第1章房地产开发概论

21世纪全国本科院校土木建筑类创新型应用人才培养规划教材北京大学出版社石海均王宏主编郑淑琴高会芹副主编房地产开发前言房地产开发是高等工科院校工程管理类专业和土建类专业本科生的一门重要专业课。该课程主要研究房地产项目开发的基本理论和基本方法，是一门实用性强的课程。《房地产开发》教材是按照房地产开发公司开发一个房地产开发项目的运作流程展开的。它全面讨论了房地产开发的基本理论和基本方法，叙述方式按照房地产开发一个房地产项目的运作流程而展开，包括从成了房地产开发公司到项目后评价的完整过程，强调房地产开发项目的系统性。前言（续）《房地产开发》每章结构包括实际问题、章节内容、解决方案、思考与习题4部分。每章的开头都有一个以上的实际问题，让读者强化“不是为了知道本章知识而学习，而是为了运用本章知识解决实际问题而学习”的观念。每章按房地产开发主要工作划分为若干节展开叙述，突出原理的准确和简明，体现应用的灵活与多样。每章结尾给出本章开头的实际问题的解决方案，综合运用本章及以前知识，前后呼应，体现学以致用。每章安排一定数量的思考与习题，加深对本章重点概念和原理的理解，帮助学生锻炼学以致用的能力。第一章房地产开发概论第二章房地产开发项目策划第三章房地产开发项目前期工作第四章房地产开发项目的建设管理第五章房地产开发项目的经营管理第六章房地产开发项目物业委托第七章房地产开发项目后评价房地产开发第一章房地产开发概论1.1房地产开发的含义1.2房地产开发公司1.3房地产开发项目1.4房地产开发程序1.5房地产开发相关者实际问题某投资商准备新设立一家房地产开发公司，开展房地产开发业务，应怎样办理房地产开发公司成立事宜？某房地产开发公司获得一块生地后，公司开发部张工负责项目规划审批工作，他应怎样圆满完成项目规划报批工作？1.1房地产开发的含义1.1.1房地产开发的含义与分类1.1.2房地产开发的指导原则与主要任务1.1.3房地产开发的意义1.1.4我国房地产开发的发展过程1.1.1房地产开发的含义与分类房地产开发的含义简要地说，房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说是指房地产开发公司根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划有步骤地进行开发建设，以取得良好的经济、社会和环境效益为目的的综合性生产经营活动。因此，房地产开发也称为房地产综合开发，或城市建设综合开发。综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。所谓“综合”指对建设前期工作和地下设施等进行综合开发。建设前期工作主要是指开发的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整等；地下设施主要是指给水、排水、供电、供气、供热、煤气、通讯等管道基础设施。“配套”则指对住宅、工商业等用房与文教卫生设施、园林绿化、交通道路及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。“综合”“配套”在不同的历史阶段有不同的内涵。房地产开发的分类定向开发联合开发合作开发单独开发按承担方式新城区开发旧城区开发按开发的地域按开发的经营方式或开发的不同阶段土地开发房屋开发综合开发按开发的规模与复杂程度单项开发小区开发成片集中开发1.1.2房地产开发的指导原则和主要任务1）房地产开发与政府产业政策相协调2）房地产开发与城市规划相统一3）确保房地产开发投资结构的合理性4）建立房地产开发的科学发展机制指导原则主要任务1）房地产开发要为城市建设服务2）房地产开发要为城市居民提供良好的生活、生产和工作条件3）房地产开发要按照市场原则从事开发经营活动从1989年建设部《关于加强城市综合开发工作的若干意见》的通知（新城房字【1989】14号）开始，到2010年国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）为止，国家制定了许多房地产开发管理规定。综合来看，房地产开发的主要任务包括三个方面：1.1.3房地产开发的意义1）房地产开发推动城市规划的实施与完善2）房地产开发有利于减少投资成本3）房地产开发为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体5）房地产开发为城市大型基础设施建设提供融资途径6）房地产开发促进其他产业部门的发展实行房地产开发，既反映了城市建设从零星分散的小生产方式向社会化大生产方式的过渡需要，又反映了房地产从无期、低租金的分配模式向有期有偿使用和商品化经营模式的转化要求。从实行房地产开发的效果来讲，房地产开发有以下意义：4）房地产开发为城市建设提供财源1.1.4我国房地产开发的发展过程第一阶段，是酝酿阶段，即城市房地产的“统建”阶段。（1963年-1978年）它是房地产开发的前身。房屋建设的方法，是把国家、地方投资结合在一起，实行局部统建和组织企业集资统建。第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段。（1963年-1978年）组织开发公司，实行综合开发。从而使综合开发成为房地产开发的基本模式。1.1.4我国房地产开发的发展过程第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志的阶段。（1992年-至今）1992年开始，房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道，土地出让越来越多地采取招标、拍卖等方式，资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。城市建设出现了前所未有的发展。第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。（1984年-1992年）组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司，使房地产开发事业蓬勃地发展起来。025005000750010000125001500017500200002250025000275002006年1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2007年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2008年1-2月1-3月1-4月1-5月亿元182022242628303234％房地产开发投资同比增长%图1.12006-2008年全国房地产开发投资及其同比增长情况(资料来源：国家统计局)1.2房地产开发公司1.2.1房地产开发公司的组建1.2.2房地产开发的企业管理1.2.3房地产开发公司的政府管理1.2.1房地产开发公司的组建1）房地产开发公司的设立条件任何企业的设立均应满足一定的条件，我国《民法通则》及其他法律、法规对此均作了详尽的规定。房地产开发公司也不例外。根据《城市房地产管理法》第29条和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发公司应当具备以下条件：（1）具有符合企业法人登记的名称和组织机构。（2）具有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。（3）具有符合国务院规定的注册资本。《城市房地产开发经营管理条例》的规定：房地产开发公司须有100万元以上的注册资本。（4）具有足够的专业技术人员。（5）法律、法规规定的其他条件。2）房地产开发公司的资质管理根据建设部于2000年3月发布的第77号令《房地产开发公司资质管理规定》，房地产开发公司资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。表1.1房地产开发公司资质等级条件一级资质的房地产开发公司承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发公司可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级公司应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。3）房地产开发公司设立的程序新设立的房地产开发公司，应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、公司章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同等相关文件到登记机关所在地的房地产主管部门备案申请《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。3）房地产开发公司设立的程序房地产开发公司资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。房地产开发公司的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发公司的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发公司的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。4）房地产开发公司的分类以经营性质为标准划分房地产开发专营公司房地产开发兼营公司房地产开发项目公司以所有制形式为标准划分外资房地产开发公司全民所有制房地产开发公司集体所有制房地产开发公司私营房地产开发公司股份制房地产开发公司5）房地产开发公司的组织结构公司主要依照其所从事的经营活动过程的区别来确定其组织结构。房地产开发公司的组织结构的具体形式，是用来区分公司内部不同经营活动，通常是按照其所履行的职能进行组合。图1.2万科的组织结构图1.2.2房地产开发企业管理1）房地产开发公司资产重组2）房地产开发公司的发展战略3）房地产企业集团化管理1）房地产开发公司资产重组我国许多国有房地产企业还停留在各自为政的状态，规模小、专业化程度低，缺乏竞争力，难以形成规模效益，同一行业中不同的企业之间的技术、设备、人才等方面也存在较大差别。多数企业尚未真正建立现代企业制度，管理体制存在弊端，竞争力较弱。要实现我国房地产的现代企业制度再造，必须对现有的房地产企业进行结构调整，依靠企业资产的重新组合，建立起多产品、多元化、跨地区、跨产业的集团化企业。资产重组主要通过将现有的房地产开发公司通过兼并、联合、合并、承租和嫁接改造等方式。2）房地产开发公司的发展战略（1）差异性战略。差异性战略是指企业提供的房地产产品或服务具有差异性，树立起行业链范围中独特性的东西。实现差异性战略可以有许多方式，如形象设计出位、技术卓越、性能突出以及顾客服务、商业网络、公关活动等风格独特。（2）专一化战略。专一化战略是主攻某个特殊的消费者群、某产品线的一个细分区段或某一地区市场。专一化战略具有较强的防御能力。但专一化战略常常意味着要放弃一部分市场（3）成本低控战略。成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，保持低成本的优势地位，设法使总成本低于竞争对手。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。3）房地产企业集团化管理房地产企业的集团化管理也可以称为母子公司管理，是指对多个房地产开发项目及配套的商业、宾馆、物管进行统一管理的管理模式。还可以涉及农业、工业等其它行业，而且涵盖高新技术产业及新兴产业。集团化管理是房地产企业发展的必由之路。1.2.3房地产开发公司的政府管理1）建立管理机构，实行行业归口管理2）建立健全法规制度，进行依法管理3）通过开发项目报批制度，实行计划管理4）开展资质审查和企业升级工作，加强队伍管理5）组织人员培圳，进行人才管理6）建立开发商品房统计制度，进行定量化管理1.3房地产开发项目1.3.1房地产开发项目的含义与特征1.3.2房地产开发项目的组织结构1.3.3房地产开发项目的行政管理1.3.1房地产开发项目的含义与特征工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定程序完成的一次性任务。房地产开发项目是工程建设项目中的一种类型。房地产开发项目的含义房地产开发项目的特征（1）项