第3章 房地产开发的过程与管理-38

第3章房地产开发过程与管理3.1房地产开发企业3.2房地产开发的程序与评价3.3房地产开发的参与者思考题1.小刘本科毕业后准备进入一家房地产开发企业工作，面试时主考官让他描述一下“房地产项目开发的主要流程”。你知道怎么回答？2.小刘经过面试，顺利地进入了这家房地产开发企业，并被分配在项目拓展部（或称前期部），想了解他要和哪些政府部门打交道。你知道吗？3.1房地产开发企业一、房地产开发企业二、房地产开发企业的特征三、房地产开发企业的分类四、房地产开发企业的资质五、房地产开发企业的组织机构房地产开发企业1.房地产企业—包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产咨询企业、物业管理企业四类2.房地产开发企业—指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。房地产开发企业的特征1.它是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。2.它是典型的资金、技术、人才密集型企业。3.在其运作过程中，政府对其干预的力度强，环节多。4.它的生产及经营的产需链条长，环节众多，对开发企业的整体运作水平和资源整合能力要求高。房地产开发企业的分类房地产开发企业的分类按经营管理的对象不同分类按照资金来源不同分类按企业所有制性质不同分类按照政府审批性质不同分类按经营运作方式不同分类房地产开发企业的分类1.按经营管理的对象不同:专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业对房产和地产进行综合开发的房地产开发企业房地产开发企业的分类2.按资金来源不同:涉外房地产开发企业内资房地产开发企业房地产开发企业的分类3.按企业所有制性质不同:公有制的房地产开发企业非公有制的房地产开发企业混合所有制的房地产开发企业房地产开发企业的分类4.按政府审批性质不同:房地产开发专业公司房地产开发项目公司房地产开发企业的分类5.按经营运作方式不同:独立运作的房地产开发公司产业集团下属房地产专业公司房地产开发企业的资质1.《房地产开发企业资质管理规定》（建设部，2000.3.29）：房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。2.房地产开发企业资质等级实行分级审批。3.房地产开发企业的资质实行年检制度。4.各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。房地产开发企业资质要求一级资质：（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100％；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；房地产开发企业资质要求一级资质：（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。房地产开发企业资质要求二级资质：（1）注册资本不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100％；（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；房地产开发企业资质要求二级资质：（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。房地产开发企业资质要求三级资质：（1）注册资本不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100％；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；房地产开发企业资质要求三级资质：（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）未发生过重大工程质量事故。房地产开发企业资质要求四级资质：（1）注册资本不低于100万元；（2）从事房地产开发经营1年以上；（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；房地产开发企业资质要求四级资质：（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（7）未发生过重大工程质量事故。房地产开发企业资质要求暂定资质：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。问：暂定资质有效期多久？必须从四级开始吗？答：一般一年。不一定。南京房地产企业基本情况南京有多少家房地产企业？答：602家（全国：6万多家）南京有多少家一级房地产开发企业？答：18家（全国：572家）房地产开发企业的质量如何保证？答：A级性能认证+住宅质量保险房地产开发企业的组织机构1.直线制2.职能制3.直线职能制4.事业部制5.矩阵制1.综合计划部门2.前期开发部门3.规划设计部门4.工程技术部门5.研究发展部门6.财务预算部门7.材料设备部门8.经营销售部门9.其他行政部门组织形式部门设置3.2房地产开发的程序与评价一、房地产项目开发程序二、房地产项目开发过程的评价房地产项目开发程序投资机会与决策分析Ⅰ前期工作Ⅱ项目建设Ⅲ销售租赁Ⅳ物业管理Ⅴ投资机会研究投资机会选择土地获取可行性研究项目立项规划设计监理单位招投标施工单位招投标施工过程竣工验收市场营销物业管理接收物业管理运行房地产开发过程的评价开发阶段影响条件投资决策策划前期工作建设阶段租售阶段法规—比较健全比较健全—政策—比较健全比较健全—技术成熟度较低较高较高高从业人员要求较高一般已专业化要求较高市场成熟度不成熟较高较高较高3.3房地产开发的参与者一、直接参与者二、间接参与者直接参与者房地产开发企业政府相关机构金融机构设计机构建筑承包商监理单位律师事务所市场营销中介思考题：（1）各自地位如何？（2）如何衡量房地产开发企业的发展情况？间接参与者经济学家网民媒体地方公众问题：它们各自如何影响房地产市场？TheEnd!