税务：KPMG-中国房地产行业税务问题

0©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。GLOBALSERVICE/INDUSTRYAUDIT/TAX/ADVISORY/PROPERTY&INFRASTRUCTUREPRCTaxIssuesRelatingtoRealEstateBusinessinChina中国房地产行业税务问题RogerDi,SeniorManager,Tax邸占广，高级经理，税务部18December20082008年12月18日1©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Agenda概要PRCtaxationissuesoftheholderofrealestateproperties房地产经营企业税务问题PRCtaxationissuesofthedeveloperofrealestateproperties房地产开发企业税务问题Taxationissuesrelatingtoholdingstructures投资架构的税务问题2©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder-CorporateIncomeTax(CIT)房地产经营企业-企业所得税CIT:effectivefrom1January2008企业所得税：2008年1月1日起生效ApplicabletobothFIEsanddomesticenterprises适用于内、外资企业Taxrate:25%税率：25%Taxbase:Taxableincome计税依据：应纳税所得额Taxableincome=Revenue–Non-taxablerevenue–Tax-exemptrevenue–Variousdeductions-allowablelossesbroughtforward应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损Filing:Quarterlyprovisionalfiling+Annualreconciliation纳税申报：季度预缴+年度汇算清缴3©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder–CIT(Cont’d)房地产经营企业－企业所得税（续）Welfare:14%ofsalary职工福利费：工资薪金总额的14%Staffeducationfee:2.5%ofsalary+carryforward职工教育经费：工资薪金总额的2.5%，超过部分在以后年度结转扣除LaborUnionfee:2%ofsalary工会经费：工资薪金总额的2%Entertainment:lowerof60%ofincurredexpensesand0.5%ofrevenue业务招待费：发生额的60%，最高不得超过营业收入的0.5%AdvertisementandPublication:15%ofrevenue+carryforward广告费和业务宣传费：营业收入的15%，超过部分在以后年度结转扣除Deductibleexpenses(examples)可税前扣除的费用(举例）BothFIEsanddomesticenterprises外商投资企业和内资企业Taxpayer纳税人Taxrate税率Content内容25%CIT企业所得税4©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder–CIT(Cont’d)房地产经营企业－企业所得税（续）Capitalizationpermittedforself-developedintangibleassetsbasedonnewPRCGAAP按照新会计准则，自行开发无形资产的支出可予资本化Minimumamortizationperiod:10years最低摊销年限：10年Amortizationcharges(examples)摊销(举例）Allowablelosses允许弥补的以前年度亏损Depreciationcharges(examples)折旧（举例）Content内容Carryforwardwithin5years亏损向以后年度结转，最长年限不得超过5年Nomandatoryresidualvalue未限定净残值比例Minimumdepreciationperiod:changedforsomefixedassets,e.g.4yearsforvehicles,3yearsforelectronicequipments最低折旧年限：部分固定资产最低折旧年限改变，如运输工具改为4年，电子设备改为3年CIT企业所得税5©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder-BusinessTax(BT)房地产经营企业-营业税Taxrate:5%forleasingandpropertymanagement税率：租赁和物业管理的营业税率为5%Taxbase:grossrevenueingeneral计税依据：通常为收入总额，含全部价款和价外费用Exception:Chargesreceivedonbehalfbypropertymanagemententerprise例外情况：物业管理企业代收代付的费用Discussion:Propertymanagementqualificationnecessary?讨论:物业管理企业差额纳税是否须获得物业管理资质？Discussion:DeductionofchargesreceivedonbehalfstillavailableundernewBTregulationseffectivefrom2009?讨论:2009年新营业税相关规定实施后，物业管理企业差额纳税方法是否继续执行？Filing:Monthly/quarterlyfiling申报：按月/按季申报6©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder–UrbanRealEstateTax(URET)房地产经营企业-城市房地产税Scope:征税范围：Owningoftherealestateproperties在中国拥有房地产Taxbaseandrate:计税依据和税率：1.2%oftheoriginalpropertyvalueor12%/18%ofrentalincomeperannum房产原值的1.2%或房产年租金收入的12%或18%Beijing:Onlyfirstmethodapplicable北京：只采用第一种方式Tianjin:1.2%oforiginalpropertyvalueor12%ofrental天津：房产原值的1.2%或房产年租金收入的12%Discountrangingfrom10%to30%oftheoriginalpropertyvaluesubjecttolocalvariation房产原值允许扣除比例为10%至30%，各地扣除比例存在差异Beijing/Tianjin:30%discount北京/天津：扣除比例为30%7©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder–UrbanLandUsageTax(ULUT)房地产经营企业-城镇土地使用税Scope:征税范围：UsinglandinthePRC在中国使用土地ApplicabletoFIEsandFEsfrom1January2007自2007年1月1日起对外商投资企业和外国企业生效Taxratedependsonlocalvariationandclassificationofland不同地区不同土地级别税率不同Beijing:RMB1.5pers.q.mtoRMB30pers.q.m.北京：每平方米1.5元至30元Tianjin:RMB1pers.q.mtoRMB25pers.q.m.天津：每平方米1元至25元Taxbase:Areaoftheland计税依据：占用的土地面积8©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder–DeedTax房地产经营企业-契税Scope:Acquisitionofthepropertiesandlandusageright征税范围:取得房屋和土地使用权Taxrate:3%to5%subjecttolocalvariations税率：3%至5%，各地税率存在差异Beijing/Tianjin:3%北京/天津：3%Taxbase:Purchaseprice计税依据：成交价格Payablebytransferee承受房屋和土地使用权者为纳税人Dueuponexecutionofacquisition/transfercontract纳税义务发生时间为签订土地、房屋权属转移合同的当天9©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Holder–StampDuty房地产经营企业-印花税0.05%Propertytransferagreements,includingthecontracttotransferofrealestatepropertiesandlandusageright产权转移书据，包括房产转让合同和土地使用权出让、转让合同RMB5perdocument每件5元Certificatesandlicenses权利、许可证照0.005%Loancontracts借款合同Higherof0.1%orRMB10.1%，税额不足1元的按一元贴花Propertyleaseagreements财产租赁合同0.03%Constructionandinstallationprojectcontracts建筑安装工程承包合同0.05%Surveyanddesigncontractsforengineeringandconstructionprojects建设工程勘察设计合同0.05%Accountingbooksrecordingregisteredcapitalandcapitalreserve记载实收资本及资本公积的营业帐簿Dutyrate税率Items应税凭证Taxbase:contractvalue计税依据：合同所载金额EachpartytothecontractisliableforStampDuty书立合同的当事人各方都应缴纳印花税10©2008毕马威华振会计师事务所是一家中华人民共和国中外合作经营企业，同时也是与瑞士合作组织毕马威国际相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。Agenda概要PRCtaxationissuesoftheholderofrealestateproperties房地产