科技地产典型案例研究

科技地产典型案例研究赢城咨询http//:www.incham.com.cn关于“科技地产”•科技地产的概念最先由赢城咨询王玉祥先生提出：•科技地产（即科技产业地产）是产业地产的新兴方向，是以科技产业经济、产业集群、产业生态圈为理论基础，以创新型、成长型企业为客群，以高技术产业、知识和技术密集型产业、战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，通过科技专业的园区开发和产业招商，打造高技术产业集群（载体一般为科技孵化器、加速器、高新技产业园、产业新城、科技都市），并以科技服务、金融服务、园区信息化和智慧园区建设等高端服务整合要素资源，提升运营管理，实现政府、开发商、投资者和客户利益均衡的园区开发模式。•——赢城咨询王玉祥赢城咨询，集中在珠海、深圳等经济特区，重要制造基地蛇口工业区1986-1991年起步阶段世界新技术浪潮国家扶持高新技术产业政府运作为主，集中在沿海经济发达、人才集中地区，由简单的加工制造基地向高科技、高附加值的生产、研发、品牌运营基地发展深圳科技园1992-2000年快速发展阶段邓小平南巡讲话国家工业园区热潮扩展到中西部地区，各种形式的工业园、高新技术产业园、创业园、孵化器、保税区、出品加工区等，数量庞大，参差不齐。张江高科技园2001年至今调整升级阶段中国经济转型，产业结构调整升级土地集约化及工作人性化的发展要求，园区由单一化生产研发功能，向注重高附加值的高技术产业集群方，并配套生活、商业、住宅等一体化的产业生态新城方向发展。苏州工业园松山湖高科技园张江高科技园位置:位于浦东新区中部项目概况：成立于1992年7月，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至2005年9月，园区累计引进注册企业4141家，吸引跨国公司研发中心91家。•交通•道路:园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里•龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。•地铁:地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。•中山公园站可换乘轻轨明珠线•机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。•火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。园区规划图技术创新区：重点区域，主要为引进十余所高校和科研机构的孵化用地，并兼容部分高科技公司办公用地。区域的中心部分规划功能区生活服务中心。􀂇生物医药产业区：一期占地面积约为1.5平方公里。二期总面积约为1.5平方公里。􀂇集成电路产业区一期占地面积约为1.5平方公里。二期规划面积约2.74平方公里。规划地铁二号线贯穿其中。基地内共有三横一纵四条主结构道路穿越其中。􀂇科研教育区：规划以国家光源工程项目为契机，吸引全国范围的科研机构和理工科研究生院，并引进大学。另园区规划生活服务配套区，为研究人员，学校师生等提供居住，工作等各方面服务。􀂇居住区：居住功能相对独立，生活服务配套完善的小区。张江高科发展阶段与业务重点：2000年之前一级土地开发物业开发出售出售土地或以土地形式入股为主，出售物业类型也大多为厂房。2000-2004年一级地开发物业开发出售物业出售从以厂房出售为主转向其它类型物业（主要以写字楼）的出售，同时部分新建厂房开始转向租凭业务。2005年-2008一级土地开发持有物业租赁随着可用的地的减少，一级土地开发出售业务开始降低，主要以厂房租凭与非厂房物业的出售为主。2008年后一级土地开发持有物业、配套增值服务主要收入来源为房地产，创新业务服务在起步阶段，即为园区企业提供配套增值服务，如业务咨询、通信服务、融资服务等。张江高科技园区成功因素分析•政策吸引力•上海市颁布‚聚焦张江‛战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。•借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于硅谷模式的张江模式。赢城咨询http:www.incham.com.cn•产业集聚引发研发集聚•通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大产业群体。•生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件。•依托上海浦东雄厚的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络。•背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投资设立研发中心的首选地。•构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等•新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与ＧＥ、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台。•通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。苏州工业园苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内工业园发展的典范成立时间：2008年区位：位于苏州古城东侧规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；交通：周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连功能定位：高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；出口加工区信息产业园独墅湖高教区中央商务区出口加工区现代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖国际科技园区苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。园区配套：苏州工业园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现。CBD商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等邻里中心发展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中心起步期邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成;CBD的规划建设，园区的配套更加完善；《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。住宅和商业配套：园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设，营造出“富有独特魅力”的生活居住环境•商业配套亮点一：三级配套的商业体系•商业设施按城市级、分区级、邻里级三级配套；•居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服务；•工业区以综合性便利中心的形式为外来务工人员设置集中的宿舍区和商业便利服务设施。•商业配套亮点二：将金鸡湖打造成为最佳公共设施配套•围绕金鸡湖的高品质用地都用作生活与商业性用途，不作工业招商之用，金鸡湖环境的打造大大提升了区域价值；•金鸡湖环湖4平方公里的地区将成为苏州全市最富现代气息的都市新商圈。交通配套未雨绸缪的立体交通网络规划亮点一：规划中鼓励公交进住区，公交与镇区商业、新镇中心及住宅组团紧密结合，地下与地面、地上交通衔接，减少平行交叉，加大畅通度；亮点二：园区鼓励在居住区、商业房、商住楼设计建造立体多层、高层车库，可不计容积率；亮点三：严格控制主要道路两侧用地，形成良好的都市景观带，并有利于预留未来立交桥的实施。景观建设和工业旅游：高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然山水相映成趣，成为一个充满现代感和文化意蕴的新城，并发展成为苏州七大旅游板块之一桃花岛音乐喷泉、水幕电影松山湖国家高科技产业园东莞松山湖科技产业园区位于东莞的中部，2001年成立的省级高新技术产业开发区,园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。规划为生态型新城，不仅有工业园、高新技术产业园，并规划有科技教育、文化、旅游度假和高档居住区，区域规划功能齐全。高科技产业经济生态旅游资源便捷交通网络高起点生活配套公共技术创新平台广东电子工业研究院广东华南工业设计院专业技术平台生物医药孵化器创意产业孵化器企业平台万科国家住宅产业化基地新能源ATL研发中心入驻企业华为、易事特、生益、万科等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业产业电子信息、新能源、环境保护、生物医药、装备制造等产业集群;东莞最后一片规模最大、水资源最好的净土，是整个东莞、深圳及周边镇区的绿肺.8平方公里原生淡水湖/1425.07公顷生态绿地/22公里滨湖路/72平方公里四季植物园状元笔公园；中心公园沟谷；紫薇园；松湖烟雨；园艺博览中心；松湖花海；湿地公园；月荷湖公园。整体规划利好，围绕生态主题，分层次分功能布局，将松山湖原有的生态价值体系最大化的发挥.北接莞惠公路，西临石大路，西南连107国道经松山湖大道到东莞市区15分车程至国家一类口岸虎门港20分钟车程到深圳市区及深圳机场40分钟车程到广州市区及白云机场60分钟车程深圳盐田港80分钟车程到香港机场约120分钟车程香港货柜码头120分钟车程医疗配套教育配套金融配套餐饮配套生活娱乐配套图书馆酒店高尔夫园区规划：赢城咨询http:www.incham.com.cn北部区：高科技产业带松山湖大道北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。以南区域重点引进研发中心、总部，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐饮、学校、医院、邮政、体育等配套设施。中心区：教育研发区行政服务中心：园区管委会及市直部门分支机构的办公场所研发：建成留学人员创业园等科技创新载体，聚集中小创业企业130多家；引进东莞中子科学中心、华南工业设计院等一批大型科研机构。教育：形成了从幼儿、中小学基础教育到高等教育的纵向教育，以及职业教育和学历教育并举的横向教育链。商住：拥有松湖花园、锦绣山河、万科松山湖1号、长城地产等居住配套，及酒店、银行、超市等生活配套。旅游：拥有东莞新八景之首的松湖烟雨，以及沟谷、紫薇园、中心公园等一批生态旅游景点，是市民休闲旅游的理想场所。东部区：大项目集聚区东部约七平方公里，是一块未开垦的净土，是松山湖规划未来的战略用地，是松山湖实施大项目带动战略的主要平台，将成为松山湖科技大项目的集聚地。滨湖区：国际总部研发区这片区域将重点引进世界500强企业、跨国公司的总部、研发中心等，成为松山湖