第4部分：典型楼盘调研

湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告第3部分典型楼盘调查研究湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告住宅项目一、在售竞争性物业综合分析1．调研范围现对河西近20个楼盘进行分析，从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结，寻找市场机会与差异化，为接下来的产品定位提供参考依据。同时考察河西房地产市场，以利于从市场角度判断项目的优劣势，为本项目准确定位奠定市场基础。2．建筑规模与类型项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）总户数卓越·蔚蓝海岸558亩461696300西湖丽景24537.9075556.62479天峰名苑1万多34544.69220赞家新城75亩90000601湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告美林·银谷44830.70128000369高信·尚峰69亩6000070标志·麓谷坐标3269370345252麓谷e家人87000阳明山庄209亩8万多529麓谷雅园3万多82000624枫树园26亩5万多湘许嘉园二期21.47亩雄海花园2600063000新天地16亩项目名称物业类型卓越·蔚蓝海岸联体别墅，叠景洋房,少数多层街区公寓和小高层西湖丽景5栋小高层(住宅62616.3平方米，商业3146平方米，地下车库5556平方湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告米，架空层2751.7平方米)天峰名苑5栋多层，2栋小高层赞家新城多层、小高层和高层美林·银谷高层高信·尚峰多层，小高层标志·麓谷坐标1栋14层写字楼，3栋11层公寓楼，2栋3层的商务中心麓谷e家人1栋9层，4栋17层，3栋18层阳明山庄·问蝶苑5栋小高层,2栋多层麓谷雅园多层，小高层枫树园小高层、高层带观景阳台湘许嘉园二期1栋多层、1栋小高层、2栋高层雄海花园小高层新天地以上信息显示河西住宅建筑规模较大，建筑档次较高，多聚集在麓谷，咸嘉湖周围和市政府周边。整个区域社区密集，居住氛围浓郁，与之相配套的公共设施齐全。品质中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛人气必然吸引更多的人在河西置业。物业类型以多层，小高层居多，有少量高层，同时也出现了联体别墅，叠层洋房，说明长沙居民已经具备消费豪华型别墅的能力。结论：从低开高走的销售策略着眼，一期适宜以多层商住楼为主，销售价格与未来生活成本的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告空间，降低销售难度。3、价格分析项目名称价格（元/㎡）优惠卓越·蔚蓝海岸均价3500元/平方米无天峰名苑2500-2700元/平方米98折赞家新城均价2300元/平方米无美林·银谷4000-4500元/平方米VIP卡高信·尚峰均价2750元/平方米98折麓谷e家人均价2000元/平方米按揭99折，一次付清98折阳明山庄·问蝶苑均价2300元/平方米按揭99折，一次付清98折麓谷雅园均价1980元/平方米按揭98折，一次付清96折枫树园均价2700元/平方米一次付款98折，按揭无折扣。春节期间推出三套特价房2180/㎡，团购一次性96折。湘许嘉园二期均价2800元/平方米起价一次付款98折雄海花园均价2900元/平方米一次付款95折，按揭96折新天地起价2300元/平方米从上述调查楼盘来看，河西物业普通商品房均价在2000-2900左右，别墅在3500左右，精装修房在4000-4500左右。湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告物业大部分项目可提供7成20年银行按揭，大多数楼盘都有一定的折扣，部分楼盘一次付清还可享受更多优惠。美林·银谷项目还有VIP卡的优惠措施。枫树园在春节期间推出了三套特价房，价格为2180/㎡，团购一次性96折。极大的吸引了客户的注意力。价格与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法，能够显示出销售团队对项目和市场的驾御、掌控能力，体现营销决策与运做水平，通过市场调查显示，西宁房地产市场的营销处于初级阶段？。结论：4.户型分析项目名称户型主力户型卓越·蔚蓝海岸退台式叠景洋房，坡地Townhouse、半山Townhouse、小高层为辅。退台式叠景洋房西湖丽景二房、三房、四房，三房二厅、四房两厅面积在120—140㎡之间。天峰名苑二房面积在85—102㎡，三房106—130㎡,四房200左右二房、三房赞家新城面积90—260㎡，户型有二房、三房、四房、跃层三房二厅，面积120—140㎡美林·银谷一房48㎡一房高信·尚峰三房130-150㎡,四房160㎡左右.三房为主湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告标志·麓谷坐标一房29.75-54.34㎡,三房147,四房198㎡麓谷e家人二房97.4-103.55㎡，三房126.2-127.32㎡，四房149.87㎡，商铺一层三房阳明山庄·问蝶苑三房110.31-151.98㎡三房114㎡麓谷雅园二房89.69㎡，三房，四房144.9-153.97㎡三房枫树园二房95㎡，三房118-123㎡118㎡三房两厅畅销湘许嘉园二期二房90-100㎡，三房127-137㎡二房已售完雄海花园二房84.7-87.8㎡，三房122.5-134.1㎡二房已售完新天地一房48㎡，三房120㎡一房已售完畅销户型主要集中在120-140㎡的三房，80-100㎡的二房及48㎡的酒店式公寓。140㎡以上的四房销量不是很好，表明长沙的住房消费能力还没有达到140㎡以上的能力。精装修的酒店式公寓得到了大家的认可和追捧。美林·银谷和新天地两个项目的48㎡酒店式公寓的销售情况火热。该户型具有很高的投资收益。湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告户型功能间划分：29.75-54.34平方米，一房一厅一卫；80—100平方米，二房二厅一卫或二卫；100—140平方米，三房两厅一卫或二卫；140—200平方米，三房或四房两厅两卫。80—120平方米的中端住宅市场潜力和利润空间较大。5．客户分析客户以河西的周边的教师，医院职工，高新区职工，河西公务员为主。主要为首次置业。酒店式公寓多位投资性置业。客户大多为年轻的两口之家和三口之家，具有高学历。7．景观环境8．物业管理西湖丽景:湖南锦鸿物业管理有限公司.高信·尚峰:咸嘉新村物管麓谷雅园:长沙市望开物业管理有限公司9．社区车位标志·麓谷坐标:437车位美林·银谷车位比1：110．配套项目名称天峰名苑赞家新城美林·银谷高信·尚峰麓谷e家人阳明山庄·问蝶苑麓谷雅园卓越·蔚蓝海岸湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告周边配套中、小学：博才学校电子技校.商场：旺和超市医院：湘雅附三医院其他：王陵公园、银洲度假村、咸嘉湖东临金星大道,北靠岳麓大道,西为规划道路,南与卫技新村相连,交通便利,配套齐全.坐享市府规模型配套,超200亿元投资,周边银行,学校,医院,购物中心等林立4万平米休闲广场,诺贝尔幼儿园,博才咸嘉小学,游泳池，网球馆,健身房,室外运动场,超市,邮局,银行,农贸市场有多条交通线路直达长沙市各个区域。周围配套设施齐全：湘雅附三医院、湖南商学院、华银旺和超市等等进在咫尺。航天医院、航天小学、湖南涉外经济学院、武警消防总队、中国银行、工商银行、等生活配套设施。不远处的汽车西站，有直达长沙各地的公交车。航天小学、航天中学、航天高中、涉外经济学院.航天、西点、湘仪幼儿,航天菜市场、湘仪菜市场.工商、中国、建设、农业银行毛泽东文学院，中南大学湘雅医学院，银盆岭小学，六沟垄小学，麓山国际实验学校，湘雅三医院，省肿瘤医院，新一佳超市，安居乐园，星电华银旺和。项目名称枫树园湘许嘉园二期雄海花园新天地湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告周边配套新一佳，通城商业广场，农行，建行，博才学校，望月湖小学，十中，交通便利，但离公交车站较远。博才学校，新一佳超市，附三医院，建行，农行，望月湖园。公交车方便。桐梓坡小学，华银旺和购物广场，建行，中行，附三。交通方便。新一佳生鲜超市，恒生超市，建行，农行，附三医院，肿瘤医院。公交方便。项目名称天峰名苑赞家新城美林·银谷高信·尚峰麓谷e家人阳明山庄·问蝶苑麓谷雅园卓越·蔚蓝海岸社区配套大型健身俱乐部,中西餐厅,SPA,商务中心,小区内设有一条人工涤洗、羽毛球场、乒乓球场、小区健身器材住客专属会所，内设社区超市、茶室、咖啡厅、棋牌北师大南山附属学校,学校包括一所中学，一所小学，两所幼儿园，总占湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告国际会所.室、小餐厅、健身房、美容美发、读书室等，地超过6万平方米.生活必需的商业、休闲、娱乐配套设施项目名称枫树园湘许嘉园二期雄海花园新天地社区配套社区内配套设施：大多项目都具备日常生活必须的配套设施，超市，餐厅，健身房，会所等都具备。美林·银谷项目还设有SPA，商务中心卓越·蔚蓝海岸项目还与北师大合作开设北师大南山附属学校社区周边配套：所有项目周围设施配套齐全，学校，医院，超市，会所，银行都具备。交通便利11．销售状况湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告从当前销售情况来看，二房和三房比较畅销，一房的酒店式公寓也很畅销。销售周期一般在一年左右。少数楼盘，由于地理位置优越，客户定位比较准确，销售周期在一个月左右。其中，美林·银谷在开盘当日就售完。14．交房标准项目名称卓越·蔚蓝海岸西湖丽景天峰名苑赞家新城美林·银谷高信·尚峰标志·麓谷坐标麓谷e家人阳明山庄·问蝶苑麓谷雅园枫树园湘许嘉园二期雄海花园新天地交房标准毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房准四星级精装修毛坯房精装修毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房精装修大多数项目的普通商品房都采取毛坯房交房的标准。只有美林·银谷与天地的48㎡的酒店式公寓和标志·麓谷坐标29.75㎡的一房采取了精装修的交房标准。这些精装修的商品房销售都不错。15．营销水平16．在售典型楼盘点评二、潜在竞争物业调查序号楼盘名称物业地址开发商项目概况主力户型销售价格1岳麓·现代城长沙市岳麓区银盆南路长沙市环城房地产开发占地40.3亩，总建筑面积近10万㎡，2万㎡大型生活超市（易初莲花超市）和7万㎡的全户型有二房二厅；三房二厅；四房二厅。面积价格未定湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告235号有限公司江景高尚住宅楼。临银盆南路有近6000平方米的大型城市绿化广场与潇湘风光带融为一体，学校、幼儿园、银行、农贸市场、公交车站等都在百米之内，目前本项目已开工建设，预计工程建设周期18个月。从90平方米到140平方米不等。2长房西城湾咸嘉湖路72号长房集团长沙成城银山房地产开发有限公司占地15555㎡，总建筑面积50017㎡，4栋小高层、综合性商业风情街及智能化配套设施。4.2米的全架空层，最大度的开阔小区空间。经典户型、空间方正适用、南北通透、风景宜人。270度观景阳台，户户居高望远，尽拥岳麓山、湘江、咸家湖迷人风采。总户数316户，容积率3.2，绿化率40％，车位比例1：0.38。面积区间75—248㎡，主力面积120—150㎡；户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式楼，主力户型三房二厅现价2450元/㎡3西湖丽景咸嘉湖路428号湖南国际合作悍马置业有限公司占地面积75207.4㎡，总建筑面积75207.4㎡，其中住宅62616.3㎡，商业3146㎡，地下车库5556㎡，架空层2751.7㎡，5栋小高层组成。容积率2.95，绿化率52.3％，共478户。二房、三房、四房，主力户型三房二厅、四房两厅面积在120—140㎡之间。价格未定，预计2000元/㎡起4枫树园小区长沙市岳麓区铜盆湖路2号湖南鸿进置业有限公司一期由7栋11层至14层带电梯小高层组成。占地26亩，总建筑5万㎡，容积率2.8，绿化率42％，位于银洲度假村北侧，南向与望月公园一墙之隔，三个“500米”隔绝噪音、尾气户型有一房一厅、二房二厅、三房二厅，面积90—200㎡左右，主力户型三房二厅、面积120现均价2700元/㎡湖南置业通投资咨询有限公司湘仪总厂投资可行性调研报告及灰尘，小区户型多样，采用人性化的户型设计实