第3章房地产评估

第三章房地产评估本章主要介绍房地产评估的特点、基本步骤和方法本章重点：土地使用权、建筑物评估的基本步骤和方法：市场法、收益法、剩余法、路线价估价法、成本法、残余估价法、在建工程的评估方法等本章难点：市场法、收益法、剩余法、路线价估价法、成本法房地产的概念及特点房地产是指土地、建筑物、地上定着物及其权属的总称土地、土地使用权建筑物及定着物：第一节土地及土地使用权一、土地的特性（一）土地资产的自然特性1.位置的固定性------不可移动性。2.质量的差异性-------个别性3.不可再生性---------非再生性4.效用永续性---------生产力永续性（二）土地的经济特性1.供给的稀缺性2.可垄断性3.用途广泛性4.效益级差性（三）土地使用权土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。我国土地使用权出让最高年限居住用地70年工业、科教文卫体用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合、其他用地50年二、地产的分类1、按土地的社会经济用途为标准，城市土地可划分为工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等2．按土地开发程度与开发趋势为标准，城市土地可分为已开发的土地即“熟地”、未开发土地即“生地”和列入市政开发规划的土地等。3．按土地资产的经济地理位置为标准，城市土地可划分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等。4．按土地的所有权归属，可划分为国家所有的土地和集体所有的土地。三、我国地产价格体系以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价、市场交易价在内的地产价格体系。1．基准地价2．标定地价3、出让底价4、交易价格5、抵押价格6、课税价格1、基准地价(1)基准地价是一个区域性的平均地价。它是政府按不同的区段估测的土地使用权的平均单价。(2)基准地价是一定时期的地价，而非时点地价。基准地价经过政府评定估测后，一定时期内保持不变，当社会经济形势及有关政策发生变化，基准地价再重新估测和调整。(3)基准地价是各类用地的平均地价。它是在用地条件相近的区域中根据商业用地、住宅用地、工业用地等不同的用途估测出的平均地价。2．标定地价它是政府根据管理需要评估的正常地产市场中，在正常的经营管理条件和政策作用下，具体宗地在—定使用年期内的价格。(1)标定地价是以基准地价为基础评估出的地价。(2)标定地价是宗地地价，即具体地块的底价。(3)标定地价是宗地在一定使用年期内的地价。3、出让底价它是政府根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的宗地或地块出让时的最低控制价格。(1)出让底价是以标定地价为基础确定的地价。（2）出让底价是待出让宗地或地块的时点地价。(3)出让底价是政府确定成交地价(或土地出让金)的基础。4、交易价格它是指土地在市场上交易中实际成交的价格，亦称市场价格；交易价格主要有以下几种：（1)出让价格。是国家作为城镇土地所有者将一定年期的土地使用权让渡给土地使用者的成交价格。（2）转让价格。是土地使用者将已经取得的土地使用权在转让给第三者的交易价格。（3）征用价格。是指国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价格。5、抵押价格它是获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成的价格。6、课税价格它是政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格。四、影响地产价格的因素影响地产价格的因素可分为一般因素区域因素个别因素(一)一般因素1.社会因素。这是指社会发展状况及社会安定程度等因素对地价的影响。2.经济因素。这是指国民经济发展状况对地价的影响。3.行政因素。这是指由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政规范对土地价格的影响。(二)区域因素1.影响商业用地的区域因素(1)商业繁华程度(2)交通便捷度(3)环境质量状况(4)规划限制2.影响住宅用地的区域因素(1)位置(2)交通便捷度(3)环境质量状况(4)基础设施保证度(5)公共设施的配套状况(6)规划限制3.影响工业用地的区域因素(1)交通便捷度(2)基础设施完善度(3)环境质量(4)产业规模及结构(5)规划限制(三)个别因素1.具体位置，主要包括土地的临街宽度和深度、同交通设施的距离、同公共设施、公益设施等接近程度、邻接不动产等周围的状态、有无上下水道、煤气等供给处理设施及其利用的的难易程度；以及通风、日照；干湿状况。2.地形、地势、地质。3.面积、形状，土地面积大小对土地利用有一定的制约作用，形状规则的土地比形状不规则土地利用效率高，从而价格较高。五、土地资产评估的特点1.土地资产价格不是“土地价值”的货币表现，而是，地租的本金化价格。2.供求法则对地价影响的局限性3.土地资产价格评估以土地最有效使用为前提4.地产（也包括房产)估价应坚持合法性原则第二节建筑物及其评估的特点建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑，如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等一、分类(一)按经济用途分类按经济用途建筑物大致可分为：工业建筑、商业建筑、农业建筑、公共建筑、住宅建筑等。(二)按结构件材质分类1．钢结构2．钢和钢筋混凝土结构3．钢筋混凝土结构4．混合结构5．木结构6、竹结构二、建筑物评估时需考虑的基本因素1．产权状况2．基础设施状况3．位置与环境4．交通便捷状况5．建筑物用途6．建筑物本身状况7．其他因素三、建筑物的估价特点1、房地合估2、建筑物产权受土地使用权年限的制约当建筑物的剩余寿命年限大于土地使用权的剩余年限时，只能以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值。第三节房地产评估的基本步骤一、接受委托明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估的作业日期二、制定评估作业计划及初选评估方法三、现场勘察及搜集评估的数据资料四、评定估算并撰写评估报告第四节市场法在房地产评估中的应用待估地产价格=参照物交易价格×正常交易情况÷参照物交易情况×（待估地产区域因素值÷参照物区域因素值）×（待估地产个别因素值÷参照物个别因素值）×（待估地产评估基准日价格指数÷参照物交易日价格指数）一、市场法的评估步骤1、广泛搜集地产交易资料2、选择可供比较的交易实例作为参照物3、进行市场交易情况修正4、进行交易日期修整5、进行区域因素修正6、进行个别因素修正7、确定待估土地价格市场比较法的估价案例1、估价对象概况待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，大致可认为长方形。2、评估要求评估该地块2011年10月的公平市场交易价格。3、评估过程1）选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。2）搜集有关的评估资料第五节收益法在房地产评估中的应用房地产估价中的收益法又称收益还原法或收益资本化法，是指在求取待估房地产价格时，先求得该房地产未来所能产生的预期收益，然后以一定的还原利率(资本化率)将未来预期纯收益折算为现值之和，从而求得待估房地产价格的一种方法。一、收益法的估价过程(一)求取总收益总收益是指以收益为目的的房地产及其有关设施、劳力及经营要素相结合产生的总的收益。它是房地产在最有效使用前提下获得的总收益。房地产评估时要以客观收益作为估价的依据总收益的取得方式主要包括土地租赁、房地产租赁的租赁收入在非租赁情况下，也可参照附近类似土地、房地产的租赁价格，求取租赁总收益(二)求取总费用总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用和资本费用。1.管理费。主要包括工资及办公费等，可按年租金的百分比计算，一般为年租金的2％——5％。2.维修费。可按寿命期内全部费用占建筑造价(现值)的百分比计算，一般为建筑造价的1.5％——2％，也可按年租金的一定比例计算。3.保险费。按房屋造价乘以保险费率计算，一般为房屋造价的2‰——4‰。4.税金。包括房产税、土地使用税、营业税、城建税、教育费附加等，按税法有关规定计算求取。(三)求取纯收益纯收益是总收益扣除总费用的余额。如果是土地租赁：土地纯收益=土地总收益-土地总费用；如果是房地产租赁：房地产纯收益=房地总收益-房地总费用土地纯收益=房地总收益-房地总费用-房屋纯收益。房屋纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益。(四)确定合适的还原利率还原利率是将纯收益还原为价格的利率，1.安全利率加上风险调整值法。还原利率=无风险利率+风险调整值2．采用市场上相似房地产的纯收益与价格的比率，作为还原利率。可在市场上选取多个(通常为三个以上)与待估房地产相似的交易实例的纯收益与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例纯收益与价格比率的平均值，以此作为待估房产地的还原利率。(五)确定房地产收益年限房地产收益年限是指待估房地产从评估时日开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般以土地出让年限减去土地已使用年限获取。用数学式表示为：n=N-S式中：n——土地收益年限；N——土地出让年限；S——土地已使用年限。(六)求取房地产价格土地纯收益、还原利率等因素确定后，就可用收益还原法的数学表达式求取房地产价格。由于房地产收益有无限年期和有限年期两种情况，所以数学表达式也有两种：房地产收益为无限年期，其数学式为：P=A／r式中：P——收益价格；A—纯收益，且每年不变；r——还原利率。二、收益法估价案例评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4．5万元，假设建筑物的还原利率为10％，耐用年限为60年，土地还原利率为8％，管理费以年租金的3％计，修缮费以房屋现值的1．5％计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3‰计，房产税为租金收人的12％，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5．5％，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价格依成本法求得为120万元。要求：评估出该房屋基地使用权价格第六节成本法在房地产评估的应用一、成本法在土地评估中的应用成本法是在开发土地所耗各项费用之和的基础上，加上合理的利息、利润、税费及土地增值收益来确定土地价格的方法成本法主要运用于下列条件的土地估价：成本法主要运用条件1．土地市场狭小，交易实例较少，难以运用市场法和收益法的土地估价；2．开发后供公益事业使用的土地估价；3．新近开发土地的估价；4．具有特殊性用途，缺乏比较实例的土地估价地价=土地取得费用十土地开发费用+利息+利润+土地增值收益(一)成本法估价步骤1．计算土地取得费2．计算土地开发费用3．计算投资利息4．计算投资利润5．确定土地增值收益6．根据成本法计算公式求取待估土地的评估值1．计算土地取得费如果土地是以征用农地方式取得的，土地取得费主要包括以下内容：(1)土地补偿费。征用耕地的补偿费，一般为该耕地被征用前3年平均年产值的3—6倍计算。(2)青苗补偿费。—般根据青苗的生长阶段按规定幅度计算。(3)树木补偿费。据实评估予以补偿。(4)安置补助费。征用耕地安置补助费，—般每—农业人口按该耕地征用前3年平均每亩产值2-3倍计算补偿。最高不超过10倍。(5)房屋及地上物拆迁补偿费。按实际评估价值予以补偿。(6)新菜田开发建设基金。如果征用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家有关规定交纳新菜田开发建设基金，其标准由各地方政府规定，如北京市征用近郊区菜地的，每亩交纳3万元。(7)耕地占用税。按税法的有关规定计算。如辽宁省平均5元／平方米2．计算土地开发费用土地开发费主要包括基础设施配套费、公共事业配套费和小区开发配套费。(1)基础设施配套费。基础设施配套常常概括为“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”指通水、通路、通电、平整土地。“七通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通气