文潘靛.林宝瑞货币政策与房地产信贷风险的实证研究-金融经济（理论版）2009,(3)本文从实证的角度选取年度和月度两种类型的数据,运用回归、协整和脉冲响应分析方法考察货币政策对房地产价格长期均衡和短期波动的影响